決定購物中心運營成敗的7步規劃
來源:商業地產學院 作者:商業地產學院 時間:2014-12-03
核心提示：本文運營角度看購物中心規劃設計的七個視角：看得見、進得來、停得下、流得動、逛得爽、切的好、撐得住。
第一步：“看得見”——做好商業展示面
主要是保證外部看得見項目，體現展示性，在地塊什么位置，布置什么物業功能，用在綜合體里面的物業排布，萬達強行要求商業展示面不低于200米。
1、看得見
土地價值評估
土地價值評估案例
2、看什么
形象展示面放什么
給消費者什么樣的形象
放的業態和品牌要求、選址要求
3、客戶怎么來
還需要讓客戶看到以后有感覺，看到什么很關鍵，直接決定項目定位、檔次、形象和主題，看到什么讓客戶產生聯想，并吸引客戶進店消費。
第二步：“進得來”——做好外部交通銜接
進得來包括交通組合方式、構成比例，關注來本質是回答項目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通方式，不同等級購物中心交通方式差異化對待。
要點1：分析項目四至的道路等級，現狀與未來的道路等級，道路等級決定項目定位等級和輻射范圍，等級越高，道路要求越高；
要點2：提前評估消費者的來消費的方式與比例，區別交通設計導向，私家車?公交車?地鐵?步行?不同類型的購物中心交通組合方式完全不同，城市級與社區級完全不同；
要點3：對未來交通擁堵點的判斷，建成后及建成后的預判；
要點4：交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互干擾等問題；
要點5：進得來還得出的去，即項目的安全性，保證出車庫不遇到車禍。
第三步：“停得下”——做足停車位/停車動線
項目車位配置多少才算夠用，滿足最大負荷運轉的80%停車位需求即可，停車數量在地塊允許的條件下，與項目區位屬性、公共交通、地鐵直接相關。
要點1：不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣;城市級/區域級/社區級/家庭型/年輕時尚型.....對車位的要求完全不一樣；
要點2：注意綜合體內部停車位指標的共享和協調；
要點3：停車位的數量關系到地下車庫層數，最直接影響成本和負一層利用；
要點4：注意不同物業類型在停車位方面的分區和共享，方便后期管理；
要點5：優化停車動線，停車位車位劃割，包括出入口，提高車位使用效率。
第四步：“流得動”——內部人流動線設計
關鍵要素1——出入口：如人的臉面和嘴巴，出入口設計不合理，人流導入會受影響，但必須區別對待形象入口和人流入口的區別；
關鍵要素2——中庭設計：中庭如人的心臟，人流進入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個數、方式很重要；
關鍵要素3——水平動線：水平動線結合中庭設計，使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內的展示細部，適度長度；
關鍵要素4——垂直動線：誘使購物者離開低樓層前往另一個樓層購物，這在設計上是樓層垂直動線要解決的問題，高層人氣決定購物中心成敗；
關鍵要素5——跨層動線：超過6層的購物中心，消費者已經很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來引導消費者往下向下流動，類似于瀑布往下。
第五步：“逛得爽”——設計主題層及主題區
目的：保證目標消費者迅速找到目標樓層，同時逛的時候有品牌豐富度，主次搭配;深、面寬、硬件設計完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場；
關鍵要點2——主題區：圍繞各層的主力店，設計以主力店為核心的業態，方便業態互動，后期鋪位劃割、招商。
第六步：“切得好”——鋪位劃割及組合
目的：保證資源占有與租金貢獻匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則；
關鍵要點1——先業態再鋪位：以業態確定鋪位的資源劃分；
關鍵要點2——先主后次：先搞定主力店的鋪位要求，再圍繞主力店切分散鋪；
關鍵要點3——能用則用，充分利用公共設施，如衛生間、過道、樓梯等人流；
關鍵要點4——能省則省，減少公共通道、輔助設施對通道資源的占用。
第七步：“撐得住”——輔助設施和電梯設備
目的：看輔助設施和機電設備能否支撐購物中心的正常運營；
關鍵要點1——衛生間配置：不同主題/級別的購物中心對衛生間配置不同；
關鍵要點2——補貨通道：中高檔的購物中心的補貨通道設計；
關鍵要點3——電梯等機電設備，看機電設備能否支撐項目運營。
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