核心提示：要確定購物中心的年度資產增值目標，具體量化指標就是確定租金標準目標值；購物中心的商家租金標準以及其他可出租的空閑場地租金標準，可以按照三個步驟確定目標值。
購物中心一切管理行為最根本的目標是資產的保值與增值，與租金標準直接相關。。
（一）影響資產增值目標的因素
1、內在因素
對于購物中心的資產增值目標來說，內在影響因素主要包括三個方面。
1）經營策略
廣場的經營策略不同，購物中心的資產增值目標會隨之變化。比如，新開業的購物中心處于市場培育期，一般采取溫和的增長策略，資產增值目標可以定的相應低一 些；而有些購物中心在經過一段時間的發展后，由于自身條件較差，一直無法良性發展，就需要進行重大的改造調整，這種調整往往無法提升租金，為了吸引優質商 家，反而會制定較低的資產增值目標。
2）品牌級次
購物中心引入的品牌會影響中心的資產增值目標。對個體品牌來說，品牌級次越高，其自身品牌價值就越高，一般就可以承擔更高的租金；所以購物中心的定位越高，它的總體資產增值目標就越高。
3）經營環境
購物中心的經營環境越好，資產增值目標越高。一個好的購物環境，更容易吸引消費者前來購物、休閑，從而帶動商家提升利潤，提升承租能力，購物中心的資產增值目標就可以定的高一些。
2、外在因素
影響購物中心資產增值目標的外在因素主要考慮兩個方面。
1）行業標準
任何商品價格的制定都要遵循市場規律，這個市場規律的體現就是行業標準。每個購物中心資產目標的確定，一是要考慮整個行業的資產定價，比如商業地產的租金 標準肯定要高于住宅地產的租金標準；二是要考慮當地的資產定價，比如上海北京地區的資產價格可以達到三線城市資產價格的數倍。
2）競爭環境
購物中心所處的競爭環境，對資產增值目標的制定起到制約作用。在競爭環境中處于劣勢的購物中心往往會制定較低的資產增值目標，以吸引更優質的品牌；但如果該購物中心較其他同行優勢明顯，那么就有制定更高資產增值目標的資本。
（二）資產增值目標的確定
要確定購物中心的年度資產增值目標，具體量化指標就是確定租金標準目標值；購物中心的商家租金標準以及其他可出租的空閑場地租金標準，可以按照以下三個步驟確定目標值。
1、確定購物中心不同區域的租金標準
購物中心自身的經營情況，決定了符合市場行情的租金標準。比如上海五角場萬達廣場日均租金已經達到了很高的標準，如果制定較低的租金標準，就會制約廣場資 產的增值。購物中心當年的租金標準、市場環境、宏觀政策，為預測下年度的租金標準提供了依據。此外，購物中心內各個區域的租金標準是不同的，一般來說主力 店由于其特殊的功能性，租金標準遠低于室內步行街；購物中心樓層越高租金標準就越低；同一樓層由于冷區熱區的存在，租金標準也有差距；空閑場地的臨時活動 出租價格也根據所在區域的人流多少、面積大小而不同。
2、確定購物中心平均租金標準
根據購物中心不同區域的租金標準以及所在區域的面積，可以計算出購物中心總體的平均租金標準，這個租金標準就體現了一個購物中心的資產價值。按照資產價值 增長的規律，購物中心的租金收益率必須高于當年的通貨膨脹率，高于銀行的貸款利率；在通貨膨脹率之上的那部分增值才是資產的實際增值部分，而只有高于銀行 的貸款利率才能說明購物中心的投資具有價值。在得出平均租金水平后，還需要對其進行修正，方法是通過總體租金標準與去年租金標準的對比計算出租金增長率， 再根據購物中心的經營目標對租金增長率進行適當調整，然后對購物中心總體租金標準做修正。
3、分解廣場租金標準
對購物中心租金標準進行分解，目的是為了更好地實現下年度的總體租金目標；根據商家所在區域的租金標準、商家的地理位置、面積大小、品牌業態等，可以確定購物中心各類型商家下一年度的租金標準。
