百城新房存銷比觸頂，四季度新房銷售速度將加快

本報(bào)告對(duì)全國(guó)百城住宅庫(kù)存規(guī)模和去化周期等指標(biāo)進(jìn)行分析，以更好從庫(kù)存的角度理解房地產(chǎn)供求關(guān)系及市場(chǎng)行情。本報(bào)告研究表明，金九銀十階段，全國(guó)住宅庫(kù)存市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的信號(hào)，即各地新房預(yù)售審批節(jié)奏加快、新房供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。結(jié)合四季度諸多寬松的購(gòu)房政策，筆者認(rèn)為，其將有助于四季度新房交易行情的提振。另外，我們也注意到，三季度末去庫(kù)存周期處于高位，但反過(guò)來(lái)也意味著，去庫(kù)存最大壓力期開(kāi)始過(guò)去，四季度去庫(kù)存迎來(lái)了非常好的窗口期。

庫(kù)存規(guī)模

1、百城庫(kù)存：前三季度庫(kù)存先減后增

截至2023年9月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為51221萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比減少1.7%。環(huán)比指標(biāo)看，8-9月份全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模有所增加，這恰說(shuō)明各地在購(gòu)房政策寬松的大背景下，加快了推盤節(jié)奏，期望提振房屋銷售業(yè)績(jī)。同比指標(biāo)看，當(dāng)前該指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的下降。這和房企拿地節(jié)奏放緩、新開(kāi)工指標(biāo)略有壓力等有關(guān)。總結(jié)今年前三季度新房庫(kù)存指標(biāo)，筆者認(rèn)為，最大的亮點(diǎn)是，此前1-7月份各地庫(kù)存數(shù)據(jù)總體以下滑為主要特征，但8-9月份出現(xiàn)攀升。這說(shuō)明緊貼8月份以來(lái)的寬松政策，各地供應(yīng)積極性在增加。

2、供求關(guān)系：最近兩個(gè)月供求兩端積極性在增加

2023年9月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢(shì)。其中，供應(yīng)面積為2990萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為22%，同比增速為-10%。成交面積為2262萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為3%，同比增速為-20%。我們觀察今年前三季度供求關(guān)系，在經(jīng)歷了7月份供求兩端低谷后，8-9月份供求兩端保持了活躍態(tài)勢(shì)，尤其供應(yīng)指標(biāo)拉升的態(tài)勢(shì)較為明顯。

3、城市分類：一線城市新房供應(yīng)積極性明顯增大

2023年9月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3419、25352和22450萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、1.7%和0.8%，同比增速分別為0.9%、-2.8%和-0.8%。筆者認(rèn)為，一線城市庫(kù)存環(huán)比增速最大，恰說(shuō)明一線城市房企推盤積極性較大。觀察一線城市最近兩個(gè)月的運(yùn)行情況，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列政策支持下，一線城市購(gòu)房意愿開(kāi)始增加。一些好房源吸引了購(gòu)房者積極入市，包括總價(jià)可控、配套齊全、最近兩年可交付的新房房源。

4、城市排序：各城市應(yīng)主動(dòng)把庫(kù)存轉(zhuǎn)化為銷售量

對(duì)今年9月底全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。數(shù)據(jù)顯示，包括馬鞍山、珠海、三亞等重點(diǎn)城市庫(kù)存同比增速較高，其增速分別為45%、39%和32%。而包括沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等城市庫(kù)存有所下降，其增速分別為-25%、-21%和-20%。統(tǒng)計(jì)顯示，有49個(gè)城市庫(kù)存指標(biāo)呈現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。筆者認(rèn)為，一方面，此類城市庫(kù)存有同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明房源供應(yīng)充裕，結(jié)合四季度各類利好的購(gòu)房政策，將有助于促進(jìn)購(gòu)房交易行情的提振。另一方面，也要求各地需要有緊迫感和主動(dòng)性，積極做好營(yíng)銷等工作。

去化周期

1、存銷比：預(yù)計(jì)四季度將逐漸下行

2023年9月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為20.0個(gè)月。通俗理解是，按目前既有的消化速度，當(dāng)前各地新房可以賣20個(gè)月。我們認(rèn)為，要客觀、理性和動(dòng)態(tài)看待此類指標(biāo)。第一、本報(bào)告對(duì)存銷比的計(jì)算，其分母值為過(guò)去6個(gè)月的平均值。當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的是4-9月份新房交易平均值，即包含了二季度較低的交易數(shù)據(jù)，所以容易拉低分母值，導(dǎo)致存銷比指標(biāo)快速拉升。觀察下圖數(shù)據(jù)，該指標(biāo)處于歷史偏高位水平。第二、反過(guò)來(lái)看，從8-9月份的交易數(shù)據(jù)看，各地呈現(xiàn)了環(huán)比拉升的良好態(tài)勢(shì)。這就意味著新房庫(kù)存的消化節(jié)奏在加快。我們判斷，存銷比指標(biāo)在今年9月份已觸頂，10月份或四季度該指標(biāo)將正式步入下限通道。換句話說(shuō)，隨著去化速度的加快，新房銷售最大壓力期已經(jīng)過(guò)去，各地要用足用好既有的購(gòu)房政策，促進(jìn)去庫(kù)存工作的更好開(kāi)展。

2、城市分類：一線城市扮演去庫(kù)存的領(lǐng)頭羊角色

2023年9月，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為14.4、18.1和24.3個(gè)月。橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市去化狀況最好，二線其次，三四線城市壓力最大。同時(shí)我們可以看出，三類城市去化周期都超過(guò)了14個(gè)月的合理值水平，說(shuō)明各地都存在去化難的壓力。當(dāng)然，和全國(guó)百城走勢(shì)的判斷一致，我們認(rèn)為，這三類城市該指標(biāo)已經(jīng)處于最高點(diǎn)，后續(xù)都有下行的可能。尤其是一線城市成為了本輪去庫(kù)存的領(lǐng)頭羊。

3、城市排序：各地繼續(xù)加碼做好去庫(kù)存工作

本部分對(duì)2023年9月全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比進(jìn)行排序，結(jié)果如下。數(shù)據(jù)顯示，包括成都、中山、濟(jì)南、上海和杭州等城市的新房去化速度相對(duì)快，總體上低于8個(gè)月水平。這和近期各地進(jìn)一步放松購(gòu)房政策并不矛盾。以杭州為例，其新房去庫(kù)存周期在全國(guó)百城中屬于偏低位水平，說(shuō)明房屋銷售的壓力相對(duì)小。但是反過(guò)來(lái)看，杭州該指標(biāo)也是2022年7月以來(lái)該城市的最大值，這恰說(shuō)明，從其該指標(biāo)歷史走向看，依然有一定的壓力。所以其近期對(duì)限購(gòu)政策、房貸利率等領(lǐng)域落實(shí)更進(jìn)一步的寬松導(dǎo)向，是符合市場(chǎng)基本情況的。筆者認(rèn)為，全國(guó)百城都落實(shí)了寬松的購(gòu)房政策，且四季度依然有各類寬松操作，客觀上都有助于促進(jìn)去化速度的加快。

結(jié)論趨勢(shì)

1、市場(chǎng)總結(jié)：最大壓力期正開(kāi)始過(guò)去

筆者認(rèn)為，今年前三季度全國(guó)百城新房去庫(kù)存工作呈現(xiàn)了一波三折的新情況。其中一季度表現(xiàn)總體不錯(cuò)，且比預(yù)期要好。但是二季度開(kāi)始動(dòng)力減弱，也影響了房企銷售回款工作和債務(wù)處置工作。到了三季度，隨著各類利好政策的出臺(tái)，尤其是限購(gòu)等政策的陸續(xù)放松、認(rèn)房不認(rèn)貸等重磅政策的出臺(tái)，客觀上進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本，也使得去庫(kù)存工作迎來(lái)了非常好的機(jī)遇。當(dāng)前全國(guó)百城去庫(kù)存指標(biāo)開(kāi)始越過(guò)最大壓力點(diǎn)，朝著壓力釋放、積極向好的確定性方向發(fā)展。

2、市場(chǎng)趨勢(shì)：打贏去庫(kù)存工作的攻堅(jiān)戰(zhàn)

四季度，各地將積極消化三季度以來(lái)的各類寬松政策，抓好去庫(kù)存的相關(guān)工作。尤其是結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)去庫(kù)存效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，8月份以來(lái)各地積極推盤，客觀上為四季度去庫(kù)存提供了非常優(yōu)質(zhì)的房源，各地要宣傳好購(gòu)房和營(yíng)銷政策，積極吸引各類購(gòu)房需求的進(jìn)入。另一方面，各類利好政策效應(yīng)逐漸釋放，包括各類置換需求動(dòng)力增強(qiáng)，其都有助于新房交易市場(chǎng)的活躍，即利好去庫(kù)存工作開(kāi)展。我們建議，各地可以根據(jù)實(shí)際情況和企業(yè)資金狀況，靈活掌握定價(jià)策略、給足政策優(yōu)惠和價(jià)格優(yōu)惠，真正打贏去庫(kù)存工作的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

文章來(lái)源：易居研究院