文旅存量項目如何“起死回生”

隨著經(jīng)濟復蘇持續(xù)推進，文旅行業(yè)也煥發(fā)了新的生機活力，在文旅項目的投資開發(fā)方面，當前整個行業(yè)已從過去的“增量開發(fā)”走向“存量盤活”階段，這些存量項目如何才能“鳳凰涅槃”？

一邊大肆擴建

一邊爛尾不斷

為何市場上的文旅存量項目如此之多？在疫情前二十年，文旅行業(yè)可謂“日出江花紅勝火”，作為熱門投資賽道，文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，文旅項目在全國遍地開花，古村古鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)數(shù)不勝數(shù)。即便是疫前期間，新晉的文旅項目也不在少數(shù)，據(jù)悉，2022年全國涉及文旅領域的重大項目超3000 個、總投資額超3.8萬億元，根據(jù)企業(yè)預警通，我國地方文旅專項債規(guī)模由2020 年的1616億元提升至 2022 年的 5704 億元，項目數(shù)量194個提升至1027個，為文旅項目的開發(fā)落地提供支持。

在新的文旅項目不斷涌入的同時，市場是人氣財氣雙豐收的成功案例并不多，并且爛尾和爆雷的文旅項目比比皆是，例如貴州的水司樓、淮南志高文化科技動漫產(chǎn)業(yè)園到恒大的童世界，其中一部分文旅項目投資規(guī)模龐大，曾被視為未來的標桿之作，被各地政府給予厚望，可惜最終希望落空。

由此文旅行業(yè)內(nèi)累積了大批存量資產(chǎn)，此外，各大城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也遺留下來大量的工業(yè)遺址，如何盤活這些存量資產(chǎn)，賦能最大商業(yè)價值，激發(fā)當?shù)叵M能力，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展呢？

存量項目的

起死回生之道

存量項目的盤活涉及到債務、產(chǎn)權(quán)劃分、經(jīng)營模式、盈利模式等多方面的問題，其中每一個問題的處理結(jié)果都會影響項目成功與否，下面我們先從成功盤活的文旅項目為例，看下他們的經(jīng)營模式和盈利模式到底發(fā)生了怎樣的轉(zhuǎn)變。

烏江寨國際旅游度假區(qū)

該項目早在2016年10月就已開工建設，2019年 10 月至 2021 年 6 月，由于資金鏈斷裂、疫情影響等原因，項目建設推進嚴重滯后并停工，2021年7月被列為貴州省閑置低效旅游項目之一，隨后該項目全面進入盤活階段，項目盤活的主要做法如下。

一、強化資金籌措，加快項目收尾。建立“項目+政銀企合作”機制，通過資源資產(chǎn)抵押、景區(qū)經(jīng)營權(quán)和門票收費權(quán)質(zhì)押等方式積極開展項目融資工作。2021 年以來，成功獲批省銀團14 億元貸款。

二、加強利益捆綁，實行風險共擔。先是委托第三方運營管理。委托頂度集團有限公司管理團隊負責景區(qū)日常運營、人力資源、品牌營銷管理，將景區(qū)收入與管理團隊收入掛鉤，按凈利潤高低設置 6 級獎勵提成機制，“倒逼”經(jīng)營團隊不斷提升景區(qū)運營水平。同時拓展景區(qū)收入渠道。采取資產(chǎn) 60%自主經(jīng)營、20%引進品牌持股經(jīng)營、20%對外招商的“622”運營模式，推動景區(qū)收入從單一門票收入轉(zhuǎn)變?yōu)閺秃闲褪杖搿?/span>

三、豐富業(yè)態(tài)布局，強化宣傳推介。整個景區(qū)規(guī)劃12個街區(qū)業(yè)態(tài)，開放各類經(jīng)營業(yè)態(tài) 109 個，同時深度挖掘地方特色文化，編排梯田水舞秀、水上獨竹漂、無人機表演、雌戲表演、黔北花燈等節(jié)目10 余個，布局田園風光休閑、高山農(nóng)業(yè)體驗、上游村落民宿、生態(tài)度假、露營探險等旅游體驗，旨在推動古村落從觀光旅游向度假游、過夜游轉(zhuǎn)變。并加強網(wǎng)絡推廣力度，與省內(nèi)外 40 余家旅行社簽訂合作協(xié)議，與15 家大型集團公司達成協(xié)議在景區(qū)舉行工會團建活動，邀請央視《味道》和東方衛(wèi)視《極限挑戰(zhàn)》欄目在景區(qū)拍攝。

重新盤活的烏江寨國際旅游度假區(qū)于2022年2月1日開始試運營，截至2023年4月底，該景區(qū)共接待游客78萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入1.35億元。

蕩口古鎮(zhèn)的“二次創(chuàng)業(yè)”

蕩口古鎮(zhèn)并沒有爛尾或者爆雷，只是從“一炮而紅”逐步走向門庭冷清，但是經(jīng)過一番改造，蕩口古鎮(zhèn)被重新盤活，再次迎來了“高光時刻”。

2014年4月蕩口古鎮(zhèn)正式開業(yè)，一度是無錫的“網(wǎng)紅”古鎮(zhèn)，2015年以后，古鎮(zhèn)開始收取80元門票，人流便開始一落千丈，到了2018年，古鎮(zhèn)商鋪空關(guān)率在40%以上，當然古鎮(zhèn)沒落的核心原因還是在于缺乏特色、商業(yè)化氣息嚴重、業(yè)態(tài)單一。為了讓項目“起死回生”，蕩口古鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的總體思路將圍繞把蕩口古鎮(zhèn)從一個有價格的古鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€有價值的古鎮(zhèn)這根主線，通過文化活化彰顯文化名片，通過市場運營實現(xiàn)資產(chǎn)升值，通過片區(qū)開發(fā)形成消費熱點。

蕩口古鎮(zhèn)重新按照“景區(qū)、街區(qū)、社區(qū)”的三步走發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞活化文化展館、創(chuàng)新文化產(chǎn)品、打造生活場景、勾勒美食回憶、塑造“夜泊蕩口”五大重點項目展開了建設提升。

一、增加特色，打造生活場景。以生活商業(yè)消費疊加社交功能，構(gòu)建古鎮(zhèn)休閑商業(yè)消費熱點，打造“有節(jié)點、有故事”的枕水人家藝術(shù)場景和“老蕩口、新生活”的生活社交商業(yè)街區(qū)，游客可以再次劃船、漫步、喝茶、吃食，體驗古鎮(zhèn)愜意的休閑生活

二、取消門票，豐富業(yè)態(tài)內(nèi)容。取消了景區(qū)大門票，經(jīng)營思路與模式步入街區(qū)軌道，以開放的姿態(tài)全新亮相，引進各類復合主題新業(yè)態(tài)30余家，有大型主力店、復古咖啡館、健康茶飲、沉浸式書店、非遺文創(chuàng)、特色小吃等，還打造了一條FUN肆市集美食街，匯聚了蘇南傳統(tǒng)、日韓料理、臺灣美食、南洋美食等多種美食，同時打造住宿集群、引進知名品牌民宿，

三、跟隨趨勢，增加夜游項目。塑造“夜泊蕩口”，通過優(yōu)質(zhì)民宿整合、亮化氛圍營造、夜間消費聚集，突出“夜泊蕩口”主題，系統(tǒng)提升蕩口古鎮(zhèn)夜間燈光亮化，以景觀化、可互動的方式營造夜間視覺焦點，增強夜間消費氛圍；引進和培育夜間熱點消費業(yè)態(tài)，推出夜間演出、巡游、集市等，舉辦夜間主題活動，豐富住宿業(yè)態(tài)的延伸服務。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，蕩口古鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型發(fā)展以來，累計接待游客270萬人次。

從以上兩個案例我們可以看出，想要盤活項目，首先旅游項目的盈利模式就要改變，曾經(jīng)的文旅項目投資開發(fā)習慣于“旅游搭臺、地產(chǎn)唱戲”的模式，經(jīng)驗模式也是以“門票經(jīng)濟”為主，并不注重旅游產(chǎn)品的打造，上面兩個案例的相似點都是以市場需求為導向，豐富產(chǎn)品業(yè)態(tài)，因為旅游持續(xù)經(jīng)營的核心是長期保持對游客的吸引力，這勢必就要增加新的消費業(yè)態(tài)、消費模式、消費場景。

盤活文旅存量項目

離不開政策支持

文旅存量項目，尤其是規(guī)模龐大的項目，其盤活離不開政府支持，近一兩年來，各地也相繼出臺了各種政策。

例如今年4月，甘肅慶陽市印發(fā)的《全市文旅項目資源資產(chǎn)盤活利用工作實施方案》中就提到了加大貸款貼息補助力度，并從招商引資政策、創(chuàng)新景區(qū)管理運營機制等方面提供了一些建議和思考。

去年，在國務院辦公廳出臺的《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》中，也從資金引入、商業(yè)模式等方面為政府、企業(yè)盤活存量項目提供了一些參考，例如：

· 推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展

· 規(guī)范有序推進政府和社會資本合作（PPP）

· 積極推進產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易

· 發(fā)揮國有資本投資、運營公司功能作用

鼓勵國有企業(yè)依托國有資本投資、運營公司，按規(guī)定通過進場交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、無償劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)置換、聯(lián)合整合等方式，盤活長期閑置的存量資產(chǎn)，整合非主業(yè)資產(chǎn)。

· 支持兼并重組等其他盤活方式

積極探索通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活存量資產(chǎn)。

總而言之，想要解決文旅存量項目的資金、商業(yè)模式、運營的問題，讓項目煥然一新，這需要政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等多方合作

文章來源：CTDU中旅聯(lián)