商業(yè)地產(chǎn)如何進行商鋪分割？
來源:贏商網(wǎng) 作者:贏商網(wǎng) 時間:2014-09-29
核心提示： 在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠，需平衡每個要素。
商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)進入了系統(tǒng)化的運營時代，一個項目的運作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、銷售、經(jīng)營管理等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都會影響到整個項目的運作。專注細節(jié)，做好每個環(huán)節(jié)，最終才能保證項目運作的成功。
一、商鋪分割細節(jié)
二、鋪位分割三要素：通道、開間和進深
1、在明確了鋪位分割標準的基礎(chǔ)上，具體進行鋪位分割時，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進深。而這三要素的確定，又是以鋪位分割標準為基礎(chǔ)的，當我們確定了鋪位分割的標準，那么鋪位分割的三要素也就水到渠成了。
2、這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進深的比例不宜超過４，以保證每間鋪位的適用性。
3、不少商業(yè)項目在進行鋪位分割時，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進深的比例，分割出開間狹窄而進深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營，最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。
4、鋪位分割要考慮柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)與死角鋪位的處理：進行鋪位分割并不是確定了鋪位分割的標準和三要素，鋪位分割就能順利完成。在鋪位分割的具體實施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。
譬如柱子不能在鋪位中間，
不能影響商鋪的使用；
柱子不能影響鋪位的展示面等，
還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。
三、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求
分割要合符業(yè)態(tài)種類對經(jīng)營場地的具體要求。休閑娛樂類主要有書吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺球俱樂部、影院、洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。
以網(wǎng)吧為例
一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺電腦占地面積應(yīng)不少于2.5平方米。二是營業(yè)場所的消防要求——營業(yè)場所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門消防通道應(yīng)保持暢通，消防防火門應(yīng)距離主進門5M以上、消防門寬度應(yīng)不小于1.4M、高度應(yīng)不少于2.1M。
以健身房為例
一個普通的健身房有品100—150平方米的規(guī)模即可，這樣的一個健身房需要選擇以下器械：一臺迷你型大舉重器、一臺舉重床、一臺多功能跑步機、一臺單功能跑步機、一臺12人站綜合訓(xùn)練器、兩臺健步器、兩臺按摩器、兩臺劃船器、一臺滑雪器、一臺腹肌板、一副啞鈴架，另加一些小器械。這樣一個健身房可同時有大約30人進行鍛煉。
四、商鋪分割3大原則
1、主題原則
商鋪的分割，必須遵循主題原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。
如果項目某個樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。
2 、人性化原則
商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。
3、科學(xué)利用原則
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