社區商業招商：租售定位、租金模式等管理策略
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-15
核心提示：本文圍繞社區商業招商，從社區商業租售定位，商業租售比例，租賃管理策略，租金模式以及各類型商家物業條件五大方面進行了詳細介紹。
一、社區商業租售定位
1、租售定位原則
1)市場租售態勢對項目的影響(租售市場壓力的大小);
2)發展商的意圖：
3)若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售;
4)若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主;
5)若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租;
6)項目的租售前景預判。
2、社區商業配套經營的贏利模式
1)純銷售模式：售后返租策略、先租后售策略、分割式銷售策略、拍賣銷售策略;
2)純租賃模式：整體出租策略、分層(片)出租策略、分散出租策略、分層(片)與分散結合策略;
3)售租結合模式。
3、社區商業租售定位——租價定位
租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目(相近或相類似的商業項目)的市場調研，進行綜合比較，主要比較的要素有：
a、整體區位
b、商業氛圍
c、人流量
d、主力店
e、交通條件
f、發展商實力
g、規模主題
h、升值前景
主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似。
4、社區商業租售定位——售價定位
售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調研來推算售價。
收益還原法根據商業租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標準，商業前期實際租金回報率一般為6%：
均價=租金/投資回報率。
二、社區商業租售比例
1、無固定比例
2、開發商戰略是根本依據
3、底商一般是銷售
4、大中商業(1000平米)原則上先租后售)
5、內部商鋪原則不售
三、社區商業租賃管理—租賃策略
總體思路
以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。
1)主力店及次主力店的主要代表：
2)生活超市
3)中西連鎖快餐
4)中餐特色酒樓
5)美容SPA、休閑足浴品牌商家
6)品牌24小時便利店等
社區商業租賃管理—常用招商優惠形式
四、社區商業租金模式
1、純租金
2、保底+扣點租金
3、“保底+扣率租金”兩者取高
4、純扣率租金
租金收取模式及計算依據
影響租戶應負多少租金因素：經營的商品業種、店鋪面積大小、店的面寬、店的位置、承租戶在整體策略重點角色、市場可參考類比租金。
租金收取模式及計算依據
新開業
正常期
成熟期
……
臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運用方式。
社區購物中心費用收取類型
1)管理費(空調費有的含在內);
2)宣傳推廣費(推廣基金，若包含于管理費中，則此項費用不收取);
3)收銀系統使用費(用于社區或鄰里購物中心,有提成形式時);
4)履約保證金;
5)租金押金;
6)水費、電費、燃氣費、通訊費的接駁費及押金;
7)施工管理費;
8)保險金;
9)刷卡手續費(用于社區或鄰里購物中心,有提成形式時) ;
10)合同相關律師費、稅費;
11)店鋪海報制作費(用于社區或鄰里購物中心,有提成形式時);
12)設備使用費(大型機電設備等)。
五、社區商業租賃管理—各類型商家物業條件
生活百貨類
超市類
餐飲類
便利店類
服務配套及服飾精品類
美容美發類
生活家居類
休閑娛樂類
各類型商家列表示意
生活百貨物業條件
大型綜合超市物業條件
標準超市物業條件
便利超市物業條件
大型中式正餐物業條件
中式快餐物業條件
西式快餐物業條件
西餐咖啡物業條件
便利店物業條件
服務配套物業條件
美容美發物業條件
美容SPA和美發兩者對經營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業態對外服務性質較強，對展示性要求較高，其經營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。一般情況下，美容SPA的經營樓層多在二層，而美發大部分則在一層。
美容SPA類商家物業條件要求
美發類商家物業條件要求
生活家居類物業條件
生活家居業態由于其所銷售的部分產品體積較大，對于經營面積的要求相對較大。
可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業態相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規劃設計商業建筑時可有較大的靈活性。
生活娛樂類物業條件
休閑類業態輻射面較廣，服務性質較強，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。
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