對于商業地產的發展走向，世邦魏理仕華南區董事總經理劉蔚海認為，不同城市有不同的表現，但兩極化現象會更多地出現，“不發達地區的小城市，如果有大量商業地產出現，就將面臨較長的消化時間。”

 

“二三線城市商業地產最大的隱患還是需求不足。”劉蔚海表示，二三線城市的需求不如一線城市活躍，高端服務業的發展也比較慢，應對市況的唯一做法就是在價格方面做一些退讓。

 

他指出，今年來開發商整體轉讓商業物業的趨勢較為明顯，部分企業在價格方面也作出較大幅度調整，“住宅相對來說需求還是很大的，所以開發商寧可在商業多降一點。”

 

面對日益激烈的競爭，仍有不少房企選擇大舉進入商業地產。對此，劉蔚海認為，有些開發商進入商業地產實屬無奈之舉，更多的是出于土地儲備的硬性要求，“因為買的地不純粹是住宅用地”，“因為土地的指標，累積了較多資產在商業這一塊，需要去做一些投入”。

 

對于近兩年來房企海外投資的現象，劉蔚海認為這只是一個開始。他表示，現在中國房產或地產的價格在國際平臺上作比較也屬于不便宜的水平，而且利息成本較高，“如果用各個大城市做一個表來比較的話，很多海外市場的回報率、低利息成本都具備相對吸引力。”

 

“現在已經有比較活躍的開發商到海外買一些項目來發展，適當地把壓力和風險透過更多渠道去分解”，劉蔚海同時指，出于成本考慮，企業海外投資還將有持續的發展過程，“海外投資現在只是開始，這個趨勢以后還會越來越大。”

 

觀點地產新媒體：未來兩年廣州寫字樓的供應量較大，您怎么看租金水平和市場的走向？

 

劉蔚海：最關鍵的是要看需求能不能有效地跟供應吻合或者配對。我們在這段時間比較關注寫字樓的租金趨勢，發現兩年后廣州的供應會達到一個歷史新高。

 

基于這一點，已經有一些比較優質的甲級寫字樓，甚至是一些地標性的物業入市前開始做預租的活動。對比現有的租金，這些活動的價格折讓是比較大的，這已經隱隱看到市場上不同的開發商都已經提前在競爭了。

 

從供求來分析，因為供應大幅增加，市場壓力是非常大的。可以觀察到今年的需求雖然有一定的增長，但對比起2013年、2011年，新增需求并沒有那么多。對比新增供應，需求增幅還是相差比較遠，這就會導致租金的壓力非常大。

 

因為現在距離新增物業入伙還有一段時間，還需要一些時間來消化。因為2009年到2011年，雖然供應也很多，但是當時的需求有效地把供應消化掉了，而且更重要的一點，這兩三年間包括租價和售價方面都有比較大的增長，例如珠江新城的甲級寫字樓。

 

 

觀點地產新媒體：廣州寫字樓供應消化時間預計要多長？現在需求的支撐點主要是哪些？

 

劉蔚海：2009年到2012年廣州寫字樓市場比較好，主要是因為在2006、2007年已經有一些物業開始提前預租，當時也是基于市場供過于求的情況，體量同樣不少，大部分可以消化掉，但不是百分之百能消化掉。

 

從現在的趨勢來看，需求沒有2009年到2011年的新增幅度大。上一年寫字樓需求增量大概是40萬平方米，今年的供應量也是40萬平方米，但是未來兩年供應會達到180萬平方米左右，所以可能需要大概4年左右的時間消化這些增量，最快可能也得3年，慢的話可能要5年甚至更久。

 

 

觀點地產新媒體：未來兩年廣州的購物中心、商場是否也將面臨供應較大的情況？

 

劉蔚海：我們對廣州的商業并不是十分擔心，因為去掉非市中心的供應量后，剩下的供應量是有限的。

 

我們定義的購物中心是集中經營的商業，散售的沒有計算在內。廣州今年上半年真正的購物中心沒有新增供應，下半年大概會有40萬平方米，2015年新增面積可能會多一些。

 

廣州的主要問題是真正好的購物中心并不多，而且高度集中在天河。市中心比較集中，外圍面積較大但基本上是分散的，人口密度比較低，所以就市區來說的話，其實廣州中心六區的商業都不多。

 

在番禺、白云這些人口很集中的地方，購物中心也是不足的，蘿崗現在也沒有落成的、真正在運營的成熟購物中心。

 

廣州購物、休閑、餐飲這些需求都有一定的潛力，雖然零售業被網購拉去了很多生意，但是一些體驗式消費的需求還在。所以在租金、供應方面，我們認為廣州并沒有很大的憂慮。

 

供應也不是決定一個購物中心成敗的主要問題，因為購物中心成功的因素相對復雜一點，有的地理位置很好，開業之后情況未必很好，有的雖然不在最好的地段，但是定位、經營各方面都很好，也會有客流。要看基本的硬實力，也要看軟實力。

 

 

觀點地產新媒體：今年有許多關于二三線城市商業地產是否過剩的討論，您認為二三線城市商業存在的問題有哪些？

 

劉蔚海：商業地產的開發，包含寫字樓和商場兩個方面，現在面對的難題首先有一定普遍性，就是招商和租金的壓力，更嚴重的還有空置的壓力，我們覺得這個問題需要適當的時間來消化。

 

單從地產供應的角度，不會形成一種骨牌效應的大幅疊加，因為整體經濟的運行、貨幣政策各方面的影響可能會更大。

 

現在比較普遍的是許多城市中有一定的供應影響到了市場的生態，特別是在二三線城市。比如說天津的寫字樓供應很大，按照我們的統計，存量要20年以上才能消化，因為沒有很大的需求。

 

整體來看，二三線城市商業地產最大的隱患還是需求不足，特別是對辦公物業的需求不像一線城市這么活躍，相對高端服務業的發展也比較慢，那么只能有一條路，就是在價格方面做一些退讓。

 

價格方面，每個城市要做比較微觀的分析。二線城市今年商業價格跌幅比較大，特別是寫字樓這一塊，因為寫字樓在二線城市，每平方米每月的租金很少超過100塊。過去寫字樓價格漲幅較大是因為資金比較充裕，貸款比較容易，小投資人也比較活躍，導致個別二三線城市價格達到2萬多以上，甚至3萬，但是租金水平是跟不上來的，所以這個市場會有一定的調整。

 

一線城市還不是很明顯，核心商務區價格比較堅挺，但在二三線城市有一些趨勢，有些開發商希望整體轉讓物業，而且價格折讓比較大。

 

 

觀點地產新媒體：如果今后持續這種狀況，投入商業地產的開發商是否會出現更多資金鏈斷裂的風險？

 

劉蔚海：當然會擔心。怎么退出，首先是有沒有選擇，是不是說不退出就可以不退出？這不一定。

 

行業洗牌、并購都有可能發生，有一些資金不充足的企業可能會被兼并，這在二三線城市其實已經發生了。

 

現在開發商大幅轉讓商業地產的趨勢也比較明顯，因為這些房地產企業要完成業績目標，即使不達標也不能差得太遠，否則會影響公司股價和市場的信心。

 

一些開發商因為住宅賣得不好，所以就把商業減價來賣，降得幅度也比較大，例如廣州有部分寫字樓的售價今年也在降價。當前市況下，住宅相對來說需求還是很大的，所以開發商寧可商業多降一點。

 

 

觀點地產新媒體：開發商業地產對企業的資金有哪些要求？

 

劉蔚海：首先要看資金渠道，比如是不是上市的企業，即便中國股市這幾年表現不是特別好，但上市企業還是會有一定的支撐，純粹的私人企業就可能經不起資金鏈的考驗。

 

集團形式、上市公司形式的企業，融資能力比較強，商業地產說到底還是一個以資本為主的游戲。

 

其次就是比較專注房地產業務的企業相對有優勢，比如有些央企、國企的業務非常多元化，可能就沒有把這個業務做好。

 

 

觀點地產新媒體：近兩年還有很多進入商業地產領域的企業，市場面臨的調整期可能會持續多久？

 

劉蔚海：調整要看整體的宏觀形勢，包括金融市場、消費市場走勢等，不能單一地去看。另一方面，很多土地儲備比較多的開發商也是無奈地要進入這個市場，因為之前買的地不純粹是住宅用地。

 

比如一塊50多萬平方米的地塊是綜合用途，商業性質占到20%，那么除去住宅外，剩下的十幾萬平方米還是要做商業，寫字樓或者購物中心。因為土地的指標要求，開發商就累積了比較多的資產在商業這一塊，那么總需要去做一些投入，也不能每次都散售出去，還需要有一些培育去做得有特色。

 

 

觀點地產新媒體：越來越多企業開始在海外投資，是否也有出于分散風險的原因？

 

劉蔚海：從開發商到投資者都出現加大海外投資的現象，因為中國的房地產價格在國際平臺上比較也屬于不便宜的水平；其次，利息成本比較高。

 

很多海外市場的回報率、低利息成本都具備相對吸引力，所以現在已經有比較活躍的開發商到海外發展，也適當地把風險和壓力透過更多渠道去分解。

 

海外投資只是開始，這個現象以后還會越來越多。

 

 

觀點地產新媒體：您對國內商業地產的預期是什么？

 

劉蔚海：預期很難一概而論，要根據具體城市才能更好地判斷。樂觀地看，一線城市核心地段的物業，可能經營得很好，龍頭企業受到的影響也不會很大，但這始終不是大多數。

 

有一些不在發達地區、比較小的城市，如果做了大量的商業地產，可能需要比較長的時間才能消化。

 

會出現更多的兩極化，好的有機會發展，至少不會變差，但是比較沒有前景的地方可能會更差，壓力會更大。

 

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