李嘉誠40億買入重慶大都會廣場 “自買自賣”意欲何為？
來源:未知 作者:未知 時間:2014-11-13
核心提示：從去年7月開始，李嘉誠通過各種方式拋售內地地產，套現至少達到700億港幣，但是近日，李嘉誠卻罕見以40億代價買入重慶解放碑大都會廣場，李嘉誠此番“自買自賣”，究竟意欲何為？
從去年7月開始，李嘉誠通過各種方式拋售內地地產，套現至少達到700億港幣，以致引發市場猜測，內地樓市溢價空間或已見頂。但是近日，李嘉誠卻罕見以40億代價買入重慶解放碑大都會廣場，據悉，該樓盤本就為李嘉誠和記黃埔開發，目前是重慶租賃價格最貴的商業地產。李嘉誠此番“自買自賣”，究竟意欲何為?
專業人士分析，李嘉誠或許是敏銳嗅到了內地房地產信托投資基金(REITs)相關政策即將“開禁”的味道，因而搶先布局。據了解，房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
重慶解放碑大都會廣場，原本是李嘉誠和記黃埔1997年開發的一個商業地產項目。如今，該項目整體將以39.1億元人民幣價格賣給一家名為匯賢產業信托的香港上市公司。港交所資料顯示，匯賢產業信托的主要股東為長江實業及和記黃埔的附屬公司。
無疑，交易的買方與賣方都是李嘉誠。此番“自買自賣”，除了母公司套現需求外，業內人士認為，可能還與李嘉誠押寶內地的房地產信托投資基金(REITs)相關政策“開禁”有關。
獨立財經觀察員彭瑞馨告訴證券時報記者，當前房地產企業現金流吃緊，商業銀行不良率居高不下，有關部門嘗試推出REITs正當其時。中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，這一新政推出的前提，應是樓市供大于求局面逐漸扭轉，地產售價與物業租金落差的逐步合理化。他預計這一時間窗口已經臨近。
REITs預期再起
近日有業內人士透露，有關部門或正制定REITs試點方案，首期有望在北京、上海、廣州、深圳四地試點。
一位署名“攸克”的知情人士撰文稱，此次高層吹風有望令REITs新政真正落地。他認為，此輪REITs試點的主要方式是公募，而不是上一次試點框架中開列的私募。未來有望通過交易所掛牌交易，建立一套透明的運行和監管機制，為以后“真REITs”向非政策性住房領域拓展打好基礎。
申銀萬國證券首席宏觀分析師李慧勇對記者說，業界一直在呼吁推出REITs，目前面臨的現實問題是樓市亟待調整以及可能出現未知風險，這對于REITs的出臺是一種“倒逼”，“政策的進展可能加快。”
彭瑞馨認為，把大都會項目轉到旗下房地產投資信托公司，“李嘉誠可能是嗅到了REITs的味道。”
國盛證券首席經濟學家、研究所所長周明劍告訴記者，要讓實體經濟融資利率降下來，首先應解決資金“黑洞”問題。他認為，房地產信托投資基金以及相關資產證券化產品，都屬于是較為貼近市場的做法。
通向資產證券化
截至去年末，重慶大都會廣場的年度收益及租金收入約2.82億元，總收益率約7.21%。
“大都會在重慶是地標建筑，世界500強入渝均首選大都會，它的租賃價格在重慶是最貴的。”彭瑞馨告訴記者。
不過，對于內地樓市泡沫繼續膨脹的爭議越來越多。大致從去年7月至今，李嘉誠已通過各種方式拋售內地房產，至少套現700億元港幣。市場猜測，李嘉誠可能將資金投向其他更高收益領域，內地樓市溢價空間或已見頂。
與此同時，當前我國商業銀行的不良貸款增速依舊居高不下。2014年三季報顯示，16家上市商業銀行中12家的不良貸款增速超過20%，更有4家超過了40%。
彭瑞馨認為，在嚴控廣義貨幣供應(M2)過快增長、銀行資本新規限制、清理地方融資平臺以及不良貸款升高等背景下，單純依賴銀行信貸擴張去緩解實體企業資金緊張已不現實。他認為，要控制M2過快增長，就必須控制銀行資產擴張。而實施信貸資產證券化，或是緩解這一局面的主要方式。REITs是房地產證券化的一種重要手段，它把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產。
做空危機之憂
在一些專業人士看來，推出REITs在當前市場環境下無疑利大于弊。但通過REITs來幫助房企解決現金流的同時，考慮到市場供大于求的現狀仍未改觀，如果管理不當，也有可能引發負面問題。
“一旦REITs在二級市場建立成熟了，它也可能成為一個做空房地產的工具。”獨立財經觀察員彭瑞馨告訴記者。與做空擔憂相比，分析人士更期待這一手段對中國樓市轉型的利好釋放。李慧勇認為，當前中國的宏觀格局需要進一步盤活存量資產，再不能以簡單的“買房賣房賺取價差”去發展房地產市場。要讓市場產生優質流動性，就必須引入REITs這樣的專業工具和開辟相關渠道。李慧勇認為，這一方式將可以解決長期困擾我國房企的收益與現金流問題。
中原地產宋會雍表示，樓市進入一種更為穩定的預期，REITs的推出才可能產生正面影響。而如果物業仍有升值預期，但REITs的收益卻相對較低，可能同樣起不到應有作用。
分析人士指出，我國此前在房地產資產證券化的推動上并不順利，主要是投資周期長以及收益率較低。而按照“攸克”所說，未來新版REITs有望引入地方政府的國資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設，也是資產打包的絕好資產。
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