房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)成功率將不足一成

核心提示：在樓市進(jìn)入下行通道之時(shí)，越來(lái)越多的開發(fā)商將雞蛋分開放在了不同的籃子里，其中商業(yè)地產(chǎn)成為了另一重頭戲。但是，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩及風(fēng)險(xiǎn)加大的言論。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)更加考驗(yàn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的判斷、資金的實(shí)力以及營(yíng)運(yùn)的能力，或許只有不到一成的開發(fā)商能夠跨界成功。
 

    曾經(jīng)專注于住宅的萬(wàn)科，去年在商業(yè)地產(chǎn)上有了大動(dòng)作，今年上半年僅北京地區(qū)1/3的銷售貢獻(xiàn)就來(lái)自于包括商業(yè)、寫字樓在內(nèi)的非住宅板塊；去年的地產(chǎn)界黑馬泰禾集團(tuán)位于北京的首個(gè)商業(yè)綜合體也即將面世，并且宣布未來(lái)五年將在全國(guó)布局20座泰禾廣場(chǎng)。在樓市進(jìn)入下行通道之時(shí)，越來(lái)越多的開發(fā)商將雞蛋分開放在了不同的籃子里，其中商業(yè)地產(chǎn)成為了另一重頭戲。 但是，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩及風(fēng)險(xiǎn)加大的言論。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)更加考驗(yàn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的判斷、資金的實(shí)力以及營(yíng)運(yùn)的能力，或許只有不到一成的開發(fā)商能夠跨界成功。
 

  消化力不足的風(fēng)險(xiǎn)

  “除了北京、上海等一線城市要擴(kuò)大規(guī)模以外，其他城市我還是比較慎重進(jìn)入的。尤其是在三四線城市，那些商場(chǎng)、寫字樓，除了養(yǎng)老鼠還能做什么？”在剛剛閉幕的博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗的這句疑問，引起了眾多業(yè)內(nèi)人士的討論。他們出奇一致地認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，必須意識(shí)到諸多不確定因素或?qū)е?的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其中城市消化力不足以及產(chǎn)能過(guò)剩的問題已經(jīng)凸顯。
 

  “目前，部分二線城市商業(yè)確實(shí)已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢(shì)。”德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平舉例稱，沈陽(yáng)目前就有18個(gè)新建的購(gòu)物中心，至少有30%的過(guò)剩，而在杭州，去年包括萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、綠地等多家企業(yè)均集中購(gòu)入純商業(yè)用地，“如此大規(guī)模集中興建，這個(gè)城市真的用的著嗎”？
 

  除數(shù)量上的過(guò)剩以外，讓業(yè)內(nèi)感到更加擔(dān)憂的是，商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化也加大了開發(fā)商商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的難度。一位開發(fā)商感嘆：“現(xiàn)在很多購(gòu)物中心都在強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式，從而增加餐飲比例，但好的體驗(yàn)不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎？”
 

  在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一個(gè)城市究竟需要多大量的商業(yè)體、需要何種商業(yè)模式，其實(shí)很難科學(xué)測(cè)算，但是要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費(fèi)能力等因素相匹配，不同地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的布局和結(jié)構(gòu)都值得寄希望于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商認(rèn)真研究。
 

  資金考驗(yàn)轉(zhuǎn)型率

  在福晟集團(tuán)有限公司董事、常務(wù)副總裁何建華看來(lái)，越來(lái)越多的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)無(wú)非就是為了追求利潤(rùn)。“與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，但是利潤(rùn)也很高，尤其是在比較好的地段拿地時(shí)，不做商業(yè)地產(chǎn)實(shí)在太可惜了。”
 

  當(dāng)然，其中也不乏多元化、多業(yè)態(tài)潮流的盲目跟風(fēng)者。雖然早有涉足商業(yè)地產(chǎn)，但對(duì)于首創(chuàng)集團(tuán)而言，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路走得不算順暢。首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇上向北京商報(bào)記者表示：“一個(gè)房山奧特萊斯投資就花了七八億元，后期運(yùn)營(yíng)也需要3億元，而且開業(yè)前幾年一直是不賺錢的，我們經(jīng)歷了很痛苦的階段。”
 

  在劉曉光看來(lái)，對(duì)于中小型開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿出10億元僅深耕一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是可望而不可即的。“商業(yè)地產(chǎn)資金占有率高、回收周期 長(zhǎng)，還必須有充足的資金維持一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)式開發(fā)。僅這一項(xiàng)就是很多開發(fā)商沒有辦法做到的，因此從住宅跨界商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為成功轉(zhuǎn)型率連1/10 都到不了”，劉曉光如是說(shuō)。
 

  因此，住建部政策研究中心主任秦虹指出，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征和現(xiàn)狀，將倒逼資產(chǎn)證券化的發(fā)展。“資產(chǎn)證券化可以保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營(yíng)水平和最大化提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也能分散商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。”
 

  商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩與集中興建有關(guān)，更離不開電商對(duì)零售業(yè)態(tài)的沖擊影響，直接動(dòng)搖著投資者和消費(fèi)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的信心。這也為轉(zhuǎn)型中的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新的要求。
 

  “中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)被互聯(lián)網(wǎng)影響的市場(chǎng)，如果商業(yè)地產(chǎn)不跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可以說(shuō)基本上是沒有聲音或者是沒有前途的。”金地商置集團(tuán)執(zhí)行總裁徐家俊表示，為了順應(yīng)新形勢(shì)，目前金地的傳統(tǒng)商業(yè)在發(fā)生改變，也開始嘗試觸網(wǎng)以及跟新媒體、新技術(shù)融合。
 

  劉曉光也介紹，在對(duì)國(guó)外16種商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)和模式完成考察后，首創(chuàng)也將在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)板塊中加入更多互聯(lián)網(wǎng)元素，旗下客戶俱樂部網(wǎng)站目前已經(jīng)上線。
 

  但也有開發(fā)商表達(dá)出了迷惑：“人人都在講商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化，但是至今都是小打小鬧，沒有可參考的成功案例，就連行業(yè)老大萬(wàn)達(dá)的電商平臺(tái)也還在十字路口徘徊，我們更不知如何下手了。”而另一位不愿具名的開發(fā)商也表示：“互聯(lián)網(wǎng)是個(gè)燒錢的行業(yè)，國(guó)內(nèi)又有哪家開發(fā)商能像萬(wàn)達(dá)一樣首期投資就能拿出50億元 呢？”
 

  除了形態(tài)模糊、資金缺乏以外，隨著O2O越來(lái)越多地被運(yùn)用，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資又將面臨新的問題。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院副院長(zhǎng)荊林波就 曾提出：“現(xiàn)在90%的企業(yè)根本沒有實(shí)力和大的互聯(lián)網(wǎng)公司去做對(duì)接，因?yàn)橐坏?duì)接，你所有的長(zhǎng)項(xiàng)會(huì)全部成為你的短板，你的客戶資源是最寶貴的，但對(duì)接互聯(lián) 網(wǎng)，客戶資源就很容易流失掉。”
 

  開發(fā)商為何做不了商業(yè)地產(chǎn)？

  簡(jiǎn)單地把商業(yè)地產(chǎn)的不成功歸罪于過(guò)剩的供應(yīng)顯然并不全面，的確，按照通常慣例人均商業(yè)面積在1.2平方米較為合理，但是目前上海的人均商業(yè)面積已達(dá)2.5平方米，而東京、紐約這一數(shù)值更高。
 

  從中國(guó)目前的市場(chǎng)來(lái)看，真正關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不多，而更多的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逼不得已而為之的項(xiàng)目，拿地配備的商業(yè)地塊比例越來(lái)越高，又不讓建商住項(xiàng)目，不做商業(yè)地產(chǎn)做什么？趕鴨子上架的結(jié)果就是門外漢的產(chǎn)品越來(lái)越多，這樣能成功才怪。
 

  不久前一篇《開發(fā)商做不了互聯(lián)網(wǎng)》的文章引起了筆者關(guān)注，不妨套用一下，為何開發(fā)商做不了商業(yè)地產(chǎn)。首先，先天本質(zhì)決定了開發(fā)商不適合做這一產(chǎn)業(yè)。需要先認(rèn)識(shí)什么是開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(即開發(fā)商)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)，到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。其核心就是出售，而商業(yè)地產(chǎn)是不能出售的，要持有，要靠運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得價(jià)值，而在過(guò)去的數(shù)年中開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了賺快錢，這樣急功近利的思維是做不了商業(yè)地產(chǎn)的，SOHO中國(guó)就是典型例子。
 

  其次，運(yùn)作模式與商業(yè)地產(chǎn)不合拍，我們知道住宅開發(fā)的資金一般全是短期的貸款，3-5 年為一個(gè)周期，決定了開發(fā)商必須以出售來(lái)償還貸款，而一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目需要的資金投入周期要比這個(gè)長(zhǎng)得多，因此在資金層面上缺乏支撐，那么開發(fā)商就照貓 畫虎的美其名曰采取輕資產(chǎn)的模式來(lái)運(yùn)作，這顯然就是一個(gè)變通的方式，借助資本的錢才渡過(guò)養(yǎng)商期，而最終成功案例能有幾個(gè)呢？除了萬(wàn)科這樣的企業(yè)具有這樣的號(hào)召力，其他企業(yè)又能如何呢？
 

  最后，商業(yè)地產(chǎn)大舉發(fā)展的時(shí)機(jī)尚未來(lái)臨，我們正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，許多小區(qū)還空空如也，你又怎能期望動(dòng)輒幾萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心人潮如織呢？
 

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