蘇智淵：以稅收貢獻為綱下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路
來源:中國房地產(chǎn)報 作者:中國房地產(chǎn)報 時間:2014-09-02
核心提示：無論是“以GDP為綱”還是“以稅收貢獻為綱”都只是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個階段所展示出來的“特色”。在當今這個信息爆炸的時代，任何單一原則都會有較大的局限性，任何短視的行為始終是要被歷史所淘汰的。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在這個背景下會不會因為“出頭冒尖”而真的走上了“不平凡之路”，我們也將屏息以待。
市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在2000年初“發(fā)跡”開始，通過前五年的積淀，開始了2005年之后的勃發(fā)。雖然2007~2008年經(jīng)歷了金融危機，但也算平安渡過，這一路走來還算是波瀾不驚，可以稱得上是“平凡之路”。然而，所有在這個市場里的人在過去的一年里已經(jīng)開始嗅到了不一樣的味道，這個味道的源頭就是政府的“以稅收貢獻為綱”，而這股味道很有可能標志著中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前15年的“平凡之路”已近終結(jié)，開始的將是“不平凡之路”。
讓我們先看看目前的產(chǎn)業(yè)背景。首先，人民幣從2006年開始對美元升值，持續(xù)到現(xiàn)在，導致在此之前長期以來的出口加工型產(chǎn)業(yè)受到嚴重打擊，大量曾經(jīng)運作火爆的出口加工區(qū)開始出現(xiàn)空巢，保稅業(yè)務驟降，出口這駕馬車已近被打殘，大量的出口加工型產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。
同時，經(jīng)過兩次“金融危機”的洗禮，中國的制造業(yè)紅利在大城市基本已經(jīng)消耗殆盡。伴隨著高房價、高工資所產(chǎn)生的制造業(yè)向內(nèi)陸甚至東南亞低成本地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢已勢不可擋。政府希望通過刺激內(nèi)需拔升第三產(chǎn)業(yè)，以及通過創(chuàng)新增加第二產(chǎn)業(yè)附加值的效果也沒有馬上顯現(xiàn)。
所以，目前正好處于一個青黃不接的時期，實體經(jīng)濟下落在沒有找到新的增長點之前只能依靠增加住宅房地產(chǎn)投資來過渡。
在這個背景下，以物流地產(chǎn)占主要份額的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在過去較長時間能得到迅猛的發(fā)展，可以說是正好是在政府刺激第三產(chǎn)業(yè)(物流更準確地說是生產(chǎn)性服務業(yè))和刺激投資兩種作用下的結(jié)果。就好像在一個深洞里投了一顆種子，任你外面狂風大雨，種子卻漲勢喜人，大有一日千里，躍洞而出的味道。
然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順風順水的好日子快到頭了。因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽然發(fā)覺地方政府像約好了一樣，開始跟他們大談稅收，對他們的投資不再感興趣了。多年來政府倡導的“以GDP為綱”的做法終于因為幾次大型項目的環(huán)保問題而壽終正寢，現(xiàn)在取而代之的是“以稅收貢獻為綱”。
雖然輔之以項目的多部門“聯(lián)合會審”，但地區(qū)一把手最關(guān)注的往往還是項目能給地方帶來多少稅收。因為照中國目前的分稅體系，地方還是能分到小部分的稅收留成的，這些留成部分能形成地方財政，所以有沒有稅就直接決定了地方政府有沒有錢。
這一輪工業(yè)用地彈性價格的新政里面首次把工業(yè)用地批租和企業(yè)的稅收貢獻考核掛上了鉤，也進一步體現(xiàn)出政府已經(jīng)祭出“以稅收貢獻為綱”的大旗，但凡達不到稅收要求的，一律不供地。
這個做法并非沒有道理，因為長期以來，有很多工業(yè)項目打著實體企業(yè)的幌子圈地，拿完地之后又不開工，等土地升值之后進行倒賣獲利。如果用稅收貢獻來限定，確實可以對限制這樣的土地炒家起到一定作用。
然而，當標準只有一種的時候，往往會出現(xiàn)問題。
第一個問題是，企業(yè)落稅的話，就真的會做運營嗎?不一定，我們看到過很多高稅收企業(yè)把它們的部分稅收落在了當?shù)兀珔s并沒有真正實體運營的案例。這種情況下政府的態(tài)度往往是睜一只眼閉一只眼，只要稅收落袋，我并不關(guān)心你到底有沒有實質(zhì)運作，反過來講，如果這樣的企業(yè)想做土地炒賣，其難度就要小得多。
第二個問題是，對于大多數(shù)創(chuàng)新型企業(yè)而言，他們并沒有多少現(xiàn)成的稅收，以研發(fā)為主體的企業(yè)本身的投產(chǎn)期就很長，一味用稅收貢獻來限定，那么絕大多數(shù)創(chuàng)新型企業(yè)都要被列為不符合政府要求的項目。另外，創(chuàng)新型企業(yè)未必就一定特指高科技型企業(yè)，一個物流企業(yè)的太陽能屋頂，一個制造型企業(yè)的供應鏈革新，其實都是一種創(chuàng)新，有些未必會體現(xiàn)在稅收上，但往往可能會影響產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的系統(tǒng)效率，不能用錢來衡量的價值往往更有價值。
“以稅收為綱”的原則既然限定了實體產(chǎn)業(yè)，那么必然更早就開始限定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。政府提的問題往往是：你能保證你未來的入駐企業(yè)都落稅在我們園區(qū)嗎?你跟未來的入駐企業(yè)在協(xié)議上有沒有關(guān)于稅收承諾的條款?實在不行，政府和你們兩方一起簽訂一個三方協(xié)議來確定稅收問題怎么樣?這個時候，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般要么一問三不知，要么顧左右而言他。出了會議室就會感慨，中國的市場經(jīng)濟之路還很長啊!
確實，在中國，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之所以難做是因為在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給者和需求者之間還擠著一個政府，而往往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟
商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別就是它是一個受到政策掣肘太大的行業(yè)。政府出的一個紅頭文件就可能直接把你一個產(chǎn)業(yè)端了，更妄言產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了。而“以稅收貢獻為綱”的原則因為實施起來太簡單，所以效果上簡直可以用粗暴來形容。這種“簡單粗暴”往往就把這個原則里面本身有的合理性給抹殺了。
從結(jié)果上看，由于無法對未來稅收做出承諾(對未來的價值，在正規(guī)的房地產(chǎn)估價操作上是不允許做的，因為誰都無法預測未來市場會發(fā)生什么，但現(xiàn)在的所有土地投資協(xié)議都要求企業(yè)對未來的稅收做出承諾，達不到要補齊)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商依靠本身產(chǎn)業(yè)特性拿地的機會將變得微乎其微。能夠打動政府的就開始演化成其他的東西，比如更多的政府融資渠道，代替或幫助政府做土地一級開發(fā)等等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的競爭已經(jīng)開始跳出了本產(chǎn)業(yè)內(nèi)能力的競爭，而更多依賴于每個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自身整合資源能力的競爭了。
我始終認為，無論是“以GDP為綱”還是“以稅收貢獻為綱”都只是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個階段所展示出來的“特色”。在當今這個信息爆炸的時代，任何單一原則都會有較大的局限性，為政者需要站得更高更遠來看待一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，任何短視的行為始終是要被歷史所淘汰的。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在這個背景下會不會因為“出頭冒尖”而真的走上了“不平凡之路”，我們也將屏息以待。
本文來自中國房地產(chǎn)報，如若牽涉版權(quán)問題請與管理員聯(lián)系，謝謝！
