從五大視角分析商業(yè)項(xiàng)目如何做好業(yè)態(tài)定位

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，業(yè)態(tài)定位應(yīng)當(dāng)是首要問(wèn)題，也是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵，而商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位又不同于其他定位，相對(duì)復(fù)雜，它涵蓋了商業(yè)功能匹配，業(yè)態(tài)組合、業(yè)種搭配等多種因素，只有確定了項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，找對(duì)方向才能使商業(yè)項(xiàng)目走向正軌。如何進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位？飆馬商業(yè)地產(chǎn)從需求側(cè)出發(fā)告訴廣大開發(fā)商應(yīng)當(dāng)怎么做。

從客群結(jié)構(gòu)進(jìn)行業(yè)態(tài)定位

首先，了解項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的人口基數(shù)、人均可支配收入、消費(fèi)者購(gòu)買力、區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口、工作人口的數(shù)量與比例、區(qū)域人口職業(yè)組成的結(jié)構(gòu)等。要能拎清該商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域的核心客群、次要客群、輻射客群所面對(duì)的群體的職業(yè)以及年齡層次，不同客群的消費(fèi)需求有哪些，該需求客群比例是多少。比如某核心客群的政府辦工人群，年齡層次在23-65歲區(qū)間，趨向于健康管理、保健休閑類服務(wù)，所占客群比列為30%，要能掌握客群的詳細(xì)數(shù)據(jù)。商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位很大程度上受客群結(jié)構(gòu)的影響。

從消費(fèi)需求進(jìn)行業(yè)態(tài)定位

隨著時(shí)間的推移，人們消費(fèi)觀念已然發(fā)生改變，不同年齡階段，不同群體消費(fèi)者的消費(fèi)觀念截然不同，0-15歲兒童可能消費(fèi)需求趨向兒童娛樂(lè)，15-20的青少年趨向于休閑娛樂(lè)、少兒教育等，30-50消費(fèi)者可能更加趨向于生活服務(wù)，健康管理，60以上的老年群體可能趨向于保健休閑。那么如何同時(shí)滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求成為了項(xiàng)目關(guān)鍵。這就需要了解該項(xiàng)目城市的整體消費(fèi)需求、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)、以及周邊居民的消費(fèi)需求，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的年齡層次，消費(fèi)需求，決定不同業(yè)態(tài)的占比。只有滿足了消費(fèi)者的消費(fèi)需求才能推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。

從業(yè)態(tài)組合進(jìn)行業(yè)態(tài)定位

商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合不是一成不變的，隨著消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)的條件變化，業(yè)態(tài)組合也會(huì)發(fā)生一定的改變。一般商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合主要由主力店+次力店+N個(gè)磁場(chǎng)商店、輔助商店、個(gè)性店，所以選擇合適的業(yè)態(tài)組合尤為重要。所有行業(yè)的業(yè)態(tài)選擇只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：與項(xiàng)目定位的符合程度，而不是租金的高低、品牌知名度來(lái)確定。可以根據(jù)項(xiàng)目輻射區(qū)域的業(yè)態(tài)調(diào)研結(jié)果，篩選出區(qū)域內(nèi)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)以及市場(chǎng)空白的業(yè)態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性以及潛力，篩選出集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。然而有的業(yè)態(tài)可以帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的，比如，百貨、超市業(yè)通常可以帶動(dòng)餐飲、服飾等行業(yè)，這是行業(yè)的共生性，可以合理的利用行業(yè)共性。

從功能匹配進(jìn)行業(yè)態(tài)定位

業(yè)態(tài)功能分為：休閑娛樂(lè)、兒童教育、健康管理、生活服務(wù)、餐飲、美容美體、婚紗攝影等等，首先要確定好該項(xiàng)目的大體是做什么類型的商業(yè)項(xiàng)目。比如確定該商業(yè)項(xiàng)目是做健康相關(guān)的綜合體，那么前期可以確定健康管理、養(yǎng)生餐飲服務(wù)、休閑服務(wù)、美容服務(wù)等功能，在結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，增加適合該商業(yè)項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)功能、生活服務(wù)功能，使該項(xiàng)目更加貼合市場(chǎng)。拎清核心功能、拓展功能、配套功能，然后根據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)功能再確定該功能下的各類業(yè)種。

從業(yè)種搭配進(jìn)行業(yè)態(tài)定位

業(yè)種主要就是賣什么，即商品和服務(wù)的種類。根據(jù)已確定的商業(yè)功能選擇合適的業(yè)種。如，該項(xiàng)目做的是健康養(yǎng)生綜合體，且確定了健康管理、養(yǎng)生餐飲服務(wù)、養(yǎng)生休閑服務(wù)、美容美體、商務(wù)服務(wù)功能、生活服務(wù)等功能，那么就可以根據(jù)這些功能進(jìn)行業(yè)種搭配，如健康管理可以選擇兒童體檢、家庭體檢、健康保險(xiǎn)、心理健康中心；養(yǎng)生休閑可以選擇精油養(yǎng)生、中藥調(diào)理、瑜伽汗蒸等；養(yǎng)生餐飲服務(wù)可以選擇健康養(yǎng)生中心、養(yǎng)生茶飲、食療等。根據(jù)商業(yè)功能選擇業(yè)種搭配，完善商業(yè)的業(yè)態(tài)定位。

可以把商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位看做成是有科學(xué)的，系統(tǒng)的工程，需要大量的市場(chǎng)調(diào)查和專業(yè)的評(píng)估考查，才能找出最適合該商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。

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