產城商業背后的產業因素

核心提示：產業新城的商業項目與產業自身的發展規律聯系緊密，只有充分了解產業發展的特點，才能夠充分理解產業城市人口發展和消費的特點，從而把握產城商業發展的根本。

    近年來，伴隨著航空港區、高新區等產業新城的發展，產業新城商業開發也駛入了快車道，眾多房企紛紛投身于這個商業地產“藍海”，一時間整個房地產行業猶如找到了新大陸。宏偉的發展規劃、較市區便宜數倍的地價、以及一輪又一輪的宏觀政策支持都猶如一塊塊肥肉吸引著餐桌對面坐著的開發商。

　　但做過商業的人都明白一個道理，即在市中心做商業體最少就需要三年的時間進行培育，新區商業則至少需要五年。當下面對的產業新城商業，則又是另一個概念，開發企業要想做成功，就必須要認真了解它和一般城市商業以及一般新城商業有著怎樣的不同。


　　產城商業瓶頸

　　一、區域商業容量判斷的偏差

　　與我們所熟悉的城市人口多就業于機關事業單位或第三產業企業有所不同，產業新城人口的主體是大量的產業勞動者，主要供職于制造業或物流業等領域的企業，通常都會面對大量繁重的體力勞動或簡單重復的技術工作，因此造成了他們的消費需求非常有限。再加上產業背景的不同，都會造成產業區每平方公里的人口密度有著很大的差異，產業新城在人均商業面積需求方面亦會有著不小的差別，因此不同主導產業背景和地區的產業新城商業容量也具有差異化。

　　二、產業人口導入速度相對滯后

　　在眾多產城商業項目失敗的背后還有一個原因是不可忽視的，即：商業開發速度是否能夠與產業人口的導入速度相對吻合。當產業人口導入速度相對于商業開發速度產生時滯，輕則造成一個時間段內的商業供應過量，銷售或租賃受阻；重則會對資金鏈產生嚴重影響，甚至導致項目的崩盤。

　　三、消費者特征與一般城市消費者存在顯著差異

　　產業背景是影響產業人口消費習慣的關鍵因素，不可以收入高低簡單判斷。例如，在工業生產中存在著大量風險性崗位，或至少是對健康多少會產生一定影響的崗位（化工、磨具、特殊材料、工業用車輛輪胎修補）。這些崗位大多會為勞動者提供相對豐厚的薪酬，勞動者也十分清楚他們面對著什么樣的工作環境，他們賺取報酬的風險更高，甚至可能會對長遠健康產生影響，因此會珍惜每一分工資，更多的是把這些錢用在“留守家中”的子女與父母身上。所以實際的消費貢獻也是有限的。

    另外，在中國眾多的勞動密集型工業企業中，員工的來源大多是依靠老鄉介紹這種裙帶方式，因此很容易出現地域特征明顯的消費習慣。要想搞清楚某一產業新城消費者習慣就必須關注地域背景差異帶來的消費習慣差異。

    如何破局？

　　1、產城商業受到發展周期長、發展不確定性強、資源整合難度大、商業模型不同于常規城市項目等特性的制約。因此，從融資端就引入能夠具有共同發展意愿和長期獲益目標的資本力量（諸如基金等資本），轉變傳統“只賣房”的觀念，將可持續經營和高效運作多個項目做大總資產規模作為目標，從而降低單個項目的運營風險；

　　2、在項目前期，重點關注其所在區域及周邊競爭區域的產業發展狀況，做好充分的預測性研究；

　　3、注重整體商業規劃，先從城市區域配套型商業做起滾動開發，伴隨城市產業發展的進度確定后期城市休閑型商業的開發節點。這樣就能夠保證商業類型與產業人口的發展階段相吻合。不至于出現無人問津的商業；

　　4、以租售結合的盈利模式來作為撬動項目良性財務的杠桿。自持部分區域進行統一招商招租和運營，給購房者以信心，帶動可售型商鋪的銷售；以可售型商業街區的銷售來平衡自持部分帶來的資金沉淀，以售養租。

　　總而言之，產業新城的商業項目與產業自身的發展規律聯系緊密，拋開產業談產城商業很難從根本上解釋目前諸多產業新城居高不下的商業空置率，亦很難找到其商業發展的正確路徑。只有充分了解產業發展的特點，才能夠充分理解產業城市人口發展和消費的特點，從而把握產城商業發展的根本。

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