層數(shù)越高，客流越少，高區(qū)必死？看這四個高層商業(yè)如何逆襲

在繁華的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，高層購物中心常常面臨著一個被業(yè)界廣泛認(rèn)知的“魔咒”——“層數(shù)越高，客流越少，高區(qū)必死”。然而，總有一些項(xiàng)目以獨(dú)特的創(chuàng)意和精細(xì)的運(yùn)營，成功打破了這一傳統(tǒng)認(rèn)知的桎梏，將高層購物中心打造成為城市的新地標(biāo)和潮流聚集地。以下四個經(jīng)典案例，正是通過巧妙的規(guī)劃、精心的設(shè)計(jì)以及創(chuàng)新的運(yùn)營策略，不僅讓高層購物中心煥發(fā)出勃勃生機(jī)，更在競爭激烈的市場中脫穎而出，成為行業(yè)內(nèi)的佼佼者。

日本原宿「HARAKADO」

商業(yè)體量：19,940㎡

2024年4月17日，日本原宿全新文化商業(yè)地標(biāo)——HARAKADO正式對外開放，其開發(fā)商東急不動產(chǎn)明確表示將把HARAKADO打造為【創(chuàng)造、傳播新文化的創(chuàng)作者據(jù)點(diǎn)】 。

項(xiàng)目的總建筑面積為19,940㎡，是一棟由地上9層、地下3層組成的復(fù)合式購物商場，由日本自然派知名建筑師平田晃久操刀設(shè)計(jì)。所體現(xiàn)的更多是原宿文化的精神核心——隨心隨性、不受拘束的大膽創(chuàng)意思維。

項(xiàng)目大量的不規(guī)則塊狀及幾何組成，映照出表參道街道櫸木及神宮之森的自然綠意，將人文及大自然融合，一部分折射出不同的街區(qū)景致和氛圍，一部分則為透明視窗展示著商場內(nèi)部的情景。

HARAKADO入駐品牌的包羅萬象，目前入駐了75個品牌，涵蓋高奢品牌、小眾設(shè)計(jì)、人氣原創(chuàng)等，滿足不同品味取向消費(fèi)者的選擇。為了更好地打造創(chuàng)意共享生活空間，引入了多個由不同創(chuàng)意者、藝術(shù)從業(yè)者、主理人所打造的創(chuàng)意空間。

項(xiàng)目其中一大特色便是在B1引入自1933年（昭和8年）就已創(chuàng)立的【小杉湯原宿】錢湯，它在2011年被選為了日本有形文化遺產(chǎn)，是目前原宿首個且唯一的老字號澡堂，HARAKADO門店是小杉湯開業(yè)90年以來的第二間分店，讓大家在鬧市中，享受日本的泡澡文化。

零售商戶集中在GF - 4F，目前大多已開業(yè)，唯DIOR旗艦店預(yù)計(jì)在本年冬季開幕。GF是實(shí)行會員制的BABY The Coffee Brew Club 創(chuàng)意空間，靈感來源于1960年代的原宿中央公寓。

由BABY衍生的系列工作室、畫廊、圖書館，由租戶共同創(chuàng)立，致力于成為一個創(chuàng)造和傳播新文化的商業(yè)空間。

位于1F的是英國知名香水品牌Jo Malone的全球最大旗艦店，占地約236平方米，設(shè)有為該店專門設(shè)計(jì)的美陳互動裝置。

多個線上品牌在HARAKADO首次開設(shè)實(shí)體店。

橫跨2F和3F的Cover雜志博物館，收藏3000多種舊雜志，均由出版社和公眾捐贈集成，供人們免費(fèi)瀏覽，還有名為【匿名希望畫廊】的小型美術(shù)館，用于舉辦新銳藝術(shù)家的作品展覽和活動。

【Creators Platform】貫穿3F和4F，用于集結(jié)創(chuàng)意企業(yè)和創(chuàng)意人群，共同合作并探索新商業(yè)想法的空間，由導(dǎo)演千原徹也主理的、以【NEW】為主題的創(chuàng)意空間OSHI BASE HARAJUKU。

4F的HARAPPA是面積足有312㎡的大型展演空間，容納各種文化元素和表現(xiàn)形式，以自然與原宿文化體驗(yàn)為主題打造的空間，讓整個建筑成為充滿驚奇與生命力的有機(jī)體。

5F和6F為餐飲區(qū)，值得一提的是，5F的【HARAJUKU KITCHEN&TERRACE】靈感來源于原宿后巷，因此整個5F充滿著后巷居酒屋的氛圍，目前入駐了11家餐廳。

6F以【神宮前十字路口休息吧】為概念，總共入駐10家獨(dú)特餐廳，提供多國菜肴、輕食和甜品。

7F除了開放式的屋頂花園外，還設(shè)有一個畫廊及活動空間SHIBUYA FONT，這是一個社會項(xiàng)目，旨在向日本的世界各地展示殘疾人、設(shè)計(jì)師和支持殘疾人企業(yè)共同創(chuàng)作的文字與圖案藝術(shù)品。

日本澀谷Parco

商業(yè)體量：6.4萬平米

澀谷 PARCO 店是 PARCO 旗艦百貨店的重建項(xiàng)目，該旗艦店于 1973 年在東京最具活力和最受歡迎的地區(qū)之一澀谷開業(yè)。歷時三年重新調(diào)整后的澀谷Parco，于2019年11月22日正式開業(yè)，共有10個經(jīng)營樓層，180多個品牌店鋪。

項(xiàng)目在市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，許多購物中心往往遵循標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)模式，缺乏個性和靈魂。相反，那些街邊獨(dú)特的舊貨店卻充滿了生機(jī)和趣味，因?yàn)樗鼈兺耆亲匀恍纬傻模凵唐窙]有經(jīng)過刻意的策劃或營銷。受此啟發(fā)，團(tuán)隊(duì)決定在新的涉谷PARCO中打造一個充滿驚喜和自發(fā)性的購物環(huán)境。升級后的澀谷PARCO將「FASHION」、「ART＆CULTURE」、「ENTERTAINMENT」、「FOOD」、「TECHNOLOGY」作為商場的五大元素。

▲涉谷PARCO內(nèi)容五大元素

▲涉谷PARCOB1-F10樓層內(nèi)容

PARCO捕捉“作為互聯(lián)網(wǎng)原住民，泛二次元是Z世代獨(dú)特的精神文化，為興趣買單”是他們的消費(fèi)特性，反映在商業(yè)生態(tài)，就是以潮玩、電競、二次元等為代表的圈層消費(fèi)“的特質(zhì)，充分發(fā)揮日本二次元發(fā)源地的特質(zhì)，改造后用一整層樓打造了一個獨(dú)一無二的ACG文化圣地。

PARCO的6F“CYBERSPACE SHIBUYA”堪稱世界范圍內(nèi)ACG品牌最密集的區(qū)域，匯聚了任天堂、少年JUMP、卡普空、寶可夢等一大批日本知名游戲IP。甚至是品牌首店，任天堂線下唯一官方直營店【Nintendo TOKYO】、寶可夢中心直營店【Pokémon Center SHIBUYA】、【刀劍亂舞ONLINE】第一家常設(shè)店。

澀谷PARCO充分利用其4.2萬㎡的零售空間，在1F-6F內(nèi)預(yù)留了19個鋪位空間，作為快閃店，不定期更新品牌。DIOR、CHLOE等奢侈品曾入駐位于1F的「The window」限定品牌空間，滿足高端客群的需求。

▲ ANREALAGE DIGITAL SHOP體驗(yàn)店

2F空間則以澀谷“全世界最繁忙的十字路口”概念為設(shè)計(jì)，將街景延伸進(jìn)室內(nèi)空間。4F設(shè)有「PARCO Museum Tokyo」，匯集了從日本國寶級演員淺野忠信到西班牙藝術(shù)家Javier Calleja的各類藝術(shù)家，不定期舉辦藝文展覽。類型也不限于藝術(shù)，攝影展、卡式錄音機(jī)展、服裝展，甚至是日本酒展等。

▲ PARCO MUSEUM TOKYO文藝展覽

不同于一般購物中心，藝術(shù)氛圍的營造之余，PARCO堅(jiān)持「青年潮流情報(bào)發(fā)信」的定位，將美學(xué)理念發(fā)揮到極致。9F專設(shè)10-20的青少年的藝術(shù)學(xué)習(xí)空間，每季舉辦系列專題課程，如音樂、建筑等。各行業(yè)著名的專家學(xué)者還會被邀請至此授課，分享創(chuàng)意思考、理想的養(yǎng)成過程。在青少年形成自己世界觀的過程中，加深他們關(guān)于興趣、理想、信念的思考和學(xué)習(xí)。

▲ 青少年藝術(shù)學(xué)習(xí)空間

與將”綜藝+直播“簡單搬進(jìn)購物中心不同，PARCO不僅開辟了一個專屬直播間，更打造了一檔十年的爆款節(jié)目。節(jié)目聚焦音樂，根據(jù)不同主題邀請嘉賓訪談，參與演奏，過程中還會融合跨界表演。現(xiàn)場有演出售票，線上同步在YouTube直播。4000余期節(jié)目，吸引了過億觀眾。與滾石唱片等品牌的合作、定制化的音樂表演，都帶來了獨(dú)一無二的娛樂體驗(yàn)，也構(gòu)建了一個購物中心的自我表達(dá)渠道。

▲ CREATIVE STUDIO 直播工作室

2013年起，PARCO還打造了一個連接品牌和消費(fèi)者的“24時間PARCO”全渠道平臺。聯(lián)合商場各品牌將品牌活動、商品信息、特色服務(wù)等信息同步在Twitter、Facebook、LINE、Google+四大社交媒體平臺，強(qiáng)化品牌與消費(fèi)者的互動。

PARCO也不斷拓展到家業(yè)務(wù)，縮短消費(fèi)者對商品和服務(wù)的獲取路徑。改造后5F全新加入電子商務(wù)功能，店鋪提供部分試用商品，消費(fèi)者下單只要到5F中央的PARCO CUBE數(shù)字屏幕，連通手機(jī)后完成。線上線下的消費(fèi)場景在這里打通，年輕人熟悉的消費(fèi)模式和種草方式在這里匯聚。

▲ PARCO CUBE數(shù)字屏幕

西班牙WOW Concept Shop

商業(yè)體量：5500平米

項(xiàng)目前身是具有羅馬風(fēng)格的傳奇酒店，整體面積約5500㎡，為在小空間中打造更好的游逛體驗(yàn)，利用建筑8層層高及動線，創(chuàng)造出天然的游逛環(huán)境。考慮到Z時代客群的生活方式和喜好，WOW將零售空間變成一個“大型戲劇舞臺”，對各設(shè)計(jì)元素與數(shù)字世界進(jìn)行融合塑造，打造能與消費(fèi)者互動的體驗(yàn)場所。

WOW在保持整體設(shè)計(jì)理念統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，針對不同業(yè)態(tài)開展具有前瞻性和獨(dú)特性的專屬場景設(shè)計(jì)。利用鮮艷、活潑的色彩搭配，改變空間氛圍，并融入時尚潮流的藝術(shù)裝置、多媒體設(shè)施與新技術(shù)應(yīng)用豐富購物體驗(yàn)，還預(yù)留快閃空間，保持場景更新頻次……整體依托前衛(wèi)的業(yè)態(tài)組合形式和空間場景設(shè)計(jì)，提供個性化和開創(chuàng)性的購物場景，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的游逛體驗(yàn)。

作為模糊現(xiàn)實(shí)與數(shù)字界線概念的新零售空間，WOW引入眾多在年輕人中較知名且只在網(wǎng)絡(luò)銷售的品牌，利用線下新穎的產(chǎn)品展示形式，最終推動消費(fèi)者在線上完成購物。在商場的營銷預(yù)熱里，大量虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)即AR技術(shù)，也被運(yùn)用得出神入化。

各個樓層針對不同業(yè)態(tài)進(jìn)行場景設(shè)計(jì)，每層樓各設(shè)主題、各自選品，利用色彩搭配、藝術(shù)裝置和多媒體設(shè)施以及快閃空間，構(gòu)建適合不同業(yè)態(tài)的專屬場景設(shè)計(jì)。

B1層：Tech Garage科技與游戲

這一層的靈感來源于與自然共生的科技，空間致力于構(gòu)建一種平衡的生態(tài)。遵循這一概念，數(shù)字化的動態(tài)燈光與3D打印的海洋珊瑚結(jié)合，形成了這個富于變化的空間。

F1層：Self-Care Lab美妝實(shí)驗(yàn)室

美妝空間很好地運(yùn)用了建筑本身的優(yōu)勢 — 在這棟典型的羅馬古建筑里打造了數(shù)字化入口。這些入口由數(shù)字化萬花筒的拱廊和兩個數(shù)字展示架引入顧客進(jìn)店，中央是一組壯觀的3d打印的古羅馬雕塑。此外，為了保持場景的新鮮感，一樓空間設(shè)計(jì)預(yù)計(jì)每個月更換一次。

F2/3層：時尚中心、原生品牌

二三層的設(shè)計(jì)靈感來自“服裝作為第二層皮膚”的概念，搭配多媒體展示系統(tǒng)打造科技秀場風(fēng)的炫酷購物空間。整個空間被設(shè)想為一件衣服，從建筑內(nèi)部裝飾著這層樓。因此，這個空間的形象具有時效性，就像時尚一樣，隨季節(jié)的變化而變化。

▲整個商店的墻壁以燈箱構(gòu)建，迷幻色彩十足，容易更換的同時也極具觀賞性。

F4層：Home Boulevard.家居設(shè)計(jì)

四樓融合高科技裝置打造了以“繁華城市街道”為主題的空間，為了打破人們對家居用品的固有印象，四層運(yùn)用了Metaverse濾鏡式的設(shè)計(jì)手法，營造出游戲空間的氛圍。

F5/6層：Food court美食

F5/6層引入的餐飲品牌將由米其林星級廚師主理，兼具創(chuàng)意性與高水準(zhǔn)。

上海南京路U479

商業(yè)體量：1萬平米

U479地面12層、地下1層，是一棟高窄型的商業(yè)體，由原新世界休閑港灣項(xiàng)目改造而來。改造后的商業(yè)圍繞年輕力、夜經(jīng)濟(jì)與煙火氣，打造24小時+“日夜”切換的運(yùn)營模式。

改造后的商業(yè)空間將12個垂直樓層劃分為5個主題區(qū)域。其中1F-3F設(shè)置主力店Vans上海體驗(yàn)中心，5F-9F為主力餐飲，10F-11F為一個高端樣式Spa。B1層通過引入音樂現(xiàn)場營造年輕人愛的“地下氛圍”。這樣立體式全方位的業(yè)態(tài)設(shè)置，不僅吸引消費(fèi)者到訪，在“潮、樂、食、享”等多方面，均增加與消費(fèi)者的粘性和觸點(diǎn)，并觸發(fā)新媒體社交平臺的二次傳播。

值得注意的是，4F作為主題空間過渡銜接，被定義為“次首層社交平臺”，用于活動平臺，實(shí)現(xiàn)客流的承接輸送。這樣的設(shè)計(jì)不僅可以彌補(bǔ)小體量商業(yè)沒有寬闊中庭的缺憾，還能實(shí)現(xiàn)低層與高層間的客流引流。

受限于原有建筑形態(tài)單一樓層的狹隘面積，U479啟用了回字形電梯、階梯、直達(dá)梯的組合，來進(jìn)行垂直動線的縱深跨越，項(xiàng)目目前有兩個通道入口：主力店Vans上海體驗(yàn)中心的店鋪入口，以及側(cè)面的兩部直達(dá)電梯。

運(yùn)營方面，白天舉辦各種首發(fā)首秀、潮玩快閃等品牌和活動，成為年輕人的潮流聚集地；晚上，則通過網(wǎng)紅餐飲、休閑娛樂等方式，打造屬于年輕人的“深夜狂歡之地”。

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