核心提示：經過100多年的發展，美國產業地產逐漸從混沌走向清晰，最終達到分門別類，遵循各自規律獨立發展，這是美國產業地產走向成熟的重要標志。美國產業地產的百年發展，對中國又有何啟示意義？

 

產業地產作為一種獨立的房地產業態，在我國改革開放進程中僅僅走過了十幾年的發展歷程，其間也形成了一些模式，積累了一些經驗。但整體而言，人們對產業地產仍然知之甚淺。相對中國而言，系統記錄美國產業地產發展演變的翔實數據資料卻可回溯到100多年前，這為深入分析和細致研究美國產業地產的發展規律提供了堅實基礎。同時，人們不禁要問，美國產業地產的百年發展，對中國又有何啟示意義？

 

經過100多年的發展，美國產業地產逐漸從混沌走向清晰，最終達到分門別類，遵循各自規律獨立發展，這是美國產業地產走向成熟的重要標志。中國產業地產的發展也必將沿著不同的細分領域演進，逐漸形成相對穩定的結構特征。

 

在美國，相對于住宅、商業地產、寫字樓等房地產來說，產業地產無論從建筑面積來看，還是從價值總量來說，都是構成房地產行業的最大的組成部分。美國產業地產的建筑面積高達23.2億平方米，包括4大類12小類。

 

在美國產業地產的總量中，倉儲配送類產業地產是規模最大的產業地產類型，占到美國產業地產總量的55%以上，接近13億平方米。制造類產業地產是美國產業地產的第二大組成部分，大約占美國產業地產建筑面積總量的30%，接近7億平方米。柔性型產業地產是美國產業地產的第三大組成部分，總量約為1.9億平方米，約占美國產業地產建筑面積總量的8%。除此之外，則是貨運類產業地產以及那些難以進行類別歸屬的產業地產，總量約為1.4億平方米，約占美國產業地產建筑面積總量的7%。

 

無論是從產業地產市場化發展歷程來看，還是從國民經濟的產業結構升級水平來說，中國產業地產的發展階段和發展水平都遠遠落后于美國。

 

其一，中國產業地產社會化程度不高，依附于其主導產業，并未以一種獨立的業態，以社會化、市場化的形式成為社會經濟發展中的獨立力量，譬如，重型配送類產業地產、重工業制造類產業地產和機場飛機庫產業地產。社會化、產業化和市場化發展將是各類產業地產發展的必然方向，目前社會化、產業化和市場化程度低的領域將蘊含著發展機遇。

 

其二，由于中美產業結構之間的差異，以及土地要素稟賦的不同，使得中國產業地產各組成類型之間的比例關系顯著不同于美國。譬如，由于中國現代服務業發展水平相對較低，所以研發柔性型產業地產和辦公展覽型產業地產在產業地產總量中占比相對較低。由于中國工業用地供應相對較多，開發利用效率相對較低，使得貨架式倉儲配送類產業地產在倉儲配送類產業地產總量中的占比相對較低。如此種種，不一而足。

 

當前，中國產業結構正在急劇變遷，勞動、土地、資金等生產要素稟賦正在發生顯著變化，不同類型產業地產的相對過剩、相對不足和市場空白會驟然凸顯，快速轉型和搶占市場空白成為當前格外需要關注的事情。

 

美國的產業地產在項目建筑體量上有著相對清晰的標準，每種類型的產業地產項目都保持在各自大致一致的建筑面積范圍內。這種標準絕不是強制標準，而是在100多年發展演進過程中，根據使用者的實際需要自然而然形成的。同時，每種類型的產業地產項目在各種用途上的面積配比也形成了相對固定的比例關系，這是中國產業地產格外需要向美國學習和借鑒的地方。

 

美國的倉儲配送類產業地產項目包括了儲存貨物和配送貨物兩大功能。

 

倉儲配送類產業地產項目往往要有外圍墻，可供單獨的承租人進行有效的倉儲和配送。當然，這些倉儲配送類產業地產項目也可供多戶承租人租賃使用，但其建造的初衷是面向單獨租戶的。

 

在倉儲配送類產業地產的5個細分子類型中，區域倉儲配送類產業地產是其中項目數量最多、項目體量最小的一個子類，為地方性或區域性市場提供存貨和配送服務，這類項目的建筑面積往往不超過9290平方米。

 

 

大型倉儲配送類產業地產在美國所有產業地產類型中有著最多類型的承租人，每個項目的體量往往會超過9230平方米，最大體量可達92903平方米以上。

 

重型配送類產業地產是美國倉儲配送類產業地產項目數量最少的一個子類，主要是配送而非倉儲功能，每個項目的建筑體量一般在9290平方米~46451平方米。

 

冷藏配送類產業地產的項目建筑面積大小變化多樣。例如，在芝加哥，這類建筑的大小就從464平方米到83612平方米不等。

 

在美國的制造類產業地產中，每個輕工業制造類產業地產項目的建筑面積比重工業制造類產業地產項目要小，通常來說小于9290平方米，也有規模較大的，但通常不會超過27870平方米，而這正是重工業制造類產業地產項目的平均建筑面積。一般情況下，重工業制造類產業地產項目都很大，平均面積在27870平方米以上。雖然也有5574平方米大小的項目，但是92903平方米以上的項目并不少見。

 

研發柔性型產業地產單個項目的建筑面積是1858～9290平方米。而辦公展覽型產業地產項目的建筑規模一般在1858～13935平方米之間。

 

中國產業地產項目的建筑體量與美國存在極大的差異。中國產業地產單個項目的建筑體量往往會顯著大于美國同類產業地產項目的建筑規模。這是因為，美國產業地產經過上百年的演進，達到了相對成熟的水平。每種產業地產的產品類型及其細分類型都有其特殊用途，因此也都有獨特的特征，例如面積的大小、裝載的內容、建筑設計、頂棚高度、裝載能力。就每個產業地產項目的用途配比來看，各類型及其細分類型的產業地產項目在辦公區域比例、制造區域比例、冷凍/冷藏室占倉儲區域的比例、高技術空間和實驗室比例等方面都有相對清晰的數值。

 

譬如，雖然重型配送類產業地產項目的內部與大型倉儲配送類產業地產項目很相像，但重型配送類產業地產項目還是有其獨特的結構特征。這類項目很少會有多于5%的辦公空間，至于制造空間則根本不存在。

 

所有制造類產業地產項目都具有與制造程序相關的特殊的結構特征。這類項目有三類空間結構：制造、倉儲和辦公，制造空間最少占50%，平均將近70%。

 

其中，輕工業制造類產業地產項目50%~75%的空間用于制造功能，剩下的25%~50%用于倉儲和辦公。辦公空間很少會超過整個建筑的20%。輕工業制造類產業地產將很可能一直是制造類產業地產中的主要類型。

 

重工業制造類產業地產因其外形尺寸大及供重工業制造程序使用的特點，成為制造類建筑的典型，供制造零件和生產成品的承租人使用。裝配則大多數是在重工業制造類產業地產中進行。重工業制造類產業地產的內部主要是依其功用而設計的。近90%的空間用于制造，剩下的用于辦公。美國鋼鐵公司、通用汽車公司和摩托羅拉都是重工業制造類產業地產的租賃人。

 

研發柔性型產業地產項目的大部分空間的用途是高技術生產、實驗室或是辦公室，他們所占的比例可能高達75%，甚至100%。

 

辦公展覽型產業地產項目的40%用作辦公空間，最多60%用作倉庫空間，還有最多20%的空間用于零售陳列，通常會分給多個租戶使用。

 

反觀中國產業地產項目，投資者、開發者、出租人、承租人等角色并沒有清晰分離，獨立存在。同時，項目服務于哪些行業和企業，滿足企業的哪些需要，以及滿足這些需要分別需多大比例的空間等等方面，依然非常模糊。而在這些方面變模糊為清晰，實現投資者、開發者、出租者、承租者等一系列經濟主體經濟訴求的統一，實現用途和空間的匹配是未來中國產業地產發展必須探索的道路。