核心提示：這似乎是產業地產最好的時代。除了光谷聯合、億達和宇培這樣的產業地產老兵忙著上市，也有萬科、富力、綠地等一大票傳統地產巨頭暗地插足，一時間這個原本比較邊緣的地產業態成了群雄追捧的香餑餑。
這似乎是產業地產最好的時代。除了光谷聯合、億達和宇培這樣的產業地產老兵忙著上市，也有萬科、富力、綠地等一大票傳統地產巨頭暗地插足，一時間這個原本比較邊緣的地產業態成了群雄追捧的香餑餑。
但在月星集團投資管理中心副總經理周建成看來，這似乎又是產業地產最壞的時代。“產業地產尚未成熟，但中國的土地市場已經成熟。”周建成認為，“未富先老”的產業地產行業正面臨嚴峻的挑戰，無論對于老兵還是新手，傳統的產業地產紅利都已近尾聲，只有“跨界”轉型才是唯一的出路。
中國房地產報：很多產業地產企業都在講模式輸出、異地擴張，你如何看待這一項現象？
周建成：產業地產本身的特質決定了它不能像商業地產一樣通過數量的擴張來完成自身規模的擴張。
對于商業地產來說，每個店鋪都有自身的經營輻射范圍，而一個商業地產綜合體項目可以將不同種類的商家集中在一起，這無形中擴大了個體的輻射范圍，不過就算這樣，單個項目仍然只能成為一個區域的商業中心。
隨著多個商業地產項目的落地，其所能影響的面積也相應增大，所以說商業地產與規模擴張是天然的共同體，這也是萬達廣場幾年來能夠瘋狂擴張到109家的背后邏輯，其數量與規模總體上是成正比的。
而產業地產則不然，其規模的擴大和數量的多少并不成正比。產業園最核心的要素是入園企業，這類企業多以制造、生產型企業為主。對這些企業而言，規模的擴大并不依賴廠房數量的多少，完全可以通過技術的革新、人才的引入和管理的規范來實現。
中國房地產報：所以產業地產商很難像商業地產商一樣帶著客戶全國各地布局？
周建成：通過數量擴張來實現規模擴張的產業地產企業主要是資源導向型的，例如大型礦產企業，或者是運輸環節在其整個生產鏈環節中占有舉足輕重作用的企業，例如農產品加工類的公司。然而無論是資源導向型企業還是物流型企業，他們的規模往往都十分龐大，并將生產鏈擴展到了整個產業的上下游，例如雨潤或者五礦，因此它們都有能力自建廠房、生產車間。
類似雨潤這樣的企業去和政府談拿地，政府更加歡迎，所以這類生產型企業現在自己做產業園的非常多。它不僅解決了基礎配套設施建設的問題，而且可以在進駐的同時實現產業的引入。
所以相對于上述企業，目前純工業地產開發商的生存空間已經被擠壓得很小，工業地產企業現在面臨的問題就是產業園、工業園前期太依靠政策資源與土地資源，然而這種政策、土地紅利的“保質期”一過，產業地產開發商很難以成熟的內在動力繼續反哺產業園的成長。
而且，由于前期的政策給予了這些產業園極低的土地成本，地方政府不得不抬高住宅和商業用地的價格來彌補虧空的財政赤字。這反過來又導致中心城區地價飆升，最直接的后果就是眾多地產項目“叫好不叫座”，也因此間接催生了“空城”、“鬼城”的形成。
中國房地產報：在你看來，國內的產業地產是否正處于發展瓶頸期？
周建成：中國的產業地產行業“未富先老”，主要因為在產業地產尚未成熟的時候中國的土地市場都已經成熟。
當下，中國經濟的主要拉動力來源于三個方面，這三個方面都與產業地產息息相關。
首先是土地財政。雖然在主要城市土地價格越來越高，但是政府的收入主要來源于收儲價格與土地出讓價格之間的差價，目前看來當中的利潤空間正逐漸縮小。
第二是出口。出口支撐了中國上個十年的發展，不過以工業加工和其他低附加值產品為主的出口結構難以維系中國未來十年的增長。
第三是房地產。不過，隨著剛性需求越來越疲弱，在拉動經濟快速發展上其立竿見影的效果也在減退。
所以說，失去土地增值、出口拉動等因素的支撐，以土地收益和園區企業成長為主要收入的產業地產商們必須轉型。
中國房地產報：在國外，工業地產企業善于將金融與地產相結合，這是不是國內產業地產轉型可選路徑之一？
周建成：國內產業地產商做金融有天然的劣勢。中國目前的房地產融資成本為15%左右，這種成本水平對于高周轉率的商業地產來說尚能承受，但是對于低周轉率的產業地產而言就不能承受了。以產業地產里收益較高的物流地產為例，在招商率達到95%以上的物流園，它的收益率能達到8%的水平，再算上政府補貼以及土地的升值，它的收益率還是難以覆蓋15%的融資成本。
就普洛斯的物流地產基金來看，吸納的主要是對資本回報率要求不高的養老基金，其資金回報要求僅為4%，這放到國內是難以想象的。與寄希望于房地產基金、信托融資相比，上市不失為這些產業地產商更好的選擇。
中國房地產報：除了上市之外，從本身業務來看產業地產企業的出路在哪里？
周建成：對于這些傳統的產業地產商來說，轉型的首選路徑就是跨界。
所謂的跨界主要包含兩種意義，一是產業地產企業與有天然關聯度的企業進行合作，二是產業地產企業本身業務上的跨界。
就第一種情況而言，雖然許多生產型企業有能力自己建設廠房、車間，但流動資金的匱乏和園區建設經驗的不足使得他們與產業地產開發商存在一種天然的互補性，所以產業地產商可以尋求與這些企業合作，例如萬通工業地產與TCL的合作就屬于這種優勢互補。
第二類跨界就是產業地產商要擺脫傳統的工業用地概念，將眼光置于更加廣闊、更加多元的園區形式中。雖然工業用地相對于住宅和商業用地來說價格有天壤之別，但是就一二線城市的情況來看，一方面城市新增建設用地面積逐漸減少，另外價格也在逐年攀高，此時產業地產商可以將目光放在擁有廣闊市場的農村地區，結合工業與農業，打造1.5產業。
這幾年中央一號文件反復提出加強農產品物流園建設，這就是一種典型的1.5產業類型。未來幾年，隨著城鎮化的進一步深入，廣大農村市場將進一步被挖掘，產業地產的跨界恰逢其時。
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