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商業綜合體如何打破前期定位“怪圈”——策劃設計一體化

來源:未知作者:未知時間:2014-12-03

核心提示：項目定位是預測、策劃與決策的統一，是利用市場及技術預測的結果，通過資源整合及策略創新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項目發展決定。

　　項目定位是預測、策劃與決策的統一，是利用市場及技術預測的結果，通過資源整合及策略創新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項目發展決定。

　　一、項目策劃與定位問題解讀

　　策劃定位方面

　　1、銷售代理公司在做項目前期策劃，市場的數據支撐沒有問題，產品研發層面支持力度不夠；

　　2、策劃案千篇一律，套模板現象嚴重，在所處區域任何項目都適用，項目核心優勢沒能挖掘出來；

　　3、策劃公司的項目開發全程經驗缺失，策劃案缺少地產項目運營經濟指標分析這一環；

　　4、甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策劃案的優劣，造成決策延遲或決策失誤；

　　5、甲方老板的“先發劣勢”與“先入思維”，造成對策劃公司的強勢干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的乙方”。

　　規劃設計層面

　　1、甲方沒有想法，不知道自己想要什么，直接委托設計，讓設計院先做做看，給個靶子打；

　　2、甲方想法太多，但沒有系統梳理，最終還是不知道自己想要什么，且變化太多；

　　3、甲方雖然有想法，對市場的認識也不錯，但缺少專業的“從市場到設計的翻譯”人員，給設計院說不清楚；

　　4、甲方做了專業的策劃，但甲方專業管理缺失，不能有效整合策劃和規劃設計，導致設計與策劃脫節；

　　5、設計師拋開策劃要求，按照自己的邏輯直接進行工作，導致設計與策劃脫節。

　　對開發商的負面影響

　　1、沒有系統的市場研究，無論設計公司提供什么樣的規劃設計方案，甲方心里都沒有底，不敢決策，貽誤時機；

　　2、地產決策說到底是算賬，市場上提供的大部分策劃方案和設計方案，都缺少項目運營經濟指標測算（甲方有能力的時候自己的成本和財務部門補齊），導致老板不敢決策、無法決策；

　　3、最終的現象就是，委托不同的設計公司一遍又一遍的做設計方案，多花時間，多花設計費，增加時間成本。

　　對設計院的負面影響

　　1、在甲方開發思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改圖，設計人員壓力增加；

　　2、機會成本增加，沉沒成本增加；

　　3、人均產值降低，經營壓力增加；

　　4、消極應對，甲方怎么說就怎么畫，員工創造能力降低，成就感降低；

　　5、經營人員遷就、滿足甲方的時間和修改等無理要求，員工滿意度就會降低。

　　二、解決對策——策劃設計一體化

　　1、一體化策略概念