如何考察購物中心？

核心提示：如何考察購物中心？應(yīng)從哪些方面著手？那些專業(yè)術(shù)語怎么表達(dá)？怎么判斷優(yōu)劣勢？有哪些注意事項(xiàng)？拍攝技巧？

    近幾年，購物中心在中國如雨后春筍般瘋長，但真正做得成功的并不多，大部分還處于培育摸索階段。所以，學(xué)習(xí)借鑒好的購物中心的成功模式，吸取它們的失敗經(jīng)驗(yàn)，是我們每個(gè)從事商業(yè)地產(chǎn)工作的人士必須要學(xué)習(xí)的內(nèi)容。那么，如何考察購物中心？應(yīng)從哪些方面著手？那些專業(yè)術(shù)語怎么表達(dá)？怎么判斷優(yōu)劣勢？有哪些注意事項(xiàng)？拍攝技巧？
 

    一、做好購物中心考察的重要性

    重要性一：了解購物中心發(fā)展與城市演變和需求的邏輯關(guān)系，提煉其項(xiàng)目策劃定位成功的內(nèi)在規(guī)律，培養(yǎng)商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略把握與理解能力。

    重要性二：調(diào)查典型案例，探索其商業(yè)定位由來和運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)可供公司借鑒的案例，培養(yǎng)購物中心運(yùn)營管理思維與操作能力。

    重要性三：與商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行交流，學(xué)習(xí)其管理運(yùn)作模式，為公司商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)提供參考。

    重要性四：通過考察和學(xué)習(xí)各城市的主題購物中心，對(duì)各項(xiàng)目內(nèi)功能分區(qū)及內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)有進(jìn)一步學(xué)習(xí)，了解商業(yè)綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)和現(xiàn)階段的商業(yè)模式以及對(duì)商品展示的要求, 認(rèn)識(shí)商業(yè)綜合體在現(xiàn)階段如何滿足客戶的需求。了解和借鑒各大商場的優(yōu)點(diǎn)，在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)問題，積累知識(shí)，開闊眼界，為以后的工作積累經(jīng)驗(yàn)和提供素材。

    重要性五：通過對(duì)多地項(xiàng)目的考察，能夠開闊視野和更加深入地了解相關(guān)知名品牌，同時(shí)通過前期溝通能深入和一些品牌商家進(jìn)行商務(wù)對(duì)接和洽談，促使盡快達(dá)成合作意向。

    二、“十二眼”考察購物中心

    1、看外部交通動(dòng)線聯(lián)系

    如項(xiàng)目與周邊交通是如何順暢連接的，與交通道路的關(guān)系，人流、車流、貨流的外部交通動(dòng)線如何規(guī)劃，卸貨平臺(tái)規(guī)劃、室內(nèi)外停車場出入口規(guī)劃。項(xiàng)目與主要交通工具如公交車、輕軌、地鐵如何連接，交通指示牌有沒有做到位。

    2、看購物中心的外觀

    如外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及用材、廣告位規(guī)劃、夜景工程、進(jìn)入購物中心主出入口的大小\設(shè)計(jì)是否足夠顯眼。

    3、看購物中心的內(nèi)部交通動(dòng)線

    在購物中心經(jīng)營中動(dòng)線就是價(jià)值，平面主動(dòng)線、次動(dòng)線是否簡單明了，是否一眼可以從這頭看到那頭的商家，垂直動(dòng)線是否可以快捷順利的達(dá)到想要去的樓層。交通動(dòng)線（水平和垂直人流及貨流組織）、中庭形式及面積（可用于促銷等聚焦人氣）。

    4、看維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃

    垂直梯、步梯、坡梯的數(shù)量分布是否均勻，能夠輻射到商場的每個(gè)角落。

    5、看結(jié)構(gòu)上的設(shè)計(jì)

    如柱距、層高、通道寬度、室內(nèi)挑空空間、商店的開間、凈深。

    6、看內(nèi)部裝修

    地板用材、吊頂用材、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風(fēng)格、消防是否隱藏美化、樓層\商戶指示牌足夠清楚、廣告位設(shè)計(jì)、 衛(wèi)生間\母嬰?yún)^(qū)\活動(dòng)演藝區(qū)\休憩區(qū)休憩設(shè)施\問訊處的設(shè)計(jì)、小品綠化等等。

    7、看主力店與次主力店

    業(yè)態(tài)屬性、商戶品牌、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。

    8、看獨(dú)立店

    商戶品牌、業(yè)態(tài)屬性、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。

    9、看面積比和業(yè)態(tài)比

    看主力店\獨(dú)立店的面積比，購物\休閑娛樂\餐飲的業(yè)態(tài)比。

    10、看運(yùn)營管理水平

    外包商業(yè)運(yùn)營公司或自建，成功案例如何？是否做到統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一收銀等；地板、衛(wèi)生間角落的干凈程度等。

    11、看經(jīng)營狀況

    如人流量、提袋率、客單價(jià)、滯留時(shí)間等。

    12、看購物中心的租金

    分樓層、分位置、分業(yè)態(tài)，購物中心的年?duì)I業(yè)額等。

    以上為針對(duì)單個(gè)的購物中心從整體到細(xì)節(jié)的考察要點(diǎn)匯總。此外，從宏觀角度來看，還有幾點(diǎn)也是必須做到的：

    1、項(xiàng)目所在商圈的過去，現(xiàn)在和未來，也就是她的前世今生；

    2、不同業(yè)態(tài)形態(tài)的配比。它的比例是否合理，對(duì)項(xiàng)目后期的成熟操作是有緊密關(guān)系的；

    3、建筑規(guī)劃：沿街商業(yè)的開間，進(jìn)深、層高等；建筑立面、衛(wèi)生間配置等；

    4、商業(yè)招商：品牌的規(guī)格與數(shù)量，商家的資質(zhì)及運(yùn)營能力（國際、國內(nèi)、省內(nèi)、地方品牌等）。

    三、購物中心考察的4大角度

    考察角度1：商圈+典型項(xiàng)目

    從宏觀的角度來看，要從商圈的角度去考察典型項(xiàng)目，那么首先必須對(duì)項(xiàng)目所在城市概況、商圈分布與特征進(jìn)行詳細(xì)的概括與分析。在此基礎(chǔ)上，再去考察典型項(xiàng)目本身，所得到的考察結(jié)果不僅有利于對(duì)城市商圈的客觀深入了解，更有助于對(duì)典型項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)、運(yùn)營等有更深刻的判斷和經(jīng)驗(yàn)獲取。那么，考察商圈+典型項(xiàng)目，要點(diǎn)有哪些呢？

    1）城市整體情況分析：城市概況、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、對(duì)外交通情況、市內(nèi)交通、城市戰(zhàn)略定位、城市綜合競爭力（其中，對(duì)于三四線不太知名的城市來說，需要考察的內(nèi)容更多，包括人口構(gòu)成與分布、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、城市區(qū)域圖、商業(yè)現(xiàn)狀、城市未來規(guī)劃等）

    2）城市商圈整體考察：商圈分布、商圈發(fā)展特征、形成原因、商業(yè)區(qū)域、重點(diǎn)商圈 區(qū)位鳥瞰圖指示各商圈位置，然后介紹商圈等級(jí)、主要功能定位、商圈輻射的人群（數(shù)量、消費(fèi)力和消費(fèi)習(xí)慣）、代表商業(yè)和在建商業(yè)（位置、鳥瞰圖和項(xiàng)目基本檔案）。

    3）單個(gè)商圈重點(diǎn)考察：商圈名稱、位置、性質(zhì)（即商圈定位和檔次）、代表商業(yè)項(xiàng)目、業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群及年齡結(jié)構(gòu)。

    4）典型項(xiàng)目考察：項(xiàng)目交通與區(qū)位、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、面積、層高、每層商鋪數(shù)量、裝飾風(fēng)格、商業(yè)氛圍、品牌特色、業(yè)態(tài)與商鋪布置、主力店介紹、商品陳列、主題特色、運(yùn)營管理、項(xiàng)目總結(jié)。

    考察角度2：對(duì)項(xiàng)目的全面考察

    考察要點(diǎn)：

    ① 基本檔案、規(guī)劃設(shè)計(jì)概念、項(xiàng)目定位；

    ② 區(qū)位分析（包括人車分流、出租車等候點(diǎn)、通暢回路、道路設(shè)置）；

    ③ 外部動(dòng)線，內(nèi)部動(dòng)線；

    ④ 項(xiàng)目外觀，室內(nèi)空間、中庭、天頂設(shè)計(jì)風(fēng)格、店鋪設(shè)計(jì)；

    ⑤ 業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分布、現(xiàn)場照片）、各樓層業(yè)態(tài)組合與品牌、樓層業(yè)態(tài)布局、特色業(yè)態(tài)展示、主力店展示與品牌分析。在此基礎(chǔ)上，如果可獲取到更詳細(xì)的信息，可詳細(xì)考察招商情況，包括引進(jìn)的首店、商家數(shù)量、各業(yè)態(tài)商家數(shù)量占比、品牌組合分析、合作經(jīng)營模式，以及SWOT分析；

    ⑥ 節(jié)點(diǎn)分析，即考察項(xiàng)目的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與創(chuàng)意，包括建筑外立面、入口門廳、中庭、自動(dòng)扶梯、電梯間、公共走道、公共衛(wèi)生間、公共休息區(qū)、配套設(shè)施，需要通過大量實(shí)景照片展示，并配以文字解說與點(diǎn)評(píng)，方能勾勒細(xì)節(jié)優(yōu)缺點(diǎn)。

    考察角度3：同類項(xiàng)目對(duì)比考察

    案列：南京水游城等4大項(xiàng)目對(duì)比考察

    考察報(bào)告分為綜述篇、重點(diǎn)篇、亮點(diǎn)篇進(jìn)行闡述。

    1）綜述篇：水平方、水游城、虹悅城、江寧萬達(dá)

    從基本檔案、交通、業(yè)態(tài)構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目亮點(diǎn)做概況介紹。

    2）重點(diǎn)篇：

    景觀設(shè)計(jì)分析——以水游城為例

    動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例

    項(xiàng)目定位分析——以水平方為例

    3）亮點(diǎn)篇：

    在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設(shè)置巧妙，富有新意，在此進(jìn)行集錦，以期對(duì)日后項(xiàng)目調(diào)整或建設(shè)有所啟發(fā)。比如：

    超長扶梯（虹悅城）、特色景觀小品（虹悅城）、人性化設(shè)計(jì)（虹悅城）、半開放廣場（水游城）、圣誕主題外飾（水游城）、超大室內(nèi)景觀（水平方）、配圖：景觀分析、項(xiàng)目定位分析、超長扶梯、小景等。

    考察角度4：局部與細(xì)節(jié)考察

    1、景觀考察

    景觀分析包括：周邊關(guān)系處理、主入口廣場（特色燈柱、車道分隔）、特色水景、地面鋪裝、地面停車、綠籬墻、圓形下沉廣場、廣場綠地、主次入口之廣場車庫出入口、廣場綠地。最后對(duì)整體的景觀亮點(diǎn)與不足做總結(jié)分析。

    2、裝飾考察

    裝飾考察要點(diǎn)：地面、天棚材料，墻面材料，燈光及導(dǎo)示，設(shè)備安裝，欄桿及扶梯，衛(wèi)生間，軟裝小品，車庫裝飾。

    3、租賃管理考察

    包括街區(qū)主題、導(dǎo)視（吊旗導(dǎo)視、墻貼（地貼）導(dǎo)視、立式導(dǎo)視）、裝修管理、財(cái)務(wù)管理、現(xiàn)場管理、客服管理、安全管理、保潔管理。

    4、業(yè)態(tài)與特色商家考察

    考察事項(xiàng)：業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合及業(yè)態(tài)占比、特色商家分析、樓層規(guī)劃

    考察重點(diǎn)：品牌組合亮點(diǎn)、特色商家分析