概念定義——商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。隨著城市的發展，商業綜合體應運而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。
分布特征——商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其主要分布在城市的核心區域和未來的核心區域，大致包括新開發區的中心商貿區型商業綜合體、城市副中心型商業綜合體、CBD型商業綜合體和交通樞紐型商業綜合體四種類型。
內部特征——大空間尺度：室內外空間較大，一方面與城市規模相匹配，另一方面則與建筑空間功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點。現代城市景觀設計：通過標志物、小品、街道家居、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。通道樹型交通體系：將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。高科技基礎設施：是高科技和高智能的集合，其先進的設施充分反映了科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。
外部特征——快速可達性：位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。整體統一性：建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；與外部空間整體環境統一、協調。高度集約性：高樓林立隨處可見，是城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。功能復合性：實現完整的工作、生活配套運營系統，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。
商業綜合體的經典案例
新開發區的中心商貿區型商業綜合體——香港太古廣場
定位：全球最大的市區商業及零售商場之一；充滿時代氣息及多元化的大型購物廣場
地理位置：太古城位于香港島東區的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；與主要商業及商務區距離較近，與銅鑼灣相距4公里、至中環地區約7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為4公里和6公里。
交通區位：該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，通達性良好。
業態構成：辦公+居住+商業+酒店
太古廣場主要業態構成情況表
太古廣場主要建筑位置示意圖
城市副中心型商業綜合體——美國L.A.LIVE綜合體
定位：以體育娛樂為主題的商業綜合體
地理位置：位于洛杉磯中心城區范圍內，距離核心金融區1.5公里，公共交通便利；緊鄰史泰博體育中心，人氣旺盛。
業態構成：文娛+商業+辦公+酒店+居住
美國L.A.LIVE綜合體主要建筑圖
1971年，洛杉磯會議中心建成。1999年，史泰博體育中心建成，由安舒茨娛樂集團（AEG，全球最著名的體育/娛樂場館運營商）負責運營。2001年，洛杉磯市批準“洛杉磯體育娛樂區”規劃細則。在這一背景下，AEG計劃開發L.A.LIVE項目，將其與體育中心、會議中心統一運營，相互協作，打造成享譽全球的綜合性娛樂區域。
美國L.A. LIVE綜合體規劃建設時序圖
美國L.A. LIVE綜合體業態設置邏輯
L.A.LIVE項目各娛樂性物業注重與史泰博體育中心相結合，充分借力其強大的知名度及影響力；而常規物業則與娛樂性物業保持緊密互動，形成完善的功能補充，共同形成功能完善、配套健全的“體育娛樂區”。實現了從物業到功能共生共融的體育娛樂生態圈，效應輻射最大化。
CBD型商業綜合體——北京華貿中心
定位：集寫字樓、高端酒店、高級公寓與大型商業于一體的一站式工作休閑中心
地理位置：坐落于東長安街，位于CBD東側，西距國貿橋900米，東臨東四環四惠橋，南望長安街，地理位置優越。
交通區位：緊鄰地鐵1號線、14號線換乘中心，100米范圍內有47條公交線路停靠，至首都國際機場僅20分鐘車程，通達性優。
業態構成：辦公+商業+居住+酒店
北京華貿中心主要版塊示意圖
北京華貿中心主要業態構成圖
北京華貿中心整體規模超大，形成了集群效應；高檔次寫字樓和豪華五星級酒店提升了整體形象；自持與銷售并行，緩解了前期資金壓力；完善的服務體系和同一的運營管理，使得資源共享最大化；整體出租給成熟運營商，達到了整體利益最大化，業態完整豐富，構建了相對完善的生態發展鏈條，各業態相榮相生，彼此促進。
交通樞紐型商業綜合體——京都火車站
定位：交通樞紐上的商業綜合體；能讓旅客逗留的車站
交通區位：京都火車站位于新干線上，是京阪神都市圈最重要的客流中心之一，匯集了5條JR線與近畿線（城市間電車/火車）、2條新干線（高速鐵路）以及1條私鐵線（市內軌交），還有27條大巴線路以及大體量的機動車與非機動車停車場，年接待游客4000萬人次。
業態構成：酒店+商業+交通+文娛+會展
京都火車站業態布局示意圖
京都火車站主要品牌商業業態配比圖
綜合來看，女性是京都火車站商業消費的主力軍。據統計，零售類店鋪中超過70%的店鋪針對的是女性客戶。
文旅融合下的商業綜合體發展
發展背景趨勢分析
1、商業綜合體全面進入紅海時代。近年來，商業綜合體急劇增多，市場競爭加劇，全面進入紅海時代。表現為：政府對城市商業網點的盲目規劃，或者城市建設不按照網點規劃建設；購物中心競爭加劇、布點密度加大，城市人均商業面積增加；市場熱度不減，新增項目很多，但操作難度隨之增大。
2、傳統零售業面臨挑戰。傳統零售業面對電商打擊，處于持續調整時期，中心城區新開購物中心零售業態招商難，撤柜現象普遍，而部分城郊區域大型商業欠缺，購物中心分布不均衡。近年來，品牌零售商家開店計劃的速度，已無法跟上數量龐大的新開購物中心的開發速度，招商難是新市場普遍面臨的問題。
3、主題商業綜合體層出不窮。隨著商業綜合體競爭加劇，越來越多的項目在定位階段主動或是被動選擇主題差異化，希望獲得市場競爭力，從自然環保、歷史人文、藝術人文、影視音樂、科技主題、主題娛樂等方面打造各自主題商城，吸引游客，主題購物中心崛起，差異化的發展方式在區域中顯得比較獨特，加上宣傳廣告，能很好的吸引人流客流，在眾多購物中心競爭中脫穎而出。
文旅商綜合體的發展意義和方向
文化是旅游業的靈魂和支柱，為商業綜合體的表達提供個性化主題；旅游是文化的載體，為商業綜合體發展提供消費客群。商業綜合體是未來旅游目的地的重要載體。要發揮發揮旅游業的資源整合力和產業帶動力，挖掘文化、商業中的旅游價值，增強旅游、商業的文化附加值，實現文化引領、商業支撐、旅游帶動的產業融合發展模式。
文章來源：匠工營國
