存量時代的到來，讓商業地產面臨著共同的困境。線下商業閉店潮、掉鋪率、空置率等不斷攀升，實體店一片蕭條，購物中心名存實亡，各大商業街更是如履薄冰。
在一線城市，商業尚能憑借城市人口消費基數續命，但在三四線城市，租不出賣不掉的存量商業已成為燙手山芋。如何進行存量資產的內容再造和價值升級，有效盤活和提高閑置物業使用率、獲取穩定現金流，成為運營者的燃眉之急。
逆勢之下，需轉變思維，才能看到存量背后的商機。下面，將深挖三四線城市存量商業的困境與機遇，結合實戰經驗，總結解決方法，為存量商業破局與發展提供一定參考和思路。
歷經十余年的野蠻生長，一線城市核心商業市場已趨于飽和，以萬達、吾悅為代表的大型商場企業紛紛把目標市場轉向三四線城市。2023年，萬達商管擬開業量達51個，且重點分布在三、四、五線城市，包括48座萬達廣場。而三四線城市舊商業體經營發展情況本就不容樂觀，原有的市場份額又遭受新商業的擠壓，生存空間進一步變窄。
萬達廣場入駐三四線城市
同時，網絡零售發展勢頭越發迅猛，拼多多、抖音、快手等直播及電商巨頭憑“多快好省”維度更好地滿足消費者需求，直擊三四線城市商業商品品類不足、購物體驗不佳、難以完成跨地域購買等痛點，不斷吞噬線下商業市場，讓傳統門店淪為電商的“試衣間”。
中國網絡購物用戶規模逐年擴大
面對上下游強勢夾擊，老店關門、地標大樓易主、各大店鋪業績慘淡、空置率攀升、業績低迷、閉店潮似乎成為了存量商業的主旋律。招商難、獲客難、入不敷出的存量商業已成為讓商業家頭疼的”負資產”。
身處諸多困境，存量商業真的只能坐以待斃嗎？實際上，轉換思維順勢而為，就能看到存量商業背后的巨大商機。
2022年5月，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，支持和鼓勵盤活存量、閑置、低效資產。2023年6月，北京市商務局出臺關于《征集2023年支持商圈品質提升項目》的通知，鼓勵商業企業升級改造、創建智慧商圈，并對全市商圈品質提升項目給予資金支持。
《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》
時至今日，各大城市相關紅利政策頻出，反應了我國對盤活存量資產，打造消費集聚地，提振消費增長高度重視。
同時，隨著我國城鎮化水平穩步提高，下沉市場展現出了前所未有的消費潛力。作為新崛起的消費力量和最具有影響力的消費群體，以“小鎮青年”們為代表的下沉市場消費人群人均收入和生活成本相對穩定，普遍擁有更寬裕的時間，和更強大的消費能力，也樂于花時間享受消費的過程。一個品牌更高端化、消費環境主題化、更具體驗感的商業綜合體，是實現他們“小鎮生活氛圍，都市購物體驗”的核心。
縣域市場中青年家庭年收入與年支出
因此，緊跟政策指向，抓住存量改造風口，取悅消費客群，釋放下沉市場消費潛力，正是三四線城市存量商業巨大機遇所在。
那么存量商業應該如何改造？筆者認為，商業改造的核心在于抓取流量，進行從流量到銷量的轉換。而只有越優質越創新的內容、形象、體驗，才能促使客群留駐。因此，改造的關鍵在于鎖定小鎮青年品質客群，打造能夠吸引消費者關注和停留的獨特場景，才能抓取精準流量，重構商業價值，實現脫胎換骨，開啟高端商業新格局。
下面，將結合存量改造實戰經驗，以創新性、地標性的商業實案，總結利用場景營銷抓取流量的落地方法論，精準擊破商業痛點，帶來存量商業煥新的多種解法。
我國基礎設施等領域存在一大批存量資產，由于建筑老化、功能單一、無人使用，無法作用于人民，也無法為城市創收。針對此類存量資產，原粹以實操項目樂山耍碼頭為例，提供文商旅融合場景打法。
樂山肖壩旅游車站（碼頭）城市更新改造項目是四川省交通廳“十四五”規劃的重點項目之一，周圍人流密集。聚焦“煥新主體形象、重構內部場景、激活公共空間”三個層面，提取樂山本土特色文化，在留住老車站的建筑肌理上優化提升商業功能，在保存本土文化認同感的同時，也塑造出“交通+文旅+商業”的有機結合體，為區域發展帶來源源不斷的流量，實現市政、商家、消費者三方得益。
樂山耍碼頭實現“更新”的真正價值，完成生命力和競爭力的二次迭新。開街期間，樂山耍碼頭集聚超35家商家入駐，共計接待10萬人消費打卡，從“閑置存量”變“優質增量”，實現文商旅融合發展，成為樂山對外展示城市文化形象的重要窗口。
功能單一、形象老舊、品質較差、昭示性不足、沒有商區記憶點，與年輕多元消費脫軌，無法與新晉人氣商業競爭，是三四線城市商業體普遍存在的問題。針對這類老舊存量商業，原粹以實操項目大源貳叁里為例，提供差異性定位場景打法。
大源貳叁里位于競爭激烈的城市新區板塊，存在招商難、 獲客難、空置率高、租金下滑等痛點。聚焦項目區域消費客群需求，針對性為項目打造“城南首個劇場式潮娛新地標”場景定位，升級形象并拉開競品差異。同時通過創新潮娛場景、多元社交體驗、夜間新潮消費等，營造無邊界劇場式超強體驗空間，賦予空間獨特性、互動性、娛樂性，精準鏈接目標客群喜好，實現高頻體驗和消費，快速盤活流量。
通過場景創新和設計呈現，原粹幫助項目重振商業消費活力，在招商發布會當天就吸引眾多品牌商家入駐，短時間內超預期完成80%招商率，成功盤活存量商業，實現逆勢突圍。
有些三四線商業本身具有特色和優勢，但因商業氛圍不足等原因無法引流獲客。針對此類存量商業，原粹以實操項目托斯卡納小鎮為例，提供夜經濟賦能場景打法。
托斯卡納小鎮街區“全歐式建筑”風格突出，但由于商業環境過空、過硬，導致招商困難、空置率高、回報率低。貼合當地城市宣傳鼓勵夜間經濟發展政策要點，將特色夜間經濟與時尚潮流元素、項目建筑特色、當地美食文化相融合，將項目打造成“人氣網紅夜間消費聚集地”。高顏值、多趣味、多互動的兩大主題商業場景，不僅實現“揚長避短”，發揮項目本身歐洲小鎮特色建筑的優勢，更形成風格獨樹一幟的沉浸式“夜經濟”消費街區，極大提升商業可逛性，有效帶來流量刺激消費。
通過場景創新和夜經濟賦能，升級煥新后的河間澳林托斯卡納小鎮被評為“2023年度河北省夜經濟示范單位”（滄州市唯一一家）和“2023年度河北省夜經濟打卡地”，加速了招商引資，充分釋放商業效能。
結語：存量時代，風險與機遇并存。面對新的市場環境和發展階段，商業唯有順應時代發展潮流，才能真正滿足不斷提升的消費需求，實現在激烈的競爭下實現穩健發展。站在存量改造和下沉市場的風口，三四線存量商業更應搶先抓住改造更新機會，因地制宜、量體裁衣，找到適合自己的場景營銷打法，打造叫好又叫座的商業場景，實現商業內容與價值的有機更新，精準抓取流量完成變現，才能快速突破重圍，實現高質量發展。
文章來源：原粹商業
