養老地產布局開始 信托多模式介入
來源:21世紀經濟報道 作者:21世紀經濟報道 時間:2014-08-05
核心提示：雖然各大機構紛紛投資養老地產，但毋須諱言的是，目前國內養老地產仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實踐，而對于信托公司來說，介入養老地產則需拓寬思路，根據不同養老地產類型，采用不同模式。
產業投資者通常選擇持有項目。小型機構養老項目一般采取押金制，入住人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。大型養老社區通常選擇會員制，入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會費，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式能夠讓投資企業在項目前期就收回大部分資金，有效緩解資金壓力。適合定位中高端、規模較大且因為土地性質或政策限制不能出售的養老社區。
壽險公司在會員制的基礎上跟養老保單掛鉤。由于《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》明確指出，保險企業只能長期持有、不能出售養老地產項目。為了盡可能在早期多回收資金，保險公司的養老地產項目一般與保險產品掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。
雖然各大機構紛紛投資養老地產，但毋須諱言的是，目前國內養老地產仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實踐，而對于信托公司來說，介入養老地產則需拓寬思路，根據不同養老地產類型，采用不同模式：
第一，銷售類項目產權完整，該類項目的開發類同于普通住宅或商業地產的開發，只要針對項目進行適當篩選，如對區位、定位、成本、去化等關鍵因素進行把握，則信托可以采用傳統融資模式介入。
第二，產權完整的持有型項目，往往通過招拍掛獲得土地，或者收購閑置物業改造而成。對入住率較高、未來現金流入穩定的項目，可其視為一種特殊的商業物業（類似商業公寓），一方面可以經營性物業貸或者未來收益權等模式予以融資，風控措施可以是資產抵押、未來租金的收益權、部分股權等；另一方面可直接進行股權投資，以客戶資金進行真正的資產管理或以自有資金進行投資。
第三，產權由瑕疵的持有類項目，例如在集體土地、協議劃撥土地、工業用地上建設的養老地產項目，不能銷售產權，產權也不能抵押轉讓。信托可以考慮金融創新方式，例如項目初期通過土地流轉信托、中期通過股權、后期通過消費信托的方式進入，即初期可控制住土地的使用權、中期股權進入獲得項目的收益分配權、后期借鑒險資“保單捆綁”的方式以消費信托獲得客戶保證金并實現項目的使用權的銷售。
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