近幾年來隨著國內城市化提速，商業地產企業高速地以求謀得更大市場份額，刺激了商業地產的蓬勃發展。新興商圈在各個大城市風起云涌，商業地產的機會與風險并存，商業地產的招商與運營工作決定了項目的成敗。商業地產招商工作流程是什么？運營人員的崗位職責又包含哪些？本文，飆馬商業地產將圍繞這兩點進行展開。
招商工作內容大項及具體工作細項
1、了解掌握項目基本情況。
① 項目立項背景了解
② 項目總體規劃情況了解
③ 項目工程總體計劃進度了解
④ 項目營銷計劃總體進度了解
⑤ 工程進度重點節點了解
⑥ 營銷進度重點節點了解
⑦ 項目商業規劃設計了解(設計圖平面效果圖項目經濟技術指標交通組織人流組織物流組織)
2、項目商業規劃。
① 項目商鋪整體規劃研議 項目規劃設計方案審批前介入并及時完成
② 項目建筑形態最佳規劃建議補充
③ 主力店、次力店的規模、數量、位置規劃和分布研議
④ 主力店等帶動店的開店建筑技術指標要求了解并提出建筑規劃意見
⑤ 各業態的規模和區域劃分規劃研議
⑥ 項目人流動線的商業修正和補充
⑦ 項目車流動向商業修正和補充
⑧ 項目橫向和垂直動線規劃建議補充
⑨ 項目商業功能配套設置研議（停車場、公共休息區、公共綠化、公交車站點等）
⑩ 建筑物業可利用之廣告區位補充建議
? 各建筑樓層最佳建筑技術指標建議補充
? 特殊業種配套設施施工建議補充（餐飲排煙系統，化油池等）
? 機電設備設置方案建議補充
3、項目立地市場調研。
（1）市場調研計劃制定
① 調研前期準備
② 調研人員組成
③ 調研時間安排
④ 調研方式說明
⑤ 調研輔助工具到位（統計表格/統計工具/個人名片/公司及項目介紹等）
⑥ 調研費用預估審批到位
⑦ 調研輔助單位聯恰
⑧ 調研對象確定
⑨ 調研計劃說明和動員
（2）一級商圈市場調研
① 經由項目周邊基礎人流量調研
② 經由項目周邊基礎車流量調研
③ 商圈內商業業態分布情況調研
④ 商圈內商業業種分布情況調研
⑤ 商圈內商業物業租金水平和商業物業銷售價格情況調研
⑥ 商圈內居住人口情況調查
⑦ 商圈內商業配套情況調查
⑧ 商圈內人口消費能力情況調研
⑨ 商圈內人口消費習慣情況調研
⑩ 重點商業業態的消費水平調研
? 商圈內居民地產投資方式及投資方向情況調研
? 商圈內項目交通情況調研
? 商圈內年度社會零售消費總額和平均數額了解
? 商圈內優勢產業情況調查
? 商圈內第一第二產業第三產業情況調查了解
? 商圈內娛樂行業餐飲行業重點調研
? 競爭個案經營定位/項目規模情況調研
? 競爭個案租金水平/銷售價格等調研
? 競爭個案商業配套情況調研
? 競爭個案商業資源組成情況調研
②① 競爭個案招商方案了解和借鑒
②② 競爭個案招商優勢和賣點情況分析
②③ 競爭個案經營情況調查分析
②④ 一級商圈市場調研階段小結
（3）二級商圈市場調研
① 優勢商業情況調研
② 目標招商業態和業種情況調查
③ 商圈內商業功能和商業配套情況調研
④ 商圈內相同商業項目的經營情況調研
⑤ 商圈內相同商業項目的經營定位和經營特色情況調研
⑥ 二級商圈市場調研階段小結
⑦ 目標招商業態和業種情況調查
⑧ 商圈內商業功能和商業配套情況調研
⑨ 商圈內相同商業項目的經營情況調研
⑩ 商圈內相同商業項目的經營定位和經營特色情況調研
（4）三級商圈市場調研階段小結
① 調研成果說明
② 項目區域宏觀經濟指標了解(GDP及人均GDP指標、社會零售消費額等
③ 間接商業資訊調查考證（各種媒體或報刊雜志等對商業方向的探討和評論）
④ 形成項目立地調研報告
⑤ 形成項目招商可行性分析報告
4、項目整體商業定位。
（1）完成項目定位
① 項目主題定位
② 項目概念定位
③ 項目市場定位
（2）完成項目整體商業業態分布的研議
① 項目大業態布局研議（橫向帶動店、垂直帶動店等主力店家的確定）
② 項目中級業態分布研議
③ 項目小商鋪的業態布局研議
④ 各業態之間的優化組合方式研議
（3）商業店鋪業態分布對項目待銷售商業物業的價值關系研究和判斷
（4）項目整體招商目標的研議和確定（第一和第二備選目標）
5、項目招商計劃制定。
（1）招商方案確定
① 招商辦公地點選定
② 現場氣氛布置
③ 招商團隊建設成功（招商專員、策劃文案、平面設計、后勤人員等）
（2）招商渠道歸類整理
① 政府招商渠道聯恰
② 本地招商渠道聯恰
③ 行業招商渠道聯恰
（3）項目招商條件確定
① 根據市場調研做出市場同類物業招商優惠方案比較表（免租、裝修費用、物管費用等）
② 通過比較測算項目租金最高水平和最低水平
③ 根據測算結果提報項目租金價格方案，提請集團審批
④ 根據測算結果提報招商優惠方案，提請集團審批（分業種、分品牌、分位置、分區域），結合項目預計銷售價格制定情況推進項目租金標準的審定
⑤ 招商內部人員對招商條件的學習和培訓
⑥ 同推廣部門配合完成招商方面的VI整體設計
⑦ 招商手冊稿樣設計、內容確定
⑧ 招商手冊設計定搞、印刷發包
⑨ 招商DM稿樣設計和定稿
⑩ 項目銷售樓書備用
? 招商對象確定
? 招商輔助工具準備到位
? 招商人員培訓
? 招商費用預算和審批
? 招商用資料制作準備到位
? 招商進度安排完畢
? 招商總動員
? 招商拜訪行動開始
? 招商客戶資料收集和歸類管理
? 招商結果總結和及時反饋
（4）外地招商計劃執行
① 外地目標商家確定
② 外地目標商家拜訪
③ 外地招商結果反饋
（5）總體招商檢討和反饋
6、項目招商進度控制和協調。
第一階段
① 主力店進駐意向明確
② 次力店進駐意向明確
第二階段
① 主力店和部分次力店合作合同簽定
② 部分知名品牌成功簽定入駐合同
第三階段
① 主力店、次力店全部完成合約簽定
② 各帶動店周邊的獨立店鋪招商部分到位
③ 邊緣商鋪的招商逐步展開
第四階段
① 完成全部商業招商面積的80%—90%左右
② 進入開業準備階段
運營中心人員崗位職責
崗位崗位職責具體內容運營總監管理職能1.負責組織制定企業的年度、季度總體經營規劃，制定營業目標；2.負責組織制定市場營銷策略和具體實施措施，制定企業的品牌策略、銷售策略、樹立企業形象；3.負責制定企業內部工作流程，保證各項工作能順利進行；4.根據市場反饋信息制定或者調整市場營銷策略，監控產品質量、服務品質、品牌效應、企業形象；5.協調各部門之間的工作與關系，建立有效的企業內部工作機制；6.與企業外部部門建立良好的合作關系，協調與政府、媒體等的關系，保證企業良好的外部環境；業務職能1.建立有效的員工激勵制度，負責對各部門進行績效考核。2.負責建設和發展運營團隊，組織開展員工隊伍培訓、考核評價及人才梯隊建設工作，滿足公司業務拓展需要；負責下轄相關崗位的人員招募及培訓鑒定；3.負責所轄區域的整體市場工作計劃的制定、部署及監督實施，提升品牌在所轄區域的知名度和認同度等；負責所轄區域的庫存控制及管理；負責建立、完善運營相關系統及工作標準；負責公司各項規章制度在所轄區域的貫徹執行。負責推動所轄區域的渠道拓展；負責協調處理所轄區域外部公共關系（政府、重要客戶等）。4.負責公司市場部門（營運、品牌策劃）制度規范，負責組織及監管市場部關于對外合作、渠道管理、媒體合作、推廣策劃及服務產品開發等相關工作的落實。運營經理管理職能及業務執行1、制定和實施公司總體戰略與年度經營計劃，購物中心經營目標、考核標準和工作計劃并落實到年度、季度、月、周計劃，分解到日常工作，實施目標管理以實現購物中心經營指標的完成；2、建立和健全公司的管理體系與組織結構，組織協調各個部門的協作關系，保障信息互通，資源共享，行動一致；3、負責抓好公司經營規章制度和細則的制定，系統的規劃年度工作計劃，制定標準化、規范化的工作流程；4、建立完整的客戶資料體系，包括招商文件、租賃文件、裝修文件、變更情況、續簽文件及其他管理文件，負責為公司重大決策事項提供提供相關的數據支持及專項的研究報告；5、全面提高公司的管理水平和服務質量，創造良好的經濟效益和社會效益，審查各部門所提交的工作匯報，評估其工作效率并對出現的問題進行及時處理；6、負責公司公共關系工作，建立和維護公司良好的社會形象；7、根據董事會提出的戰略目標，組織制定公司中長期發展戰略與經營方案，并推動實施；8、推進公司企業文化的建設工作，樹立良好的企業形象。9、處理賣場發生的事件，維護公司利益，確保顧客滿意；10、負責商業項目日常商家管理，監督保潔衛生標準，配合行政主管部門檢查等工作；物業工程部業務執行 1. 物業設備設施的日常維護、保養和維修 2. 項目的水電氣、空調、電梯的使用和管理 3. 聯合招商部、營銷策劃部、現場管理部完成商戶的裝修管理 4. 項目節能降耗的方法和實施 5. 項目物業條件改造的可行性評估和施工監控 6. 項目消防監控管理7. 本部門的業務技能的指導和培訓 8. 配合現場部執行現場管理、配合招商部催繳商戶租金及相關費用現場管理部業務執行 1. 制訂開關門及貨品進出的制度、流程及監督實施 2. 營銷活動的現場管理 3. 公共區域空間的管理 4. 停車導引與停車場管理 5. 環境衛生管理/保潔管理 6. 安全管理/保安管理7. 巡場反饋流程與巡場管理8.聯合招商部、營銷策劃部、物業工程部完成商戶的裝修管理9. 商戶的管理及懲處10. 突發事件的管理和反饋流程11. 客服管理和反饋流程12. 協助招商部催繳商戶租金及相關費用財務出納業務執行 1. 項目經營活動的賬目管理 2. 項目租金、水電氣等費用的收取 3. 商戶的退款的辦理 4. 項目印鑒的管理 5. 項目票據等財務文本的管理和辦理 6. 項目證照的管理和變更 7. 項目人員因公費用的報銷等事務的辦理
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