第一、養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)的綜合體

 

  其實(shí)和商業(yè)一樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前后“招商和運(yùn)營(yíng)”需要相對(duì)剝離的來(lái)看，雜糅在一起對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)所謂的盈利模式會(huì)看的不清晰。養(yǎng)老地產(chǎn)可以看成前期的老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和后期的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)盈利主要依靠房屋的銷售和租賃。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來(lái)源主要來(lái)自于會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。

 

  而這兩個(gè)板塊互相融合又衍生出很多的類似盈利方式。比如一個(gè)項(xiàng)目可以只做銷售或者租賃，也可以只收會(huì)員費(fèi)以及服務(wù)費(fèi)，也可以既做銷售又收會(huì)員費(fèi)。當(dāng)然更有和保險(xiǎn)公司合作結(jié)合打造的類似金融類產(chǎn)品，但是本質(zhì)是不變的。

 

  第二、真要做好養(yǎng)老，需要和政府充分黏貼。

 

  養(yǎng)老地產(chǎn)除了是一個(gè)產(chǎn)業(yè)之外，他也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，是政府必須解決的一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象。所以和政府合作，打造一個(gè)不僅僅只是“銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目”。

 

  對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，醫(yī)療資源其實(shí)是最核心的資源，當(dāng)然你可以說(shuō)開發(fā)商自己來(lái)造，但是成本和代價(jià)會(huì)比你想象中的要大的多，能和政府捆綁解決醫(yī)療配套將為項(xiàng)目注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。

 

  但是要付出代價(jià)，項(xiàng)目也需要為政府解決對(duì)應(yīng)的指標(biāo)。最近國(guó)家密集出臺(tái)解決養(yǎng)老的一些政策，比如完成多少養(yǎng)老床位、推進(jìn)多少供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等等。

 

  為政府完成一些工作，就可以得到政府的一些支持。

 

  第三、能將養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合的最好地產(chǎn)類型是旅游地產(chǎn)

 

  對(duì)于旅游地產(chǎn)，歸根到底還是希望那些有錢又有閑的人去旅游，然后實(shí)現(xiàn)置業(yè)的過(guò)程。而放眼望去，有錢又有閑的人似乎只有老人了啊。有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在旅游人口中，40%來(lái)自于老年人，這是一個(gè)非常大的一個(gè)市場(chǎng)。

 

  現(xiàn)在很多項(xiàng)目都打出泛養(yǎng)生泛休閑的概念，雖然是包著概念做銷售，但核心就是主打養(yǎng)老+旅游的類主題地產(chǎn)的概念。

 

  第四、養(yǎng)老地產(chǎn)以點(diǎn)帶面會(huì)更好

 

  我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是對(duì)于烏鎮(zhèn)雅園這個(gè)項(xiàng)目，客戶主要是來(lái)自于上海。對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象，我也有一個(gè)疑問(wèn)：到底是這個(gè)項(xiàng)目就是針對(duì)上海養(yǎng)老造的，還是造好了覺(jué)得上海的客戶比較容易挖掘。然后問(wèn)了這個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，得到的反饋是這樣的一個(gè)項(xiàng)目體量，必須輻射外部客群。而所有的外部客群，一線城市的養(yǎng)老需求較為充沛，而且話說(shuō)回來(lái)，一線城市的購(gòu)買力較強(qiáng)，觀念較新，比較容易接受這樣的產(chǎn)品。

 

  對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)，其實(shí)也會(huì)沿襲普通地產(chǎn)的軌跡，先在以上海為中心的長(zhǎng)三角、北京為周邊的京津冀、港深廣為中心的珠三角會(huì)優(yōu)先發(fā)展，尤以長(zhǎng)三角更有機(jī)會(huì)，文化氣候交通觀念等因素決定。

 

  第五、地產(chǎn)比較容易介入的養(yǎng)老的幾種模式

 

  1、重硬件輕軟件的無(wú)障礙適老化社區(qū)

 

  做養(yǎng)老，軟件是最難的，也是人力儲(chǔ)備最為匱乏的地方。作為短期來(lái)說(shuō)，先造一個(gè)老年人能夠住得下的樓是第一步。先有硬件，再才會(huì)有軟件跟進(jìn)的可能

 

  2、旅游度假型養(yǎng)老酒店

 

  這種模式是比較能讓開發(fā)商看見(jiàn)有回報(bào)的一種方式。作為酒店的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，成功的模式有很多，變現(xiàn)的方式也有很多，都可以依托

 

  然后之前也說(shuō)過(guò)，老年人已經(jīng)構(gòu)成一個(gè)龐大的比重。

 

  通過(guò)養(yǎng)老和旅游結(jié)合可以衍生出比較多的概念，容易降低風(fēng)險(xiǎn)。比如養(yǎng)生(客群就放大了)、比如休閑(目的放大了)、比如有機(jī)(概念豐富了)、比如健康(層次上升了)。

 

  3、城市型養(yǎng)老公寓

 

  按照道理來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老公寓比較合理的區(qū)域在于遠(yuǎn)郊，因?yàn)榭紤]成本、項(xiàng)目規(guī)模以及生活氛圍。但是對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，在目前這個(gè)階段還是不愿意過(guò)分的遠(yuǎn)離自己的環(huán)境以及和兒女的距離。所以在近郊的區(qū)域開發(fā)養(yǎng)老公寓是比較容易成功的、獲得客戶認(rèn)可的一種方式。

 

  但是對(duì)于這樣的項(xiàng)目，第一必然項(xiàng)目規(guī)模不會(huì)大，配套需要依靠外部資源，價(jià)格也會(huì)比較的高，這個(gè)是客觀事實(shí)。

 

  整個(gè)短暫的學(xué)習(xí)過(guò)程下來(lái)，最大的一個(gè)感受就是：養(yǎng)老地產(chǎn)是玻璃心，一碰就碎。但是呵護(hù)的好，應(yīng)該會(huì)茁壯成長(zhǎng)。

 

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