2023年12月8日，中央政治局召開會議，分析研究了2024年的經濟工作。此次會議提及“先立后破”一詞，和傳統的“先破后立”表述形成了差異，也引起了市場各界學習和討論。本文認為，作為宏觀經濟政策的重要基調，該詞的內涵已經從傳統的“雙碳”領域擴展到國民經濟各領域，是2024年宏觀經濟、產業經濟以及產業政策要重點關注的熱詞。這一名詞提出，關注到我國經濟新舊動能轉換過程的相關問題，充分考慮了當前特殊的社會經濟大環境、財政狀況、金融風險、民生、經濟增速等問題，對過去運動式的“先破后立”做法做了糾正和糾偏，為國民經濟及各產業尋找高質量、可持續、科學務實的發展之路提供了指導思想。其對于各類經濟政策也有非常大的指導作用，確保各部門堅持正確路線，在“破”方面更加謹慎，在“立”方面更加務實，確保經濟增長基本盤的健康。在引導預期向好發展的同時，鞏固我國經濟回升的良好發展態勢。
本文從中國房地產業的健康發展角度入手，基于產業轉型、發展動能以及政策調整優化等角度，對“先立后破”一詞做了系統學習和研究。報告主要從政策表述、概念、背景等角度出發，同時從11個維度做了房地產領域的理解和認識，最后基于房地產行業健康發展的目標，提出了相關策略建議。報告認為，“先立后破”思想提出，為政策制定和行業健康發展明確了科學路線，將有助于促進2024年房地產業的健康平穩發展。
“先立后破”在歷次會議上的表述
“先立后破”一詞并非今年第一次所提，但其內涵和相關政策要求卻是在擴展和演變的，更加匹配了當前經濟社會的發展需要。我們對“先立后破”一詞在歷次會議上的表述做了梳理，以更直觀看待這一名詞的相關歷史和改革思路。
1、2021年7月政治局會議
中共中央政治局在2021年7月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。此次會議明確，要統籌有序做好碳達峰、碳中和工作，盡快出臺2030年前碳達峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運動式“減碳”，先立后破，堅決遏制“兩高”項目盲目發展。從這里可以看出，此次會議首次提及“先立后破”概念，且主要是從碳達峰和碳中和的工作角度進行的，其中提及了“糾正運動式減碳”的錯誤提法。
2、2021年12月經濟工作會議
2021年中央經濟工作會議于12月8日至10日在北京舉行。此次會議明確，必須堅持穩中求進，調整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立后破、穩扎穩打。必須加強統籌協調，堅持系統觀念。同時，此次會議明確，要正確認識和把握碳達峰碳中和。實現碳達峰碳中和是推動高質量發展的內在要求，要堅定不移推進，但不可能畢其功于一役。要堅持全國統籌、節約優先、雙輪驅動、內外暢通、防范風險的原則。傳統能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎上。此次會議再次提及“先立后破”一詞，且已經從傳統的碳達峰碳中和角度衍生到政策調整和改革等層面。其中“傳統能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎上”，這句表述非常生動形象，有助于我們理解“新舊”、“傳統與創新”、“破立”等關系。同時此次會議也提及“時度效”。其中，“時”指時機和節奏、“度”指力度和分寸、“效”指效果和實效?！跋攘⒑笃啤钡乃悸分饾u上升到應對風險挑戰和高質量發展等層面上。
3、2022年政府工作報告
2022年3月5日政府工作報告提及，有序推進碳達峰碳中和工作。落實碳達峰行動方案。推動能源革命，確保能源供應，立足資源稟賦，堅持先立后破、通盤謀劃，推進能源低碳轉型。此次會議主要是從新能源的角度提及這個詞，但也增加了一個新詞，即“通盤謀劃”。其對于我們增強經濟工作的系統性和大局觀等都有非常好的啟發。
4、2023年博鰲論壇
2023年3月29日，在博鰲亞洲論壇2023年年會“碳中和：困局與破局”論壇上，國家發改委官員表示，經過了一系列經驗教訓以及認真研究之后，中國得出要“先立后破”的結論。所謂先立后破，即“傳統能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎上”。這一觀點非常通俗易懂，即退出一些舊的機制，是需要有前提的。這個條件就是新機制需要安全可靠，且具有完全可替代的基礎。
5、2023年12月政治局會議
中共中央政治局于2023年12月8日召開會議，分析研究2024年經濟工作。此次會議明確，明年要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，強化宏觀政策逆周期和跨周期調節，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。此處“先立后破”的地位明顯上升，從產業結構用詞升級為經濟基調用詞。其明確在“穩中求進”、“以進促穩”的基礎上做好“先立后破”的工作。該詞提綱挈領、方向清晰，引起了市場各界的學習和討論，也充分說明其吻合了目前國民經濟各界的心聲。
“先立后破”的概念和含義
1、其和“先破后立”的區別
從定義上說，存在兩個詞的區別，即“先破后立”和“先立后破”。從“先破后立”來說，其主要表達了先打破舊有的固定模式，才能創造出新的；先經歷過一些失敗磨難，才走向成功的這樣一層含義，其重心為“先破”。反過來，“先立后破”是指先建立起來,然后再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或規則,然后再進行調整優化或改變,才能達到最理想的效果。其重心做了調整，即“破”的工作要置后，或者說需要建立在“先立”的條件基礎之上，而不能有草率、武斷、冒進的“破”的工作。
2、相似用詞的表述
和“先立后破”這個詞相似含義的詞有三個。通過理解這些詞，可以更好地理解“先立后破”的基調和精髓。第一、“不可畢其功于一役”。其含義是，把應該分成幾步做的事一次做完，即不能急于求成，而是不忘老本、循序漸進。第二、“不可能一蹴而就”。事物發展都遵循了一定的客觀規律，需要循序漸進，不可能一蹴而就。很多事情都是需要日積月累的，急于求成、一日式突變式改革只能是徒勞無功，與成功相悖而行。第三、“不可撿了芝麻丟了西瓜”，造成因小失大、得不償失。顧此失彼往往會失去一些最基本的東西?？偨Y起來，我們認為，這幾個詞都表達了工作要多方考慮，積極處理好既有條件和規劃目標的關系。結合“先立后破”一詞，我們認為，類似經濟轉型工作不可能一蹴而就。僵硬地去“破”，既丟了老本，也違背經濟發展規律。其工作質量自然不高，且容易產生各類新風險。
3、“先立后破”的特征
“先立后破”一詞具有幾個重要的特征。第一、其屬于新舊動能轉換、產業結構調整的重要詞匯，同時也涉及到產業政策內容。在新產能和新機制沒有建立或確立的過程中，對于舊的動能和機制還是應該給予重視和保護，而不是全盤否定，否則會造成新舊動能之間無法有效銜接的問題。第二、要減少一些運動式的不科學操作，導致在推進新制度的建立過程中，提前破除一些既有的制度和條件，進而造成“舊機制缺失、新機制水土不服”的問題。第三、要理順工作節奏，盡力而為、量力而行，不能單純為了“先立”而“先立”。要科學調整優化政策舉措，不做180度的政策大轉向，防止政策預期不穩或基礎不牢的情況。第四、要梳理好“立”和“破”的關系。要對“破”的工作有謹慎謙虛態度。若沒有找到“立”的非常穩健之路，就不要輕易去“破”。否則，先破再立，會導致基本盤破壞和舊的均衡打破，但新的均衡點構建起來非常困難。
提出“先立后破”的背景情況
1、經濟復蘇進一步鞏固的需要
此次提及“先立后破”一詞，是基于經濟復蘇和進一步鞏固的發展需要進行的。一方面，經濟總體向好發展。此次會議提及，“頂住外部壓力、克服內部困難，著力擴大內需、優化結構、提振信心、防范化解風險，我國經濟回升向好”。另一方面，鞏固工作之弦需繃緊。此次會議提及，“切實增強經濟活力、防范化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經濟回升向好態勢，持續推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”。這里明確了“鞏固”、“增強”等提法，2024年經濟政策的精準性要求明顯提高。有兩個例子說明類似工作的必要性。第一是PMI（制造業采購經理指數）在11月份回落，且位于擴張收縮臨界點之下。第二是房地產銷售市場企穩過程中，房地產開發投資額等供給端指標總體在惡化?？偨Y起來，當前經濟正走出各類沖擊和調整，逐漸修復、勢頭向好，但是復蘇基礎還需要鞏固，尤其是需要關注“復蘇動能”的問題。
2、風險防范進入“高水平安全”階段
此次政治局會議提及了兩項工作的統籌，即“統籌高質量發展和高水平安全”?！案咚桨踩钡奶岱ū容^新，說明風險防范正進入新的階段。同時，此次會議提及，“要持續有效防范化解重點領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線”。此處明確了“堅決”、“底線”等詞，其定性嚴厲、態度鮮明。我們認為，恰是因為此類提法層級上升，所以對于經濟增長的動能問題和經濟政策工作需要有更深入的認識，盲目“先破”、急著“先破”，和當前風險防范的總體工作要求是不相符的。
3、政策取向一致性需要增強
此次會議提及，“要增強宏觀政策取向一致性，加強經濟宣傳和輿論引導”。該提法非常關鍵，超出了傳統的“預期悲觀”和“預期穩定”等內容，涉及到“合成謬誤”的內容。該詞是薩繆爾森先提出來的，意思是，局部說來是對的東西，全部放在整體去綜合考慮，卻會產生錯誤的結論，進而會造成重復生產、資源浪費、供求單一等問題。從產業經濟的“先破后立”做法來說，一些新創新的政策從其自身領域看是正確的，但是放大到這個市場，卻會產生很多問題，也造成一些經濟目標無法如期實現等。
4、“量力而行”強調實用
此次會議明確，“要堅持盡力而為、量力而行，切實保障和改善民生”。如財政政策，其表述是“積極的財政政策要適度加力”，即強調“適度”。換句話說，一些過激過急的“先破后立”做法，和當前經濟社會財力等總體情況不吻合，自然需要糾偏。一些產業政策不光要考慮到轉型的問題，也要從保障改善民生、穩定基本盤等角度出發，長短期皆需思考，不可偏廢。
房地產領域的相關啟發
此次政治局會議沒有直接提及房地產的相關表述，恰說明房地產的工作思路很成熟和穩定，即要延續下半年以來的總體精神和部署，包括支持合理住房消費需求、推進三大工程建設、促進金融和房地產良性循環發展等。此次“先立后破”思路，對于理解中央經濟總體精神和要求有非常大的啟發，其對于房地產業相關領域自然也有重要的指導意義。我們基于最近幾年房地產市場的相關問題，做相關分析。
1、房企高杠桿的問題
2020和2021年上半年，三項重磅政策出臺，包括“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等。此類政策目標是希望革新房企“三高”等傳統模式，為房企構建長效發展機制鋪路。一個重要的表現是，一些銀行快速收緊了融資政策，導致房企流動性發生較大的困難。而后包括“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”、“三個不低于”等提法，其實糾正了此類過激的嚴管“三高”的操作。這個例子說明，“破房企高杠桿模式”是必要的，但不是首要的。在房地產供求關系發生重大變化、房企債務壓力較大的情況下，要首先做好“穩定房企現金流”等工作。唯有房企探索出成熟穩健的融資模式，才可管控房企高杠桿等問題。
2、保障房發展的問題
各地當前積極推進保障房建設，充分體現“市場歸市場、保障歸保障”的導向。當然要破解舊的住房模式，必須考慮很多內容。這包括：商品房過剩階段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。此類問題需要在“立”的過程中深入思考，以探索一條符合國情和市場行情的保障房發展之路。否則簡單去“破”，會造成市場混亂，導致市場和保障功能都受損害。這是各地積極探索保障房發展模式要關注的內容。
3、現房供應的問題
最近兩年購房者顧慮的問題是，期房容易爛尾，所以希望有更多的現房供應。但是我們是否因此要出一個政策，即各地應立即、馬上、全部實行現房銷售？很顯然不可行。全盤否定期房模式，即“先破”，也會產生很多問題。舉兩個例子。第一、溫州近期出臺了“準現房”政策，允許準現房提前預售，以更快回籠資金。第二、海南三亞城中村項目允許做期房預售制度，目的是為了加快房源的供應。這兩個例子就說明，不可能一蹴而就“跑步”進入到現房模式。在現房模式還存在諸多問題的情況下，對期房制度的“破”不可操之過急。等現房模式逐漸探索成熟即“立”達到要求了，“破”是理所當然、水到渠成的。
4、預售資金使用的問題
預售資金監管政策變化，是從“先破后立”轉向“先立后破”的非常生動的例子。房企債務風險下，2023年上半年各地明顯升級預售資金監管，即“先破”了一些合理的融資渠道。結果導致房企資金狀況進一步變差。到了下半年各地調整工作思路，“先立后破”，充分重視房企流動性的問題，包括鼓勵銀行保函置換預售資金、減少非重點監管資金的提取流程等。這個模式的轉變說明，對房企落實嚴格的資金監管沒問題，但最基本的流動性保障必須得有。若無法保障，那么“先破”就需要謹慎，即需要三思而后行。
5、精裝修的問題
碳達峰碳中和的工作思路下，各地積極在供地、建設和交付等方面落實精裝修要求，轉變了傳統的房屋建造模式。但盲目“先破后立”，就導致出現了很多問題，如房企建造成本增大、資金壓力增大等。在房企資金狀況遇到問題的最近幾年，其勢必會抵觸此類做法。所以“先破后立”的出發點很好，但是火候還不到。若是后續房企資金狀況改善了、高品質居住需求釋放了，那么精裝修的產品供應自然有市場。那時候破除舊的建造和裝修標準將比較容易，老制度和新制度也可以形成非常自然的銜接。
6、學區房的問題
學區房背后涉及的教育問題是老百姓比較關心的，學區房炒作也是一個比較大的問題。不過過去各地過于強調“嚴打炒作學位學區”等問題，也產生了很多新情況，比如說營銷中根本不能提及學校教育配套等內容，導致信息不透明、交易秩序混亂現象也出現了。這就是“先破后立”所產生的問題。近期一些地方做了創新，值得肯定。比如說部分城市供地時明確要公示教育資源和學位供應。這個做法就是“先立”了。類似教育資源分配的工作做到位了，自然學區房過熱的問題就少了，破除舊的學區房模式也會比較容易。
7、城中村的問題
城中村建設是今年的熱詞，亦需要有先立后破的思路。比如說，城中村改造若是定位為“先破”的思路，那么所有城中村都必須加快拆除、加快重建、加快安置。但顯然這和當前的經濟形勢、地方財力是不吻合的。所以我們目前政策提法是，“城中村項目成熟一個、啟動一個”。這個做法就體現了“先立”的思路。唯有把超大城市和特大城市城中村的發展規律摸清，才能做好相關工作。否則過猶不及，容易產生半拉子工程的問題。
8、出險房企整頓的問題
部分暴雷房企，其背后的融資和經營確實出現了很多不當的操作，甚至是涉嫌違法的內容。對此類房企的態度，若按“先破”思路，那就應該全部停止經營、全面整頓。但此類做法在實操中非常不現實。盲目“先破”，直接會導致企業經營癱瘓，樓盤交付無人管理，最終損害了購房者合法權益。所以主要的思路是要“先立”，尤其是要建立系統重要性房企名單和白名單制度，確保流動性安全。在逐漸探索出新的監管模式后，才能真正觸及和開展其他有關工作。
9、新發展模式的問題
新發展模式符合市場發展規律。但是否要一步到位，一天時間就把舊模式全部廢除？這顯然不可性。就目前情況看，銷售數據總體處于低位、房企流動性風險依然較大，這些問題處置不當，很容易出現風險擴大和蔓延的問題。所以其對我們的啟發是，改革要謹慎。唯有積極探索“先立”的工作，且不可以強調“后破”的工作，才能真正促進舊模式順利過渡到新模式中。否則調整尺度太大，市場和企業的適應能力將沒有那么強。
10、REITs創新的內容
今年比較熱門的詞就是REITs，尤其是資產包底層資產在擴容，從租賃住房擴展到商業廣場領域，充分體現了REITs在盤活房地產存量資產方面的重要功能。但即便是這樣，我們也不能盲目去革新舊的融資模式。至少最近兩年的觀察，一些地方在推進保租房建設、工業用地地塊出讓等方面，對REITs方面的改革還是謹慎推進的。這恰是“先立”的體現，唯有一步步探索REITs的模式、行穩致遠，才能逐漸破除舊的融資模式。這種不冒進的循序漸進改革做法，反而有助于舊融資模式發揮作用，同時新融資模式可以積極做探索。
11、房地產稅的問題
房地產稅改革牽動老百姓的心，其改革需要具備“先立后破”的思路。若按傳統的“先破后立”模式，那么當前既定的稅費政策都可以退出了，包括增值稅、個稅和契稅等。但在沒有明確找到一條“先立”的道路，就不要輕易去破。至少目前觀察，包括增值稅、個稅等稅費政策，其在靈活調節購房成本和收益等方面發揮了積極的穩定的作用。此類稅費政策工具的功能健全，更無“先破”一說。
房地產如何做好先立后破的工作
1、要在“穩進”前提下做好“立破”工作
此次中央政治局會議在延續“穩中求進”的基調時，首次提出“以進促穩”。這說明，在2023年“穩住”的條件下，當前要適當轉變，積極落實“以進促穩”。而唯有做好“穩”和“進”的工作，“立”和“破”的工作才有順利開展的市場環境。房地產業要充分利用各類政策內容，包括此次提及靈活的貨幣政策、適度加力的財政政策、新型城鎮化和鄉村振興的統籌等，都是房地產可以積極借力的地方。唯有把房地產整個產業和行業提振了，才可以更好研究“立”和“破”的工作。或者說，唯有活躍、穩定和持續的市場，“先立”和“后破”的工作才可以順利銜接。
2、要系統考慮各類新問題
“想當然”的工作思路要不得，要系統論證問題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地產不能簡單停留在結構優化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長、防范化解風險等工作。此類問題思考全面了，相關政府政策和公司政策等就會更加務實。第三、要把短期問題和中長期問題、托底問題和發展規劃等做系統結合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點和轉折點，進而把握主動，逐漸關注“動能轉換-產業轉型-企業創新”等關鍵問題。
3、要探索新舊動能轉換的銜接工作
無論是地方政府、房企還是消費者等，都需要理解新舊動能轉換的銜接工作?！跋攘⒑笃啤钡乃悸罚鋵嵃说讓铀季S、風險防范思維、系統思維、求真務實思維等，其對于我們轉變工作思路和調整策略等都有非常大的啟發。目前各地都在推進“人房地錢”的新模式，此類新模式可以拆解出來，然后單項分析其舊動能和新動能。在舊動能還能發揮積極作用、新動力尚不成熟的階段，就需要把舊動能用足用好。而一旦后續新動能可以完全承接舊動能的相關工作，那么就要做好銜接工作，促進新舊動能有效轉化。
文章來源：易居研究院
