對此，仲量聯行華南區戰略顧問部總監招錫祥對“舊城改造”過程中，如何取得各方利益平衡，從而順利推進改造工作，總結出以下六大關鍵點：

 

 

　　1.明晰土地產權，避免產生糾紛。

 

　　如土地產權不明晰，容易產生糾紛。招錫祥指出，由于國家的土地所有權和使用權主體模糊，產權界定不清晰，導致改造過程中征地拆遷、土地登記糾紛等事件時有發生。針對此類情況，“舊改”過程中首要事項是明晰產權，確權登記后再改造。招錫祥建議，開發商需制定“舊改”項目的工作流程表，明晰項目進展中的各個時間節點和相關注意事項，才能更好地開展下一步的工作。

 

　　2.以市場手段制定補償標準。

 

　　以行政手段制定補償標準已不適應時代發展。招錫祥認為應以市場手段為主，制定拆遷補償標準。以基準地價作為補償的價格依據，結合土地市場的實際變化，對補償標準定期調整，保證補償價格與市場價值相符。為此，項目開發前，開發商應與政府、原地居民商議，細化補償的層次和完善補償的形式，以防止日后各種拆遷糾紛的發生。

 

　　3.降低改造的難度與資金投入，避免大拆大建，讓土地價值最大化。

 

　　在片區的“舊改”中，應結合所在地塊的特點和周邊交通路網，合理統籌國有土地、集體經濟發展用地、廢棄礦山用地等周邊土地資源，實行片區的整體改造。招錫祥建議，開發商在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，可以結合周邊產業狀況及人口狀況等城市發展條件，通過土地位置調換等方式，對原有建設用地的使用功能進行調整建議，從而降低改造的難度與資金投入，避免大拆大建，讓土地價值最大化，同時為該區域未來更好、更快發展與升級創造良好的先天條件。

 

　　4.整體規劃統一布局，實現舊區生活與環境的改善。

 

　　“舊改”應從城市統一面貌出發，綜合區位的用地布局及建筑元素，使舊區的生活環境及配套設施與整體規劃統一布局，實現舊區生活與環境的改善。如能結合周邊交通網絡和零售、寫字樓、酒店等物業的發展定位，將有助于促進舊城區的產業結構提升和空間布局優化，使其融入城市整個產業發展體系，實現城市可持續發展。

 

　　5.爭取“再利用”，避免“凍結”式保護。

 

　　現在一些“舊改”案例中，對具有歷史文化意義的舊建筑，仍普遍存在著將其當成“文物”來對待的認識誤區，這樣雖然保護了一批建筑遺產，卻沒有考慮到“再使用”的問題，從而不免陷入了維修-空置-衰落-再維修的死循環。對此，招錫祥指出，開發商可尋求與專業機構合作，共同配合政府修整開發指標，對有歷史意義的建筑給出保護性開發建議，避免舊建筑片區因“凍結”式保護，產生基礎設施老化、歷史環境質量下降、大面積棄置等問題。開發商通過將舊建筑片區進行整治與再利用，既恢復城市記憶，提升城市內涵，使舊城人居環境、城市功能、城市形象得到整體提升，同時又可產生新的商業價值，提高開發商品牌形象，從而實現雙贏，如佛山嶺南天地、西關荔枝涌、珠江新城獵人坊等項目的經驗均可供借鑒。

 

　　6.開發商早期介入，提高項目實操性，避免重復改造。

 

　　對于“三舊”改造的發展模式，招錫祥認為，未來開發商在與政府的合作中將在更前期的階段介入，合作內容將不再局限于房地產開發，更涉及城市規劃管理等其他領域。從政府角度出發，在舊改規劃編制的前期過程中，考慮及早滲入開發商市場開發活動，能夠使最終成果更加貼近市場，改造項目未來得以實質性地運作下去，避免重復改造。從開發商角度出發，廣州等一線城市中心城區土地供應減少，未來房地產市場將以舊城改造為主，而大片區開發的主導權，將是開發商贏得更大的發展和盈利空間的一個重量級籌碼。因此，政府與開發商雙方將更加積極合作。

 

　　隨著廣州等一線城市的城市化進程快速推進，中心城區土地供應日漸減少，已開始出現供地郊區化等現象。“舊改”項目作為解決土地資源匱乏問題的一個方向，未來一段時期內必將成為房地產發展歷程中爭奇斗艷的一個舞臺。

 

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