住宅地產持續(xù)低迷的背景下，有可持續(xù)屬性的產業(yè)園區(qū)開發(fā)正成為房企轉型的一個方向。秉承“全球視野、中國機會”的研究理念，我們關注了聚焦生物醫(yī)藥行業(yè)的美國產業(yè)園區(qū)頭部開發(fā)商ARE，從ARE的發(fā)展路徑和驗證成功的商業(yè)模型，我們試圖發(fā)現這一賽道的成功秘訣和中國機會。
ARE是誰
WHAT + WHO
ARE的全稱是Alexandria Real Estate Equities Inc（亞歷山大港不動產投資股份公司，以下簡稱ARE），創(chuàng)立于1994年，是首個專注于生命科學和生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的地產開發(fā)企業(yè)；1997年以Reits方式在紐約證券交易所上市。
做為以回報投資人為最高目標的Reits（根據美國法律，Reits模式的公司可免繳企業(yè)所得稅，但必須將90%的凈利潤用于分紅），上市25年，ARE的累積回報率達到16.7倍，同期業(yè)績遠超沃爾瑪、伯克希爾哈撒韋、標普500、MSCI等明星企業(yè)或指數。
與地產同行相比，ARE的長期穩(wěn)定的分紅回報（上市25年持續(xù)分紅103財季，從未間斷）獲得市場的超額認可。截止發(fā)文時點，ARE的市值為216億美元，市盈率為38倍；而同期美國最大的兩家地產公司帕爾迪（PultGroup）和霍頓（Horton）分別為183億美元和435億美元，市盈率只有6.6倍和7.4倍。
ARE的發(fā)展路徑
WHEN+WHERE
ARE的創(chuàng)始人Joel Marcus曾是一名IPO律師，在服務Amgen（安進）和Genentech（基因泰克）這些高價值生物技術公司時，敏銳發(fā)現與傳統制藥企業(yè)大多零散分布在便宜的郊區(qū)相比，生物科技公司對產業(yè)集群的需求非常強烈。
1994年，Joel Marcus創(chuàng)辦ARE，首個項目是收購位于加州圣地亞哥的4棟小破樓，通過全面翻新、建立實驗室等改造舉措，次年即以高價賣給了快速發(fā)展、急需專業(yè)辦公空間的生物科技公司。
經此一役，ARE的商業(yè)模式獲得驗證，進入快速發(fā)展期。與傳統產業(yè)園開發(fā)總是傾向于選擇便宜的遠郊地塊不同，ARE的選址只關注是否能夠能夠培育或發(fā)展生物科技集群。創(chuàng)立29年間持有園區(qū)面積持續(xù)增長，但分布范圍高度集中于7個生物科技產業(yè)集群。
比如，在被稱為“全球最具創(chuàng)新性的一平方英里”的波士頓肯德爾廣場，ARE從1997年進入并持續(xù)投入，見證并參與培育該地區(qū)成為生物醫(yī)藥科技的硅谷。通過不斷的買入和開發(fā)，ARE在該地區(qū)已持有約120萬平方米的可租賃面積，并且還在持續(xù)增加。
在舊金山灣區(qū)，圍繞UCSF（加州大學舊金山分校），ARE持有約80萬平方米的可租賃面積。
在圣地亞哥，臨近UCS（加州大學圣地亞哥分校）的地區(qū)，ARE持有約75萬平方米的可租賃面積。
在馬里蘭，依托于有“DNA谷”之稱的Shady Grove Life Sceiences Center，ARE持有約36萬平方米可租賃物業(yè)。
甚至于紐約曼哈頓島，ARE開發(fā)了當地第一個也是唯一一個生命科學產業(yè)園，也是ARE為數不多的高層建筑產業(yè)園，可租賃面積約12萬平方米。
ARE做對了什么
WHY
從ARE的投資回報和對生命科技產業(yè)的貢獻來看，這顯然是一家偉大的公司，并且開創(chuàng)了一種依托產業(yè)集群模式做不動產開發(fā)的成功商業(yè)模型。
這個商業(yè)模型的成功，包括但不限于以下幾個方面的因素。
（1）戰(zhàn)略驅動+細分市場
從1994年創(chuàng)立伊始，ARE就確立了明確的商業(yè)模式——基于“競爭戰(zhàn)略之父”邁克爾●波特的產業(yè)集群理論，致力于在全國范圍內創(chuàng)建、培養(yǎng)、管理和發(fā)展生命科技產業(yè)集群，連接生命科技產業(yè)最關鍵的四個因素——位置、資本、創(chuàng)新和人才，成為先進科技產業(yè)園區(qū)的領先開發(fā)商和運營商。
選定正確的賽道并持續(xù)深耕29年，成就ARE如今的領跑者地位。由于生命科技產業(yè)的高成長性，ARE的EBITDA利潤率顯著高于其他Reits。這也是ARE獲得持續(xù)的資金支持和高于同行的市盈率的原因。
（2）核心地段+核心客戶
生物科技產業(yè)具有“三高一長”的特征——高投入/高產出/高風險+長周期，因此創(chuàng)新企業(yè)在選址時高度關注共享的實驗設備、更輕的早期投入、快速的人才聚集、高效的技術交流等，ARE正好提供這一切。
比如波士頓肯德爾廣場因為位于麻省理工學院和哈佛大學之間，依托海量人才和大學技術溢出而成為全球生物科技的制高點。盡管該片區(qū)的地價已經非常昂貴，但做為專業(yè)園區(qū)運營商依然可以通過高租金和穩(wěn)定的出租率獲得穩(wěn)定回報（ARE的平均租期9.4年，平均出租率96%）。
由于持續(xù)專注于生物科技產業(yè)，ARE與眾多頭部公司建立了長期且良好的合作關系。比如百時美施貴寶（BMS）在ARE的6個集群7個園區(qū)有租約，合計面積超過9萬平方米，年租金收入超過7700萬美元。禮來（Eli Lilly ）在ARE的4個集群5個園區(qū)有租約，合計面積超過10萬平米，年租金收入超過8400萬美元。
來自生物科技及相關產業(yè)的租賃收入占ARE年收入的84%。
（3）全產業(yè)鏈，房東+股東
基于對生物科技行業(yè)的深刻洞察，ARE在1996年便設立了風險投資公司Alexandria Venture Investments（簡稱AVI），關注生物科技、新藥研發(fā)、農業(yè)科技等方面的顛覆性初創(chuàng)公司。最近五年投資金額91億美元，已成為新藥研發(fā)領域最活躍的TOP3的VC。
2002年ARE設立專門的孵化器公司，扶持早期創(chuàng)業(yè)團隊，并注冊Science Hotel的品牌，及建立共享的實驗室。
2011年，ARE創(chuàng)立生物科技行業(yè)的年度峰會Alexandria Summit，通過贊助前沿技術交流持續(xù)擴大影響力。
ARE啟示和借鑒
HOW
評價一個好公司往往可以從三個維度——“好賽道、好模式、好產品”。
ARE的成功首要在于其對賽道和模式的選擇與堅守；能否在中國復制首先需要找到類比生命科學/生物醫(yī)藥的主導產業(yè)。
（1）高成長、有集群效應的產業(yè)
2022年6月，深圳發(fā)布《關于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群和培育發(fā)展未來產業(yè)的意見》，提出發(fā)展以先進制造業(yè)為主體的20個戰(zhàn)略性新興產業(yè)，包括網絡與通信、新能源、新材料、生物醫(yī)藥等，前瞻布局合成生物、區(qū)塊鏈等8大未來產業(yè)（簡稱“20+8”）。
“20+8”幾乎覆蓋所有“可能具有高成長性和集群效應”的產業(yè)，其他一二線城市各種產業(yè)戰(zhàn)略也大同小異。
洞察并聚焦有集聚效應的產業(yè)，同時準確定位并占領具有集聚潛力的園區(qū)落位，ARE的成功模型就完成一半。
（2）快速成長的Reits
從美國的經驗來看，Reits的推出時間與GDP增速的下滑有直接相關。1960年代，美國GDP增速從之前平均10%左右的高速下滑到平均3%左右，Reits較低但比較穩(wěn)定的回報率成為盤活不動產資產、拓寬不動產融資渠道的主要工具。
▲美國GDP增速、城鎮(zhèn)化率與REITS推出時間
美國的Reits發(fā)展到今日市值總規(guī)模約1.26萬億美元，占全球Reits規(guī)模的65%，底層資產包括零售、工業(yè)、物流、產業(yè)園、辦公、居住、酒店、醫(yī)療保健等，幾乎覆蓋所有不動產類別。
▲美國REITS底層資產類型
國內的Reits長期停留在討論和研究階段，2020年證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式推出公募Reits，與歷史上美國、日本、新加坡等推出Reits的經濟背景不謀而合。
目前國內Reits尚處于試點探索階段，從初期的僅面向基礎設施，逐步擴大至保障房、商業(yè)租賃用房等資產類別。在當前房地產形勢下，后續(xù)想象空間巨大。如果能夠快速放寬和增長，這便構成ARE成功模型的另一半。
結 語
ARE的成功是商業(yè)模型和歷史機遇的結合，未來能否產生中國的ARE尚無法預判。ARE成功因素中專注細分市場、抓住核心客戶和押注全產業(yè)鏈的做法不會過時。對于認可產業(yè)集群理論的產業(yè)園開發(fā)商，任何時候都可以從ARE的發(fā)展路徑中得到啟示。
文章來源：佳兆業(yè)集團創(chuàng)研院
