1、錯(cuò)誤的選址，高達(dá)70%之多，尤其集中在三四線城市；

 

　　2、錯(cuò)誤的定位，30%，基本上沒(méi)有定位的概念；

 

　　3、錯(cuò)誤的規(guī)劃；30%，大多數(shù)先建筑，后商業(yè)，價(jià)值不高；

 

　　4、勉強(qiáng)開業(yè)；現(xiàn)在能招商到60%的項(xiàng)目不是很多，能勉強(qiáng)開業(yè)的算是優(yōu)秀了。

 

　　5、開業(yè)之后70%的運(yùn)營(yíng)不良。（引用自零售情報(bào)分析）

 

　　要如何避免錯(cuò)誤，我們來(lái)看看商業(yè)地產(chǎn)定位的10大依據(jù)：　　

 

 

　　定位依據(jù)一：符合本土實(shí)際

 

　　家樂(lè)福每決定開一家分店時(shí)，多要用長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)厝藗兩罘绞健⑾M(fèi)水平、人口增長(zhǎng)、都市化水平、居住條件、興趣愛(ài)好、傳統(tǒng)習(xí)俗、儲(chǔ)蓄情況、宗教信仰、意識(shí)形態(tài)、中產(chǎn)階級(jí)比例等情況進(jìn)行非常縝密的調(diào)查與論證，這是確保家樂(lè)福成功旺場(chǎng)的大前提。而這看似煩瑣而冗長(zhǎng)的摸索與調(diào)查，也正是決定商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）是否能在異域或異地立足的先決條件。

 

　　定位依據(jù)二：符合城市發(fā)展方向

 

　　萬(wàn)達(dá)在寧波的購(gòu)物中心現(xiàn)在不是很旺的地段，但是萬(wàn)達(dá)決定去做，因?yàn)槭切乱?guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過(guò)去了，整個(gè)25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個(gè)大學(xué)城，包括全國(guó)首家境外辦的大學(xué)。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來(lái)，周邊人口起碼50萬(wàn)。

 

　　定位依據(jù)三：符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)

 

　　維多利亞廣場(chǎng)位處廣州最繁華的天河城商圈中央，在經(jīng)歷了幾次經(jīng)營(yíng)失敗之后，重新定位為文具辦公用品中心。然而，在一個(gè)非常成熟的零售商圈中獨(dú)樹一幟地去搞一文具批發(fā)市場(chǎng)是肯定行不通的。

 

　　定位依據(jù)四：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律

 

　　所謂商業(yè)規(guī)律，就是從商業(yè)市場(chǎng)實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的成功法則與失敗教訓(xùn)。例如，從國(guó)內(nèi)外商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長(zhǎng)度大約在600米左右。天津的勸業(yè)場(chǎng)、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，相當(dāng)多的大城市，其老商街，長(zhǎng)度都大致在600米。香港的繁華商業(yè)街、美國(guó)的華爾街、日本的銀座……，其長(zhǎng)度也大致600米左右。

 

　　定位依據(jù)五：差異性原則

 

　　北京京西地區(qū)的商業(yè)絕大多數(shù)為百貨商場(chǎng)、中低檔餐飲，高端商業(yè)供給嚴(yán)重缺失。為了彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，馬奈草地將項(xiàng)目定位為高端文化情景商業(yè)，旨在為高端人士提供集餐飲、休閑、娛樂(lè)、康體為一體的一站式體驗(yàn)商業(yè)配套。馬奈草地一系列的差異化的市場(chǎng)定位受到了眾多品牌商家的追捧。

 

　　定位依據(jù)六：定位的堅(jiān)持原則

 

　　黃先生操作的廣州著名的天河南特色商品街，確定定位為體驗(yàn)式特色商業(yè)后，即便品牌店想進(jìn)駐，如果與原定位不符，同樣是不讓它們進(jìn)駐。除非這些品牌能改變特色，否則即使是全球最好的品牌也不行。

 

　　定位依據(jù)七：適度前瞻性

 

　　東莞市雖然有1000萬(wàn)人口，但消費(fèi)群體主要分為兩類。一類是高收入階層，另一類是在工廠打工的工薪階層，這類人群占總?cè)丝诘?0%多。而購(gòu)物中心是定位中高檔的業(yè)態(tài)，東莞的高收入人士多有到廣州和香港購(gòu)物的偏好，因?yàn)槿ザ靥簿鸵恍r(shí)車程，而工薪階層收入偏低，不可能經(jīng)常到購(gòu)物中心消費(fèi)。所以，東莞并不適合發(fā)展定位中高端的大型購(gòu)物中心，適合的是以日常生活用品為主為平價(jià)大賣場(chǎng)。

 

　　定位依據(jù)八：市場(chǎng)導(dǎo)向原則

 

　　由于項(xiàng)目附近都是批發(fā)市場(chǎng)，缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，周邊的居民去購(gòu)物一般會(huì)選擇鄰近的北京路步行街，以享受購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的多元化消費(fèi)體驗(yàn)。億安廣場(chǎng)在歷史久遠(yuǎn)的批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)百貨實(shí)在是獨(dú)力難撐，以慘敗關(guān)門，后來(lái)經(jīng)過(guò)重新定位于玩具精品市場(chǎng)后取得了巨大的成功。

 

　　定位依據(jù)九：最適合發(fā)展模式

 

　　開發(fā)商是商用項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中的主角，商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，首先應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的綜合實(shí)力和企業(yè)充分整合社會(huì)資源的能力，來(lái)確立相應(yīng)的融資方案和財(cái)務(wù)目標(biāo)。

 

　　定位依據(jù)十：逆向思維原則

 

　　如果開發(fā)商能換位思考，采取逆向思維，要以市場(chǎng)為圓心，以消費(fèi)需求為半徑，逆向倒推，這樣調(diào)研出來(lái)的定位就會(huì)更準(zhǔn)確，更到位。

 

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