購物中心是多種零售業(yè)態(tài)的組合，它有很多種，店鋪集合式、奧特萊斯式、街區(qū)式、生活方式類購物中心。購物中心的開發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)紛繁復(fù)雜的過程，目前中國的購物中心處于快速發(fā)展期，因此對(duì)購物中心開發(fā)過程中的一些要素進(jìn)行分析是未來購物中心運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。

 

　　購物中心建設(shè)不同于住宅開發(fā)，它所進(jìn)行的市場(chǎng)分析更側(cè)重于對(duì)零售市場(chǎng)的識(shí)別與評(píng)估，開發(fā)商在新建一個(gè)購物中心之前，必須分析零售的供需關(guān)系，計(jì)算各類商品和服務(wù)潛在的市場(chǎng)空間，即對(duì)商圈內(nèi)的零售空間有效需求進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估與預(yù)測(cè)。對(duì)購物中心進(jìn)行綜合性市場(chǎng)評(píng)估主要包括以下方面：

 

 

 

 

    1、對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析，說明市場(chǎng)的基本特征，例如總的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、就業(yè)趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式等。

 

    2、勾畫出主要、次要和周邊商圈以及這些商圈的可達(dá)性。

 

    3、商圈內(nèi)對(duì)不同商品和服務(wù)的消費(fèi)偏好和趨勢(shì)。

   

    4、商圈內(nèi)不同類型零售中心相互競(jìng)爭(zhēng)的位置、特征和銷售趨勢(shì)。

 

    5、商圈內(nèi)零售空間的擁有和發(fā)展情況以及不同零售類型購物中心的銷售趨勢(shì)。

 

    6、商圈內(nèi)計(jì)劃開發(fā)的零售項(xiàng)目特征和標(biāo)準(zhǔn)。

　　

    準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位對(duì)于購物中心的成功經(jīng)營(yíng)起到事半功倍的作用，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以大大縮短購物中心的市場(chǎng)培育期。

　　

    長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是期望通過適當(dāng)?shù)墓δ芘渲谩⒊浞职l(fā)揮各個(gè)設(shè)施的作用，以達(dá)到最大的協(xié)同效應(yīng)。它主要表現(xiàn)在兩方面，一個(gè)是軟件設(shè)計(jì)，即業(yè)種業(yè)態(tài)租戶組合計(jì)劃。一個(gè)是硬件設(shè)計(jì)計(jì)劃，即商業(yè)設(shè)施計(jì)劃。

　　

    硬件設(shè)計(jì)計(jì)劃包括：土地利用計(jì)劃和購物中心設(shè)計(jì)。購物中心的設(shè)計(jì)，其核心是與業(yè)態(tài)相稱、具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的設(shè)計(jì)，有新鮮感、能夠長(zhǎng)期受歡迎的設(shè)計(jì)。

　　

    軟件計(jì)劃包括目標(biāo)客群設(shè)計(jì)、功能構(gòu)成設(shè)置及租戶組合。設(shè)立集客設(shè)施包括主力店鋪、副主力店鋪。并達(dá)到銷售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。租戶組合是將亮點(diǎn)店鋪選擇與其他專賣店和租戶組合。

　　

    購物中心建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅要求結(jié)構(gòu)空間能容納零售商業(yè)活動(dòng)，場(chǎng)地必須滿足足夠的停車需求，建筑及其環(huán)境能夠吸引顧客和租戶，并為他們提供方便，具有一定的超前和創(chuàng)新性，在運(yùn)營(yíng)過程中不斷滿足市場(chǎng)和租戶調(diào)整的需求，補(bǔ)償開發(fā)商投資回報(bào)的同時(shí)服務(wù)于社區(qū)。這些要求都使得今天購物中心的設(shè)計(jì)必須采用最新的土地規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)與技巧性的商品組合、公共關(guān)系以及管理融合在一起。購物中心的設(shè)計(jì)允許租戶之間的合理變化，但必須保持整體的協(xié)調(diào)性。建筑的整體設(shè)計(jì)也應(yīng)該融入地區(qū)的獨(dú)特環(huán)境，使其與周邊的環(huán)境和各種出入方式緊密結(jié)合，更能反映地區(qū)的歷史和文化特色。

　　

    日本西宮花園是非常具有代表性的例子，西宮花園位于大阪與神戶之間，該地區(qū)主要是以高收入人群為主，擁有優(yōu)質(zhì)的客源，且與城市地鐵相連。

　　

    購物中心與百貨、連鎖大賣場(chǎng)等的競(jìng)爭(zhēng)到購物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)，包括大牌主力店、次力店；注重開發(fā)商的獨(dú)立性，不僅是資金，還有基本的運(yùn)營(yíng)管理能力。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，以及同質(zhì)化現(xiàn)象的出現(xiàn)，購物中心追求的價(jià)值也發(fā)生相應(yīng)的變化，對(duì)購物中心場(chǎng)所的魅力至關(guān)重要。

 

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