社區商業業態功能及運營分析
來源:未知 作者:未知 時間:2014-11-14
核心提示：社區商業形態是城市商業的基礎，它主要為社區周邊的居民服務，這也決定了其業態功能上明顯的針對性。本文即從社區商業的分類、業態組合、功能，及運營的角度進行分析，旨在為相關人士提供實用的參考。
社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態，如鄰里商業街區、社區購物中心及鄰里購物中心等。社區商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性也決定了社區商業的總規模一般應控制在3萬平米以內，商業業態的設置也有較強的針對性。
一、社區商業分類
目前為止，社區商業還沒有非常權威的標準分類方法，出發點和目的的不同，使得社區商業的劃分種類繁多。綜合所有分類，可以將其歸結為宏觀和微觀兩個層面的劃分方式，具體劃分如下表：
國外零售商業分類形式參考：
二、社區商業的功能
社區商業的功能主要包括：購物功能、社交功能、服務功能、文化休閑娛樂功能。
按照潛在業主對不同商業配套設施設施的需求強度差異，我們將其分為3個層次，即：
1、強度需求商業設施，需求的比重超過50%
此類商業設施主要包括：綜合超市、菜市場、購物中心、銀行；
2、中度需求商業設施，需求比重在10-50%之間
此類商業設施主要有藥房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運動場館、24小時便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發店、老年活動中心等；
3、弱需求商業設施，需求比重在10%以下
此類商業設施主要包括修理店、彩擴沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場。
三、社區商業功能業態組合
四、社區商業運營中存在的問題
1、“殺豬式”銷售帶來的后果
通常開發商的做法就是以住宅銷售的手法進行商鋪的銷售，先營造出一個好的概念，讓投資者有一個美好的想象空間，然后將商鋪高價賣給投資者，再由這些投資者運營出租給商家，令商鋪（街）自然成熟。由于設計、建設之初，并沒有合理的定位，銷售后更沒有對于投資者的后續服務及輔助，導致投資者購買前期望過高，購買后盲目經營，或者由于售價過高，導致投資者為了達到比較理想的投資回報，只能把租金提高，結果導致惡性循環。
2、體量過大，超出社區承受范圍
社區商業的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標準出臺，所以開發商在做規劃的時候往往比較盲目，首先遵循的是規劃指標，在條件允許的范圍內，寧大勿小。通常來說，社區商業的體量大小和所服務的住宅體量大小有關，如果體量太小，則無法滿足社區居民的基本生活需求，如果體量太大，則導致人流不足、商家經營出現問題，最終導致商鋪空置現象出現。
預估商業體量方法參考——通過周邊人口數量。國內一線城市的人均商業面積達到1.6平方米以上，主要二線城市的人均商業面積約在1.0-1.6平方米之間。考慮到社區商業功能、服務對象以及服務范圍，社區商業的體量應控制在人均1平方米左右或以內。
3、住宅入住率長期的超低
由于城市化進程的不斷加快，很多城市的市區已經有了成熟樓盤，越來越多的開發商開始把開發的目光轉向郊區，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導致很多郊區樓盤的入住率增長緩慢，最后形成了惡性循環，居民入住率越低，商家越不愿意進駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。
4、社區商業存在先天不足
對于大多數的社區商業來說，建筑上的先天不足是制約其發展的一個硬傷，首先，對于開發商來說，社區商業不是經過規劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規劃的時候設置一些底商作為社區商業，并沒有把社區商業的功能考慮清楚，對于業態的設置和商家的開店需求更是沒有規劃。結果最終導致很多社區商業很難良性運作。
五、社區商業運營成功的因素總結
深入、細致的市場調研，特別是需求分析。社區商業首要關注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三還是“人”。
• 合適的業態配比是社區商業中心區別于其他類型商業的關鍵，同時也是保證項目人氣的要點之一；
• 合理的業態布局有利于聚集與疏導人氣，對商業的持續經營有著直接影響；
• 租戶組合將影響項目的培養期與租金收益情況；
• 恰如其分的運營管理將是保證項目長久良好運營的關鍵。
