商業空間正處于快速變化和創新的時代，從傳統的百貨商場到時尚的主題街區，從單調的購物功能到豐富的體驗場景，從一線城市的高檔消費到下沉市場的精細服務，商業空間都在不斷地進行著改造和升級。在這樣一個存量競爭的時代，商業規劃設計如何抓住新趨勢和新方法？本文選取了3個話題，分別提出一些思考和理解，供參考。
老舊商業空間的煥新
Q：改造項目跟新建項目的規劃設計，各有什么難點？
A：新建項目的規劃設計，找到合適的設計團隊很重要。選擇經驗豐富的商業規劃設計團隊，而且從項目最前期就介入，能幫助業主節省大量時間和經濟成本，提高效率和質量。
存量物業改造相對就比較復雜和有挑戰性，其中最大的難點之一是消防問題。一般來說，存量物業在設計施工時所依據的消防規范與現行規范存在很大差異，所以在進行改造時會面臨著如何滿足新規范要求而不影響商場運營效率與美觀度等方面的挑戰。
例如，新規范對于人員疏散的要求更加嚴格，不允許使用任何折算系數，而必須按照1:1的比例計算。這就意味著商場建筑需要增加更多的消防樓梯來滿足疏散需求。
還有，新規范對于消防分區和設備的要求也更加細致，不僅要考慮到不同樓層和區域之間的隔離和聯動，還要考慮到每個商鋪內部的布局和裝飾。比如在化妝品區域內部，如果有過多或過密的吊眉、垂壁等裝飾物，對商鋪形象和客戶體驗不利，在改造時需要有技巧地將這些設備或裝飾物進行規避或隱藏，并同時滿足規范要求和美觀要求。
針對存量物業改造中的消防問題，可取的解決方案大概有以下兩種：
一是整館改造方案，適用于對整個商場建筑進行全面而徹底的改造升級，包括增加消防樓梯，調整消防分區及設備等操作。這種方案能使商場建筑完全符合新規范要求，并提升商場形象與品質。但是也存在較大缺陷：一是投入成本高昂；二是會犧牲部分營業面積；三是會影響商場正常運營。
二是分樓層翻新裝修方案，也即對商場建筑按照不同樓層進行逐步的翻新裝修，包括調整部分通道，更新部分形象等操作。這種方案可以在不影響商場整體運營的情況下，對商場建筑進行一定程度的改善和優化，也避免了增加消防樓梯等大規模改動所帶來的成本和面積損失。但其也存在局限性：一是不能完全滿足新規范要求；二是不能對商場建筑進行根本性的改變和提升。
總而言之，存量物業改造中的消防問題需要綜合權衡利弊，沒有一種方案可以完美地解決所有問題。因此在實際操作中，需要根據具體情況和目標，選擇最適合的方案，并與設計院、消防部門等相關單位充分溝通和協調，以實現最佳效果。
體驗式主題商業
Q：什么樣的項目適合做主題商業空間或者主題街區？
A：主題化空間逐漸成為行業標配，但主題化的空間容易產生一個問題，即相對于常規項目，其持久力相對有限。那些持久力強的項目，它們的空間設計往往不會太過華麗，但非常耐看，細節也經得起考驗，能呈現出比較高的品質和品位。
基于這一特點，再結合主題街區對于造話題、引人流的優勢，商場通常選擇在端頭等客流到達率相對較低的地方設置主題街區。比如長春這有山，其在商場內打造了一座山，但其實它還有一半的區域是正常的商場，否則必然會面臨持久性不夠的問題。
因此，在打造主題化空間時，我們不主張將主題街區放在出入口附近，否則內部的空間可能會無人光顧。還是以盤活冷區為主要出發點，針對冷區進行主體化空間的利用，以達到啞鈴效應。
Q：全場景打造和部分場景打造（主題街區打造），應如何取舍？
A：全場景打造和部分場景打造的最大區別是投入成本不同，這對于大多數業主來說至關重要。全場景打造要求“全統裝”，需進行精裝修及全方位場景打造，商戶可拎包入住，但業主成本會翻倍。
部分場景打造如“半統裝”,只需完成局部裝修，剩余由商戶自行完善，成本較低，但風險也比較大，有可能被拼合成不同的風格場景，或商戶無法達成業主需求。
比如全場景的文和友項目投入就極大，通過電影場景搭建團隊原汁原味還原七八十年代場景，還搜羅了大量舊時的道具、老物件，投入了極高的成本。
一般來說，為達到預期的社會效果和主題吸引力，在預算允許的情況下，還是建議進行完整的場景創作。部分場景打造要想實現預期效果對于業主方的管控協調能力要求還是非常高的。
總之要根據預算、預期效果以及業主方的能力來綜合決定定奪。
Q：非標商業近幾年越來越多，比如杭州玉鳥集、成都麓湖生態城、成都源野regular、北京檀谷、秦皇島阿那亞等，這種非標準化商業空間的設計跟過去傳統的商業空間在規劃上有何區別？未來非標商業會是一個趨勢嗎？
A：非標商業是當下行業關注的熱點。上面提到的幾個案例都被定義為非標商業，但仔細來看其實不完全相同。比如麓湖生態城屬于商業配套，特色在于經營上的用心；成都源野regular是一個文創社區；而檀谷和阿亞的特色是旅游。
非標商業是相對于主流商業而言的，或許是因為主流商業的創新難度和門檻已經太高了，于是就有了跳出這個框架，卷進一個全新思路和模式的探索，從而創造出與眾不同的商業產品。但標準商業應該還是不可取代的主流，正如線上購物不能完全替代線下商業一樣。他們各有優勢，相互彌補，共同為消費者搭建起完整的需求供應鏈。
Q：近幾年下沉市場（三四線城市甚至五線城市）的商業設計需求量越來越大，下沉市場跟一二線城市的商業相比，有什么特點，在設計時需要注意什么？
A：商業是適應當地的經濟社會發展水平而存在的。三四線城市以及更小的城市可以通過借鑒或復制一二線城市中實踐過的商業模式來實現迭代。比如重主題的街區，最早在一線城市流行，但現在大多轉為追求小清新、有品質、有品位的街區概念。這與城市人均收入和見識、認知等成正比。
比如上海太陽宮新開的太陽吉市，就在往品質和品位提高的方向升級。太陽吉市是一個創意市集，但風格為小清新，以花園主題為特色，打造了一個集美食、休息和各類配套設施于一身的組合空間。整體氛圍舒適、自然、輕松。
所以當下，一線城市可以繼續嘗試新的設計模式，強化細節；下沉市場則可以借鑒之前流行的市井風情和重主題融入，選擇適合的主題風格，強化獨特性。
Q：冰場這個業態現在在商場里還受歡迎嗎？有哪些創新的改造方向？
冰場是個雙刃劍，因其占用面積非常大，從坪效角度考慮，將空間用于冰場就不太劃算。而且，冰場其實是一個小眾的運動項目，真正喜歡溜冰的人并不多，并且客流集中在周末，平日里客流較少。因此商場要謹慎決定是否要做大冰場，衡量好是否能承受大量面積的犧牲。
有一個冰場成功改造的案例——倉山愛琴海奇喵小鎮。是將原來的冰場改造為一個美食主題空間。
其實在冰場這個空間里有很多種玩法，可以做街區，也可以將其用于餐飲零售等。冰場往往是商場的主力業態，因此通常位于商場的末端。商場末端必須有吸引力，如果不是冰場，則可以是一個特別的空間、場館或類似奇喵小鎮這樣的主題場景。
可以說冰場并沒有被時代所淘汰，對于一些大型購物中心，如占地二三十萬平方米的商場，如果需要填補空間，冰場是一個不錯的選擇。但如果商場規模較小，應根據消費人群的需求來決定是否建立冰場，非必要則不要冒險嘗試。
Q：商業空間的體驗性未來還會是重點嗎？商業空間還可以強化哪些方面的體驗內容？
A：體驗可以分為幾種，其中之一是購物體驗。想從這方面拉開差距，商家應該加強購物過程中服務性的體驗。比如眾多周知的日本百貨店的極致服務。
另一方面是加強娛樂體驗，包括運動和適合家庭娛樂的項目。比如上海長風大悅城，將自身從一個標準的商業盒子變成了一個家庭型娛樂建筑。在中庭加了一個玻璃罩子，下面有700多平方米的橢圓形挑空區域，每個季度會為親子客群打造不同的活動，例如春天挖沙，夏天游泳，冬天滑冰等。其他體驗內容的配置也很全面，涵蓋了美食、零售、親子業態等等。另外在屋頂上還有一個空中跑道，也極具話題性和聚客力。
商業與美學的融合
Q：如何通過商業設計讓商業空間更有“持久力”和“生命力”？
A：一個空間要擁有持久力，必須簡潔大方而又耐看，“耐看”是關鍵。經典的建筑一般不會過時，因為其優秀的比例美感不會受時尚潮流影響。所以，要使空間有持久力，關鍵在于將精力放在細節和空間比例處理上。相反，主題街區在持久力方面相對較弱，就是因為其空間設計過于追求室內化，無法還原真實的優秀建筑比例，且出現壓縮造成的不和諧，乍看之下可能有氣氛，但經不起品味考驗。
人們常贊美日本商場值得一逛，有一個很重要的原因是其設計經得起考驗，體現于文化中的儀式感和工匠精神，注重細節處理，才能營造出優質感。若為節省成本削減這些細節，效果必定受損。
所以，設計還原度越高，對空間的持久力越有幫助。因為每個設計師的作品都有其內在邏輯，不能要求設計師草率完成兩三個方案按需"拋磚引玉”。這樣對預算和效果都不公平。
至于維持空間生命力，就需要靠經營團隊。設計師只負責開業階段，后續更新維護由經營團隊承擔，如定期軟裝更新，調換不合時宜的品牌，引入新鮮血液，舉辦主題活動等。對于新項目，可以考慮設置活動空間；對于既有項目，則盡量開辟可供舉辦臨時活動的區域，避免壓縮商業空間。
Q：動線規劃有哪些原則和技巧呢？什么樣的商業動線能讓商場保持高流量？如何規劃設計才能稱之為良好的商業動線？
A在商業規劃上有一個大原則，就是一定要做到“可視可達”。人的行動及行為要靠信息來支撐，人們在逛商場的時候，一定是看到某個地方有自己喜歡的牌子，或者吸引自己的場景之類的信息以后，才會有欲望驅使這前去探索。
比如，我們經常會在商場中看到挑空區，其中會有一些好玩的業態或者場景，但是可能會被其他區域遮擋或動線不方便到達，這便是規劃存在問題。
老百貨改造項目邯鄲新世紀中心，在改造過程中為改善動線對挑空做了大規模改建。在一至七層之間創造了一個巨大的挑空，并在中間增加了幾層樓板，增加了空間利用率，成功解決了老百貨在規劃設計方面的缺陷。
另外，水平動線和垂直動線的規劃也很關鍵。水平動線指的是同一樓層內的人流走向，可以借鑒一些傳統的教科書式的方法，比如在動線兩端設置主力店或者垂直交通設施，形成啞鈴效應，增加兩端的吸引力。垂直動線指的是不同樓層之間的人流連接，也可以采用啞鈴效應的方式，在兩端設置電扶梯或者樓梯等設施，提高便利性。
但需要注意的是，觀光梯并不適合放在購物中心內部，它會占用很多空間和視野。比如在過去的萬達商場經常看到的做法，在中央空洞內建造一面墻，然后在墻上安裝觀光梯，外面再包裹一個玻璃盒。這種做法往往會占掉6米左右的高度，如果項目共三層高，就只剩下四五米無遮擋了。所以我們建議把觀光梯放在主動線的一側，和邊柜結合起來。這樣既可以節省空間，又可以避免遮擋效果。
相比之下，更適合安裝扶梯：一是它有一半是通透的，不會像觀光梯那樣形成一面墻；二是它的運送效率比觀光梯高，不需要每層都停頓；三是它可以根據人流走向進行合理的布局，一般采用30米半徑輻射的原則，也就是說從一個電扶梯口到另一個電扶梯口大約60米，這個距離是按照過去的經驗總結出來的，比較適合人們步行。
Q：商業設計師如何幫助業主把控商業空間的預算或者減少甲方工程投入？
A：設計師幫助業主控制預算和降低投入成本，有幾個可以管理的環節。
如果甲方在項目初期就找來設計團隊，這就已經在幫業主省錢，因為設計團隊越早參與，越能從一開始就規避掉后期對建筑結構進行改造的可能性，越能省下更多的改造費用和時間成本。比如只改造一個樓梯間可能就要幾十萬，一旦涉及結構改動，成本會更高。所以，第一個重要環節就是甲方選擇合適的設計團隊，節省時間和金錢。
再就是材料控制。不同城市有著不同等級的材料選擇，有些項目有條件用大理石，但也有一些只能接受到?；u的程度。設計團隊需要根據預算選擇性價比更高的替代品或做法，比如港石類替代大理石，或者國產品質也不錯的陶瓷磚替代大理石，或更便宜的標準?；u。
最后就是工藝控制。對于一線城市，更適合采用簡潔大方、結構堅固耐用的設計，比如上海興業太古匯，其裝修并未出現很繁瑣復雜的設計，而是注重做工細節，比如兩厘米厚的雙層熱彎玻璃，直接穩穩地插入地面，干凈而整潔；天花上的燈槽也是有金屬壓邊等等，這些細節看起來會很有品質感。
實際上，很多施工細節都值得深糾，如用金屬壓邊而非涂料刷邊，選用挑過板的天然石材而非隨機紋理石板……雖然客戶感受不到具體差異，但這些細節積累起來會體現出空間的高品質感。
通過以上的分析和案例，我們可以看到，商業設計規劃在存量時代面臨著新的挑戰和機遇。主題空間、體驗式商業、下沉市場等新趨勢與新方法，都是商業為了滿足消費者需求和市場變化而采取的創新措施。它們不僅能提升商業空間的吸引力和競爭力，也能夠傳遞商業空間的文化價值和社會責任。
以上希望能給同仁們提供一些啟發和參考，也期待著更多有特色有溫度有價值的商業空間在未來出現，為城市和消費者帶來更多驚喜和幸福。
文章來源：其美設計
