萬(wàn)科的養(yǎng)老解決辦法
來(lái)源:未知 作者:未知 時(shí)間:2014-10-29
核心提示：郁亮的一句“白銀十年”讓萬(wàn)科開(kāi)啟了四處開(kāi)花模式，社區(qū)商業(yè)、第五食堂、菜市場(chǎng)、寫(xiě)字樓……10月23號(hào)，隨著萬(wàn)科•幸福家（竇店）社區(qū)養(yǎng)老中心以及萬(wàn)科·幸福家品牌的落成，萬(wàn)科終于在其心心念念的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了真正意義上的第一步。
郁亮的一句“白銀十年”讓萬(wàn)科開(kāi)啟了四處開(kāi)花模式，社區(qū)商業(yè)、第五食堂、菜市場(chǎng)、寫(xiě)字樓……10月23號(hào)，隨著萬(wàn)科•幸福家（竇店）社區(qū)養(yǎng)老中心以及萬(wàn)科·幸福家品牌的落成，萬(wàn)科終于在其心心念念的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了真正意義上的第一步。
根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書(shū)，到本世紀(jì)中葉我國(guó)將迎來(lái)老齡化高峰，老年人口預(yù)計(jì)達(dá)4.87億。養(yǎng)老生意顯然是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的藍(lán)海，包括保利、遠(yuǎn)洋、藍(lán)城在內(nèi)的房企都陸續(xù)涉足這一領(lǐng)域。
然而到目前為止，各大企業(yè)及政府都沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的明確定義或規(guī)范，這一領(lǐng)域仍是眾多生意人想涉足卻又不知如何涉足的一步。
萬(wàn)科養(yǎng)老：適度盈利才姓“萬(wàn)”
10月23日，萬(wàn)科·幸福家（竇店）社區(qū)養(yǎng)老中心正式宣布對(duì)外營(yíng)業(yè)，同時(shí)，這也是萬(wàn)科·幸福家品牌的落成之日。
發(fā)布會(huì)上，在接受記者采訪時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶指出，此前針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，業(yè)內(nèi)存在一些誤區(qū)，比如有觀點(diǎn)認(rèn)為，做養(yǎng)老就是搞慈善，“我不否認(rèn)面向鰥寡孤獨(dú)老人的項(xiàng)目具有福利的性質(zhì)，但那更歸屬政府主導(dǎo)和主管的范疇。作為企業(yè)，當(dāng)然要從產(chǎn)業(yè)中適度盈利才能持續(xù)地將這項(xiàng)事業(yè)進(jìn)行下去，而其前提是給老人提供了他們需要的服務(wù)。”
此外，他也再次提及他一直提倡的觀點(diǎn)“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不等于養(yǎng)老地產(chǎn)”。毛大慶認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)本身就是偽命題，養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)載體，目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還很籠統(tǒng)，有人以為簡(jiǎn)單持有一個(gè)養(yǎng)老公寓或醫(yī)院項(xiàng)目并運(yùn)營(yíng)就是養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)科研究后發(fā)現(xiàn)其實(shí)并不那么簡(jiǎn)單，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，同時(shí)需要完善和合理的制度設(shè)置。
具體而言，萬(wàn)科的“社區(qū)化養(yǎng)老”模式就是在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目拿出一幢樓來(lái)做養(yǎng)老，將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，社區(qū)養(yǎng)老中心作為城市配套的重要組成部分，服務(wù)社會(huì)養(yǎng)老。
作為“萬(wàn)科•幸福家”品牌在北京的首個(gè)試點(diǎn)，萬(wàn)科•幸福家（竇店）社區(qū)養(yǎng)老中心項(xiàng)目的模式將在以后的項(xiàng)目中得到復(fù)制。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞
萬(wàn)科在30歲生日這一年，大大小小的舉措讓京城的媒體目不暇接。做商業(yè)、與百度達(dá)成戰(zhàn)略合作……歸根結(jié)底繞不開(kāi)萬(wàn)科對(duì)未來(lái)十年的定位：城市服務(wù)配套商。社區(qū)養(yǎng)老的落地，不僅是對(duì)城市服務(wù)配套商的完善，也是對(duì)這個(gè)中國(guó)第一大房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
到目前為止，并沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)敢說(shuō)他研究出了一套成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，包括政府在內(nèi)，也沒(méi)有一套完整的體系定義養(yǎng)老、規(guī)范養(yǎng)老市場(chǎng)。在這種背景下做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科面對(duì)的是一片迷茫和未知。能否做好、能否成為萬(wàn)科下一個(gè)贏利點(diǎn)，這是萬(wàn)科養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)的心中癥結(jié)。
根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，我國(guó)60周歲及以上人口20243萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.9%，65周歲及以上人口13161萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.7%。
“在未來(lái)的40年時(shí)間里，我國(guó)將面臨非常嚴(yán)峻的人口老齡化問(wèn)題”，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室副主任朱勇表示，“據(jù)預(yù)測(cè)，老齡人口數(shù)到2025年將超過(guò)3億，2033年超過(guò)4億，2053年將達(dá)到最高峰，4.87億。”
然而目前我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約為40多萬(wàn)所，只能承載約75萬(wàn)人。而對(duì)于北京，由于每年新增外來(lái)人口30萬(wàn)到50萬(wàn)人，本地和大量外來(lái)定居人口將要求大量的市場(chǎng)需求。
這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)缺口，因此多家房企蜂擁進(jìn)入；這同時(shí)也是一個(gè)市場(chǎng)盲點(diǎn)，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，目前中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位不夠高，缺乏統(tǒng)一的推動(dòng)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高、盈利模式不清晰、融資渠道相對(duì)有限、對(duì)開(kāi)發(fā)商資金和經(jīng)營(yíng)能力要求較高。資金、政策與盈利模式成了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中最為掣肘的關(guān)鍵詞，這條產(chǎn)業(yè)鏈并未完全打通。
事實(shí)上，從過(guò)去十年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單移植普通住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)有了一大批失敗的例子。首先是養(yǎng)老項(xiàng)目的市場(chǎng)局限導(dǎo)致投資者無(wú)法獲得持續(xù)回報(bào)；其次是開(kāi)發(fā)商不懂養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)，相繼陷入財(cái)務(wù)困境。養(yǎng)老地產(chǎn)前期巨大的投入和超長(zhǎng)的資金周轉(zhuǎn)期讓很多開(kāi)發(fā)商不堪重負(fù)，導(dǎo)致盈利成為最大的難題和困局。
成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)需要有大量的軟硬件配套，包括醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)等等，這些都需要開(kāi)發(fā)商后續(xù)有持續(xù)大量的投入，而且養(yǎng)老地產(chǎn)資金需求量大，回款周期較長(zhǎng)，對(duì)于實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是極大的負(fù)擔(dān)。
萬(wàn)科的養(yǎng)老解決之道
二層活動(dòng)區(qū)
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有種種不確定性，在這些不確定性尚未解決之時(shí)， 萬(wàn)科落地了自己的第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。發(fā)布會(huì)后，筆者參觀了在竇店的這幢7層樓，第一感受是“小清新、略小資”。
正幢樓的裝修以綠色為主基調(diào)，在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)及配飾的選擇上，都傾向于時(shí)下流行的小清新風(fēng)格，從布置及裝修的效果來(lái)看，略有小資范兒。
這7層樓的布置是這樣的：1層是接待中心；2層是活動(dòng)中心，其中包括露臺(tái)、茶水吧、休閑區(qū)、浴室、器材室等；3-5層是自理老人居住區(qū)；6、7兩層是非自理老人居住區(qū)。
居住區(qū)
首先談?wù)劸幼^(qū)：每層居住區(qū)分布有不同的房間，走進(jìn)這些房間后的感受，與筆者的想象有些不同。通常社會(huì)機(jī)構(gòu)及較為低端的養(yǎng)老院都是清一色的白，除了床這一必備資源外，基本找不出其他配置。萬(wàn)科竇店養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住區(qū)所打造的是“家”的模式，房間均是套間，內(nèi)有衛(wèi)生間、客廳、廚房、洗衣房等，每個(gè)套間有兩到三張床不等。
再來(lái)說(shuō)說(shuō)活動(dòng)區(qū)：二樓活動(dòng)區(qū)給人最大的感覺(jué)是功能齊備。器材室、淋浴房、洗衣房、按摩室、理發(fā)室、會(huì)客室等多種配備，讓活動(dòng)區(qū)鮮活了起來(lái)。
筆者采訪了北京萬(wàn)科副總經(jīng)理劉小冰，詢問(wèn)了這一養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式。劉小冰表示，竇店養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有三點(diǎn)核心：專業(yè)的護(hù)理能力；存在于社區(qū)內(nèi)；整合社區(qū)配套資源。
她說(shuō)：“‘社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)模式’就是將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為城市社區(qū)配套的重要組成部分，提供多功能的社區(qū)配套服務(wù)。”
在居住方面，充分考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的需求，包括內(nèi)裝風(fēng)格、房屋功能、細(xì)部設(shè)計(jì)等，在居住空間內(nèi)每個(gè)角落都充滿適老元素。
在最關(guān)鍵的醫(yī)療配套方面，配備安排專業(yè)護(hù)士在危急時(shí)刻提供及時(shí)、專業(yè)的醫(yī)療救護(hù)，以及專業(yè)的照護(hù)團(tuán)隊(duì)、問(wèn)候和巡診，并有科學(xué)的康復(fù)室（器材室）, 由專業(yè)的康復(fù)師為老人制定科學(xué)的康復(fù)計(jì)劃。
對(duì)于醫(yī)療方面所配備的人員，劉小冰表示，萬(wàn)科聘用了一個(gè)專業(yè)的康復(fù)團(tuán)隊(duì)，為老人提供專業(yè)的器材及身體方面的指導(dǎo)；而日常護(hù)理人員則是萬(wàn)科從專業(yè)機(jī)構(gòu)引入的“自己人”，均屬于萬(wàn)科員工。對(duì)于專業(yè)人員的系統(tǒng)培訓(xùn)也是萬(wàn)科的重點(diǎn)工作之一，組建自己的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，真正涉足護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)，制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，并以此培訓(xùn)護(hù)理人員。
在器材方面，配備各類“關(guān)節(jié)- 肢體訓(xùn)練（PT 項(xiàng)目）”、“手-腦配合訓(xùn)練（OT 項(xiàng)目）”、“語(yǔ)言康復(fù)”、“心理輔導(dǎo)”等項(xiàng)目，可以在生活導(dǎo)師、專業(yè)康復(fù)師的帶領(lǐng)下，進(jìn)行有針對(duì)性的康復(fù)活動(dòng)。
在飲食方面，考慮老年人營(yíng)養(yǎng)均衡、消化功能機(jī)腸胃能力提供適宜老年人食用的三菜一湯菜式，應(yīng)季更換。
在娛樂(lè)方面，針對(duì)長(zhǎng)者的興趣和體能定制文化娛樂(lè)活動(dòng)，包括興趣小組和藝術(shù)賞析等項(xiàng)目；針對(duì)長(zhǎng)者的精神需求組織社交活動(dòng)， 不僅有溫馨的環(huán)境、專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；對(duì)長(zhǎng)者退休后空虛、寂寞的狀態(tài)， 制定相應(yīng)的心理輔導(dǎo)類活動(dòng)，包括宣講類的專家講座、訪談?lì)惖膶＜颐鎸?duì)面活動(dòng)。
筆者后記：該不該指望萬(wàn)科開(kāi)創(chuàng)一套規(guī)范
在竇店養(yǎng)老機(jī)構(gòu)落成的當(dāng)日，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶就洋洋灑灑的在萬(wàn)科微信公眾號(hào)上，發(fā)表了題為“初心：讓尊重成為可能”的感慨。
在這篇文章里，毛大慶感慨道：“回想起來(lái)，從業(yè)多年，開(kāi)過(guò)數(shù)不清的業(yè)，數(shù)這個(gè)最讓我淚滿眼框；做過(guò)幾十個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目最能把自己帶進(jìn)‘公式里運(yùn)算’。我們今天的努力，也是在為全社會(huì)有一個(gè)更加公平、完善的養(yǎng)老保障體系而貢獻(xiàn)自己應(yīng)有的力量。今天揚(yáng)起的這一面風(fēng)帆，終會(huì)指引著我們養(yǎng)老之船乘風(fēng)破浪，駛過(guò)暗礁密布的深水區(qū)，讓更多的人，找到尊重的可能，達(dá)到幸福的彼岸。”
字里行間能看出毛大慶的動(dòng)容，萬(wàn)科內(nèi)部員工也告訴我，養(yǎng)老項(xiàng)目的落成對(duì)北京萬(wàn)科而言是里程碑式的意義。
我問(wèn)為何？
答曰：現(xiàn)在中國(guó)都沒(méi)有任何一個(gè)機(jī)構(gòu)、企業(yè)能說(shuō)出一套完整的養(yǎng)老策略，更沒(méi)有一套完成的操作體系。萬(wàn)科做養(yǎng)老注定要與政府打交道，然而期間種種審批緩慢而艱難，究其根源就是沒(méi)有一個(gè)可行的參考標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)科不僅要做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，還要給政府立“標(biāo)準(zhǔn)”。
標(biāo)準(zhǔn)的缺失、盈利模式的模糊，這是擺在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面前的擋路石。采訪中，我問(wèn)毛大慶養(yǎng)老是配套還是產(chǎn)業(yè)。他信誓旦旦回答，“萬(wàn)科一定要將養(yǎng)老做成產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在我們自己的小區(qū)，繼而不局限于萬(wàn)科的小區(qū)，可以選擇成熟的社區(qū)配建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。”
前路的模糊與做事的堅(jiān)決，我們?cè)摬辉撝竿f(wàn)科開(kāi)創(chuàng)一套養(yǎng)老規(guī)范？
采訪中，有記者問(wèn)目前的盈利如何？毛大慶給出的回答是，持平。再問(wèn)對(duì)于盈利有何打算？投入產(chǎn)出比例如何計(jì)算？毛大氣表示，萬(wàn)科的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前不接受政府補(bǔ)貼，因?yàn)橄胱鲇再|(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而非社會(huì)福利。至于未來(lái)的盈利空間，他并未給出正面答復(fù)。
到目前為止，眾多企業(yè)前赴后繼投入這片藍(lán)海，然而前路如何、該怎么走，甚至沒(méi)有一個(gè)人能給出一句明確的答復(fù)。借用劉小冰的一句話：萬(wàn)科做事，有始有終。但愿萬(wàn)科能在這條路上摸索出些門道，為后人乘涼。
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