餐飲在購物中心的發展與租金解析
來源:未知 作者:未知 時間:2014-11-06
核心提示：目前，購物中心把餐飲分為大餐飲、中餐飲和小餐飲，大餐飲全天坪效在2.3萬元，中餐飲與之相當，小餐飲在1.8萬元。
目前，購物中心把餐飲分為大餐飲、中餐飲和小餐飲，大餐飲全天坪效在2.3萬元，中餐飲與之相當，小餐飲在1.8萬元。從收取的租金和銷售額監控上看到，餐飲業態的承受租金最高不超過其銷售收入的18%。通過對覆蓋全國74個城市的購物中心數據庫解析，連鎖餐飲在快速擴張的同時，在目前中國購物中心的經營現狀、運營規律及發展趨勢如下：
餐飲二、三線坪效增長勢頭猛于一線城市
餐飲業態客流、人氣提升作用明顯，是體驗式商業對抗電商等市場沖擊的有效手段。
餐飲在購物中心的租金解析
通過對全國主要城市購物中心的大型餐飲、休閑餐飲、快餐，涵蓋300多個餐飲品牌的調研分析，我們發現一線城市餐飲的保底租金大概約為人民幣8-12元/平方米/天，是二線市場的兩倍，三線城市的租金水平的三倍。二線城市則為人民幣3-6.5元/平方米/天，三線城市為人民幣2.5-4.5元/平方米/天。
其次，餐飲業態租期較零售業態長，一般為5-8年，且合同期內租金增長緩慢，一般為每每年增長2-3%(根據面積大小的不同)。然而，在一、二、三線城市區域型購物中心內的餐飲業態的坪效，差別并沒有保底租金那么明顯。
一線城市的平均坪效約為每月1300-1900元/平方米，二線城市約為每月1000-1500元/平方米，三線則約為700-1200元/平方米(如圖)。
值得一提的是，二、三線城市餐飲業態的租金及坪效水平尚有一定的提升空間。隨著高坪效的餐飲商家在二、三線城市的拓展，餐飲在二、三線市場的坪效將會得到一定的提高。在二、三線城市的餐飲品牌坪效，有可能創造出比一線城市同品牌店更高的業績水平，更有可能收取提成租金。
餐飲在購物中心的發展
隨著經濟的快速發展，人們生活的水平不斷地提高，傳統商業單一的“購物”功能逐漸不能滿足消費者日益轉變的消費觀念和需求。與此同時，近年來，隨著電商的迅速崛起，傳統商業已受到巨大沖擊。在此種生存環境急速轉變的情況下，傳統商業被迫做出改變，體驗式商業迅速崛起，成為實體商業吸引人流、對抗電商的有效手段。
所謂的體驗式商業，比傳統商業更注重消費者的參與、體驗和感受，體驗式商業主要強調的是業態的組合，一般都以典型的“購物+餐飲+娛樂”為基礎，更加多元化且消費者參與程度更高。
其中，隨著國人消費水平的提高、外出就餐頻率迅速增多，且中國餐飲文化擁有極其多元的豐富性，餐飲成為最能幫助商場整體起到增加客流、提升人氣的主要業態，已成為國內各
商業地產項目的新寵。
而主要受電商沖擊的影響，零售業態持續處于低潮的狀態，在全國各地的購物中心，無論是舊店調整還是新店開業，商家關注的焦點不約而同地集中在餐飲業態，以提高餐飲占比來提升聚客能力。餐飲比例的攀升已是大勢所趨。時下，餐飲業態在商業業態配比中的比重日趨增大，接近“半壁江山”，有效提振實體商業經營狀況。
由于餐飲于業態的承租能力較低及租期較長，一直以來餐飲在傳統商業中并不受青睞，長期處于從屬的配套地位。一般綜合型的商業項目會將餐飲業態的面積占比控制在15%至20%之間。
但隨著零售業受到外界各種原因的沖擊，商業同質化現象越來越嚴重。為提升自身競爭力，商業經營者不得不通過引入餐飲業態并豐富就餐選擇，令商場更具吸引力，以滿足消費者個性化、多元化需求，讓消費者在逛街購物的同時，也能在商場享受休閑時光，從而延長其在商場的逗留時間，最終提振整體的營業績效。因此，傳統的業態比例被悄然打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑的1：1：1消費模式;其中，不少的商業更把餐飲比例調整至高達40%至60%的比例。
以上海日月光廣場為例。日月光廣場于2010年開業，位于黃埔區的核心地段，緊鄰田子坊，地理位置優越，交通方便，原以服裝、餐飲、數碼產品三大業態為主。雖然項目集合了大量的自身優勢，但經營狀況一般。
開業兩三年后，業主開始對項目進行一定的調改。原先服裝、餐飲、電子產品三大類商品的營業面積之比將從原先的4∶3∶3，調整為4.5∶4.5∶1。其中，餐飲比例大幅度提高了15%，引進像澳派牛排館、山茶花韓國家庭料理、寶燕海鮮自助火鍋及翠華餐廳等眾多特色餐飲。調整以后，項目的經營狀況得到了一定的改善。由此可見餐飲業態對項目的經營，的確有著起死回生的效用。
餐飲業態是商業縮短培養期和保障持續人流的重要手段，但租期長、承租能力較低，宜業態規劃先行、合理配置。
相比其他業態，餐飲的運營模式較為簡單、培育期較短、現金流動快，所以餐飲往往成為購物中心招商中見效最快的部分。同時，餐飲業態也具備帶動商場頂層、動線端頭等作用。設置餐飲于此類位置，可有效解決高層及動線死角的客流不足問題。
再者，近年來比較流行“相輔相成”的做法，將餐飲與電影院、溜冰場、書店等業態配合放置，減少整體項目的培養期，從而盡快增強購物中心的商業氛圍。
餐飲業態所具備的上述優勢，使其成為商業解決項目初期客流不足和幫助縮短項目培養期的有效解決途徑;同時也是商場保證其長期、持續客流的重要法寶。餐飲業態所支付的保底租金，一、二、三城市所表現的級差效應較為顯著，而坪效的差異則沒有那么明顯。
需要說明的是，餐飲雖能吸引人流，但租金水平一般較低，且保底租金增幅低，通常僅為零售業態的40%-50%。
因此，在規劃項目整體業態時，需慎重考慮餐飲的占比，最好是保持在30％到35％之間。同時需要合理規劃餐飲店鋪的面積和數量，做好主力店和非主力店餐飲區的區分與調整預留準備，提高餐飲業務坪效。
購物中心餐飲發展還需緊貼趨勢。大餐廳未來在購物中心不會成為趨勢，目前，1000平方米的大餐廳很難做，反而三四百平方米的餐廳銷售、業績都表現得不錯。建議20萬平方米的商業項目餐飲控制在20%-30%，2000平方米以上的超級主力店餐飲數量保持在1-2家。同樣體量下的購物中心，500-1000平方米的餐飲數量建議保持3-5家。
