商業的更新按照更新范圍來分類，可以分為點、線、面三類，也就是單體建筑、街道或街區、片區。
天津的商業更新，單體項目已經非常多了，意風區和五大道這樣的片區也有，但線狀的街道更新卻一直沒有像上海安福路、愚園路、大學路、廣州的東山口這樣的鮮活案例。
其實，天津的城市空間結構和上海非常類似，具有風格多樣的建筑景觀和足夠的客流量，理論上是應該有這樣的時尚化、年輕化、多樣化的適合CITY WALK的主題街道。
2022年，和平區提出了打造“后街經濟”，圍繞和平路濱江道金街，打造一批各具特色的主題街區。包括：赤峰道時尚消費文化旅游帶、哈爾濱道城市煙火美食街、遼寧路津門傳統特色餐飲街、山東路、山西路高品質生活街區、陜西路都市特色市集街、河北路網紅時尚休閑帶、河南路老城精致生活街和錦州道市井小巷休閑街。
應該說，這個思路和方向是沒有問題的，比如赤峰道已經形成了由瓷房子、張學良故居、范竹齋舊居、張愛玲舊居等多個旅游景點和各種小店的形成的主題街道，已經有了點網紅街區的意思。
但赤峰道的商業場景還是點狀更新為主，各項目各自為戰，缺乏整體的商業場景和業態的統籌規劃。
至于其他的幾條街道的基礎就更差了，盡管具備基礎的歷史建筑、商業客流，但是離一條能夠融合歷史文化與時尚潮流的商業街區，差距太大了。
和天津類似的新一線城市，也都面臨類似的格局，就是點狀的更新此起彼伏，但是能夠打造出一條能夠代表城市文化和消費水平的街道，其實是下一步的重點也是個難點。
與千篇一律的商業大盒子，和各種廠房改造的非標商業相比，一條帶有建筑景觀、城市文化、潮流時尚、特色多元、適合CITY WALK的商業街道，最能代表一個城市的時尚與活力、文化與腔調。（每個城市幾乎都有的傳統商業步行街和仿古商業街除外）
一個城市的街巷除了自發的、野生的更新動力之外，有沒有更好的商業更新方式呢。
其實，針對這種多業權的商業街道進行主動、系統的更新，也是有相應的案例和模式可以借鑒的。
這里面的關鍵是需要解決產權經營權歸集和經營協同兩個問題，其中經營協同是街道更新的前提，而產權歸集是又是經營協同的前提。
產權和經營權的歸集，一般有以下幾種方式：
1、騰遷收購
國企出面將原居民通過貨幣補償和房屋置換等方式全部騰遷，實現產權的統一。比如上海靜安置業啟動張園的保護性征收，通過征而不拆，人走房留的方式取得了房屋產權。
2、整租
如果不能購買產權，那么最通常的方式是長期的整體租賃，通過保底租賃或者收入分成的方式，將房屋的經營權統一到一家公司。
3、劃轉
如果是國有企業產權的房屋，可以通過上級單位將產權統一劃轉到另外一家國企進行管理和運營。
無論是通過什么形式吧，在取得房屋的所有權或經營權之后，可以由國企資管公司來負責整個街道商業資產的更新和運營，比如北京首開的LONG街，就是首開自己的產權，由自己的團隊來做更新和運營的。
或者委托給專業的商業運營公司，比如上海的張園，就是靜安置業委托太古來做整體運營。
或者是組建合資公司來運營，比如上海愚園路，就是由長寧區屬國企和創邑組建合資公司來負責愚園路的整體更新和運營。
此外，成都猛追灣是由成華區政府平臺——錦城華創完成物業收購整合后，委托成都萬科以”EPC+O“的形式來實施運營的。
當然了，在實際操作中，不可能把街道上所有商業的產權和經營權進行統一，還是會由一部分分散的產權房屋，這種多業權的街道如何實現統一經營呢？也有幾種方式可以借鑒：
比如，北京的望京小街的政企聯合投資模式。
望京街道引入小街商業物業的產權方之一萬科參與投資，圍繞“品質商業、文化體驗、戶外體育、藝術交流”這十六個字，對昔日的老舊街區進行改造升級。其中，望京街道辦投入1300萬元改造小街的基礎設施硬件，萬科投入3500萬元提升小街環境和智慧化等軟件水平。
比如，成都的玉林東路多業權街巷更新思路：“統一管理、分散運營，成立街區聯盟，通過統一平臺、統一業態、統一服務和統一物業來完成街區的改造”。
比如，北京在四合院更新中，將原居民主動騰退后的空間進行商業運營，形成了以姚江胡同為代表的共生街區模式。
從國際經驗來看，還有BID模式可以借鑒，BID是Business Improvement District的簡稱，翻譯為商業促進區。
BID是一種公私合營的商業區，它通過商家、政府、業主的共同參與、共同付出、共同收益，提升商業的價值與經濟發展的可持續。
BID提供品牌宣傳、文化活動、管理運營等軟件服務和空間改造、夜間照明、景觀提升等硬件服務。
BID的建立，以街區為基本單位，而非單個項目；BID的目標，是通過微更新+共同治理+深度運營的方式激活老商業區。
因此，BID在國際消費中心城市呈現爆發式增長趨勢，例如紐約有76個BID，倫敦有70個BID。
此外，還有類似高線之友這樣的公益組織模式。
非營利性組織"高線之友“通過10年的游說、宣傳和募捐，將紐約一段廢棄的鐵路保留下來并改造成高線公園，成為全球著名的更新案例并極大的帶動了鐵路沿線的經濟發展。
雖然高線公園由紐約市政府擁有，但每年將近1700萬美元（2017年該數字高達3000萬美元）的運營成本，98%都必須由“高線之友”通過籌款、捐助、企業合作、及經營類收入獲得。
目前，超過70%的資金來自于慈善募捐，約20%來自經營收費如場地租賃、會員費用、產品銷售、植物領養等，其余來自投資等。
通過上述的多種方式，最重要的目的就是要使分散的商戶達成經營協同，提升整個街巷的商業更新水平，經營協同主要體現在以下幾個方面：
1、統一街道的商業主題和業態定位
2、打造特色鮮明的商業場景
3、營造開放、包容、多元、時尚的空間設計風格
4、促進在地文化的挖掘、表現和產品化輸出。
5、嚴選商街入駐品牌和主理人品牌
6、統一所有對外的營銷推廣
7、統一商街組織的商業活動
8、建立統一完備的商業配套設施
9、建立統一的客戶服務體系
10、統一處理和協調原住民與商戶、顧客三者之間的關系。
文章來源：城市更新網URN
