2月10日，國家統計局發布2023年1月居民消費價格數據（CPI）顯示，受春節效應和疫情防控政策優化調整等因素影響，1月居民消費價格有所上漲。非食品價格由上月下降0.2%轉為上漲0.3%，其中出行和文娛消費需求大幅增加，飛機票、交通工具租賃費、電影及演出票、旅游價格分別上漲20.3%、13.0%、10.7%和9.3%，中國消費者對出游的巨大需求正在持續釋放。
隨著疫情防控放開后政策環境的穩定，文旅行業穩步回升，而隨著文旅行業從粗放期進入轉型升級階段，以及整體地產行業進入存量時代，對于文旅地產企業而言，過往的銷售模式或已走到終點。
克而瑞《2021-2022中國文旅地產發展報告》顯示，2021年全國六大重點區域文旅地產住宅累計成交面積較上年下滑1.6%，累計成交59172萬方，延續2020年下滑趨勢；2021年成交均價約為1.57萬元/平方米；2022年全國六大區域文旅地產住宅累計成交面積較上年依舊延續下滑趨勢。
對此，易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，隨著全國文旅地產成交面積的減少，未來將全面進入低增長的去庫存時期。
存量時代，只有探索新的增長賽道，方能找到新的機會增長點。
回歸本質
綜觀具有中國特色的文旅地產，縱然項目開發獲得了相應的資金支持，但項目模式卻容易讓文旅變成地產的附庸。文旅本是打動人心的產品，豪華的硬件如果沒有了靈魂則很難獲得真正的生命力，故文旅地產項目必須回歸產業本質，首先要具備文化旅游資源，其次產品或服務相較于城市居住大盤要更加舒適。
近年來，“房地產是國民經濟的支柱行業”被反復提及，中央財辦也不斷強調“要充分認識到房地產行業的重要性”，文旅地產作為文旅行業和地產行業的重要組成部分，衍生出了“星級酒店+地產”“度假區+地產”“主題公園+地產”“特色小鎮+地產”等諸多模式。
我國文旅地產項目，多依托知名旅游目的地，搶占稀缺景區資源，借勢區域知名度帶動項目知名度。并且隨著景區接待服務設施的完善，也在一定程度上彌補了傳統文旅地產項目的配套短板。
縱觀成功的文旅地產項目，依托旅游景區已成為制勝法寶。從海南到云南，文旅地產與旅游的發展均顯示了非常高的伴生性，涌現出海景系，雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的文旅地產項目。利用外部旅游資源，升值房地產物業，能夠更快形成消費吸力。
尤其隨著消費者對健康和生活品質等的追求進一步提高，居住品質的提升也成為重中之重。在此背景下，環境優美、適合康養度假的房產項目或將迎來春天。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，很多文旅地產項目都是環境優美宜居之地，可以帶動一波文旅地產的恢復，包括海南的海口、三亞，云南的西雙版納等地，居住的性價比是比較高的。而擁有好的產品設計和品質，使得這樣的產品更加保值，隨著后續交通更發達，文旅地產也會釋放潛力。
潛力城郊
“十四五”規劃提出，壯大休閑農業、鄉村旅游、民宿經濟等特色產業。
2022年1月，國務院辦公廳印發《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，為鄉村土地的市場化運作提供了落地可能；2月，國務院印發《“十四五”推進農業農村現代化規劃》提出，依托田園風光、綠水青山、村落建筑、鄉土文化、民俗風情等資源優勢，建設一批休閑農業重點縣、休閑農業精品園區和鄉村旅游重點村鎮。
2月13日，新華社發布2023年中央一號文件《中共中央 國務院關于做好2023年全面推進鄉村振興重點工作的意見》，提出實施文化產業賦能鄉村振興計劃。實施鄉村休閑旅游精品工程，推動鄉村民宿提質升級。積極盤活存量集體建設用地。
政策的利好，讓鄉村土地市場化運作成為可能，且進入成本較低，同時，鄉村振興作為國家戰略，鄉村開發具備一定建設規劃基礎，鄉村旅游將成為更有保障的長期投資。而優先選址潛力城郊，一線及新一線城市的近郊位置，相較其他偏遠的目的地附近，更有發展升級的可能，同時也具備更優秀的客流導入客觀條件，可謂“近水樓臺先得月”。
十堰櫻桃溝鄉村旅游走出一條百姓富、生態美之路
況且，還可以利用疫情后本地游、微度假迅速發展的契機，盤活城市商業物業中的存量資產或參與到城市更新項目中，進一步推動文商旅的融合，打造兼具商旅屬性的多樣業態，挖掘文旅的新業態、新可能。
在這方面，比較典型的是華僑城歡樂谷，從深圳到北京到上海，均臨近一線城市人口密集居住區，潛在客群得以充分保障。
未來，隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線城市周邊1-2小時左右的二線景觀型城市將成為文旅地產熱點，這些地方符合國際化的“5+2”或者“4+3”生活趨勢。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地，現已成為文旅地產開發的熱點區域。
強勢運營
當前，隨著文化產業的進化，針對文化、IP開發和運營將成為我國文旅地產的主要發力點，運營的模式、風格也將更加多元。與普通房地產開發不同，文旅地產不僅需要前期的投入，后期的運營才是其品牌保值、增值的關鍵所在。
文旅地產主體產品包含三個層面：可見的物業、可感的體驗、可升值的資產，任何一個層面的運營水平都關系到文旅地產的成敗。
根據目前趨勢放眼未來，文旅地產與健康養生、鄉村振興、休閑度假等結合，前景依舊廣闊。通過文旅項目的良好運營帶動土地升值，隨著房地產項目資金回流，進而反哺文旅項目的運營，即實現所謂的“依靠旅游拉動地產，憑借地產反哺旅游”的良性循環。
值得注意的是，文旅項目投資并非高周轉產品，文旅地產市場也非高周轉市場，文旅地產往往要經歷8-10年甚至更長的開發周期。開發周期拉長，導致投資回收期滯后，進而拉低企業資產周轉率。因此，文旅地產屬于中長期布局的一類項目，要持續運營迭代產品，才能在較長的時間內獲得長遠的收益，這個收益不會很快，但帶給目的地的是綜合效益，是投資方與目的地的長期共贏。
克而瑞商旅文總經理馬洪波曾表示，現在很多地產項目都是高周轉，但文旅是通過時間、空間來換整個開發的流量和價格。很多項目可能從開始賣七八千元，到最后賣到兩萬元，這來自整個空間的配套植入與時間上的整個運營價值的提升。
中指研究院報告認為，未來強運營型文旅項目將大行其道，文旅企業通過打造特色品牌、豐富產品業態、增強沉浸式體驗等多種形式提升自身經營實力。國家層面利好政策出臺疊加各地積極引導培育文旅市場新業態，未來文旅市場或將贏更多發展空間。
讓我們再次回歸政策端，仔細解讀“十四五”規劃中的文旅相關政策，可以將模式細分為鄉村振興、存量改造、文旅商業等專題。而為了解決文旅地產的去化問題，就應從這些方面多下功夫，從長遠來看，文旅地產項目還應從服務、配套、品牌等方面入手提高產品力，融合多種產業以爭取盈利模式的多元化，成為用戶心中真正的理想旅居之地。
文章來源：中房協商旅文地產
