產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式、規(guī)劃定位與發(fā)展策略分析

自20世紀(jì)80年代以來，我國園區(qū)建設(shè)和規(guī)劃逐漸向精準(zhǔn)化、專業(yè)化方向轉(zhuǎn)型。近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)越發(fā)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推進(jìn)器。其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)之間形成一個(gè)聯(lián)動，承載區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的組成與補(bǔ)充，以及片區(qū)主導(dǎo)和配套產(chǎn)業(yè)的連接功能。目前園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨完善與成熟，已形了產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的特有形式。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式

縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營狀況，可以看出園區(qū)的盈收主要來自兩部分：地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值。

客觀來說，現(xiàn)階段大多數(shù)園區(qū)主要依靠地產(chǎn)增值，其通過建設(shè)廠房、物流倉庫、辦公樓等并以出租或出售的方式供企業(yè)使用，這同傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式相類似，是大多數(shù)園區(qū)的主要收益來源。

目前，中國有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)15000多個(gè)，國家級開發(fā)區(qū)數(shù)量從2011年的219家增長到2015年的364家，年均復(fù)合增長率達(dá)13.5%。國家級開發(fā)區(qū)數(shù)量在2012-2013年間快速增長后，進(jìn)入到平穩(wěn)增長階段。

在如此高度增長的勢態(tài)下，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍走新興工業(yè)化道路，而在我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)已取得一定成就的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園存在的問題也越漸明顯。

1、重復(fù)建設(shè)，形成惡性競爭。

如此“千園一面”的形勢造成產(chǎn)業(yè)資源難以合理分配以及有效利用等問題，并且園區(qū)之間競價(jià)明顯，招商困難，難以成就共同發(fā)展，前期產(chǎn)業(yè)定位就出現(xiàn)問題，直接導(dǎo)致后面招商運(yùn)營難。

2、偏重地產(chǎn)開發(fā)，輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)聚集效益不明顯。

目前有近三分之一的產(chǎn)業(yè)園為房企聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，出售物業(yè)坐等收益，卻不注重產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心——產(chǎn)業(yè)環(huán)境培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈搭建以及產(chǎn)業(yè)配套的完善。

如此隨之而來的是項(xiàng)目的空置、地方產(chǎn)業(yè)的流逝，產(chǎn)業(yè)新城變“鬼城”，盲目引進(jìn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致“有企業(yè) 無產(chǎn)業(yè)”的局面，如此“大雜院”無法實(shí)現(xiàn)良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致片區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展源動力，前期產(chǎn)業(yè)定位出現(xiàn)問題，后期的招商運(yùn)營自然出現(xiàn)方向性錯誤，直接導(dǎo)致園區(qū)集聚性差。

3、園區(qū)運(yùn)營以及配套服務(wù)偏差大。

如今很多園區(qū)的硬件載體建設(shè)都被過分地關(guān)注，而園區(qū)的核心競爭力是軟性服務(wù)，可這正是國內(nèi)的全區(qū)最為欠缺的一環(huán)。幾乎所有園區(qū)在入住前都會提出提供一站式服務(wù)，但實(shí)際上相對應(yīng)的政策以及設(shè)備很難達(dá)到企業(yè)尤其是研發(fā)型企業(yè)的需求水平，前期產(chǎn)業(yè)定位有問題，未能為園區(qū)的開發(fā)及招商運(yùn)營提出指導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)配套建議，自然也就沒有相應(yīng)的配套服務(wù)提供。

要解決上述問題，最首要的就是園區(qū)定位要準(zhǔn)確，只有在準(zhǔn)確而科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位基礎(chǔ)上，后期的招商運(yùn)營才會有本可依，形成自身獨(dú)有的競爭力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的總體框架

此前，規(guī)劃園區(qū)的思路是依據(jù)關(guān)聯(lián)發(fā)展原則、成鏈發(fā)展原則、集聚發(fā)展原則、集約發(fā)展原則等“四項(xiàng)基本原則”，通常來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位、規(guī)劃背景、規(guī)劃布局、招商策略都應(yīng)該滿足上述四個(gè)原則。

產(chǎn)業(yè)定位之前，需要對內(nèi)外部環(huán)境做詳細(xì)的分析，為前期的產(chǎn)業(yè)定位夯實(shí)地基。其中有幾個(gè)觀點(diǎn)解讀如下。

外部環(huán)境分析：為了掌握產(chǎn)業(yè)變化規(guī)律以及抓住經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，基于外部宏觀環(huán)境分析，我們不僅可以洞悉未來的戰(zhàn)略機(jī)會，而且可以規(guī)避一些潛在威脅，根據(jù)實(shí)際情況作出最優(yōu)的戰(zhàn)略選擇，讓企業(yè)在平穩(wěn)、健康且可持續(xù)的軌道上運(yùn)行。

內(nèi)部資源分析：內(nèi)部資源分析不僅是園區(qū)經(jīng)營的基礎(chǔ)，而且還是制定戰(zhàn)略的立足點(diǎn)與支撐，因此它是園區(qū)內(nèi)部與戰(zhàn)略重要關(guān)聯(lián)的因素，它主要包含：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及配套、環(huán)境政策、法治環(huán)境、市場環(huán)境、自然資源、市場輻射能力。

產(chǎn)業(yè)定位分析：在完成了外部環(huán)境和內(nèi)部資源的分析后，應(yīng)先確定園區(qū)的總體功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)。

產(chǎn)品定位主要是依靠自身最突出的優(yōu)勢結(jié)合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在充分了解行業(yè)的運(yùn)行機(jī)制后，確立一個(gè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展規(guī)劃，并將主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的計(jì)劃落定。

產(chǎn)業(yè)定位分析主要包括主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的確定、產(chǎn)業(yè)組合與細(xì)化以及產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充等步驟。產(chǎn)業(yè)定位分析與園區(qū)后期建設(shè)、配套體系的構(gòu)建是息息相關(guān)的，如果產(chǎn)品定位的失敗，整個(gè)園區(qū)都將陷入失敗的危險(xiǎn)。

確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的確立是產(chǎn)業(yè)定位的首要前提，這是因?yàn)槠渌械漠a(chǎn)業(yè)的定位都得基于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

確定產(chǎn)業(yè)組合方案：將產(chǎn)業(yè)生命周期的不同階段和某一個(gè)具體產(chǎn)業(yè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征結(jié)合起來，我們稱之為產(chǎn)業(yè)組合分析，也就是將某個(gè)產(chǎn)業(yè)定位在矩陣中并加以研究分析的一個(gè)架構(gòu)。

產(chǎn)業(yè)組合分析主要是描述某產(chǎn)業(yè)在生命周期的不同階段競爭力的來源。從宏觀策略分析的角度來看，產(chǎn)業(yè)組合分析滿足了園區(qū)企業(yè)在不同階段與不同環(huán)境條件下產(chǎn)業(yè)的特殊需求，幫助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)內(nèi)重新定位，洞察產(chǎn)業(yè)演變規(guī)律和變動趨勢，利用現(xiàn)有資源減少不利因素。

產(chǎn)業(yè)園發(fā)展策略

產(chǎn)業(yè)定位完成后，我們需要考慮的便是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，步驟先后為：

分析園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，明確每個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的配套需求，并且給出具體的設(shè)計(jì)方案，制定明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；分析各個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成，明確產(chǎn)業(yè)鏈上的重要節(jié)點(diǎn)（高技術(shù)、高附加值、延展性好、帶動性強(qiáng)的環(huán)節(jié)）；分析在這些核心節(jié)點(diǎn)上布局的重點(diǎn)發(fā)展機(jī)會，為之設(shè)計(jì)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品。

再之后就需要非常明確各個(gè)行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展分支，例如服務(wù)業(yè)，是偏向現(xiàn)在服務(wù)業(yè)還是傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，針對不同的方向，確立未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。對于區(qū)域產(chǎn)業(yè)來說，首先要明確的是區(qū)域發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或者預(yù)期發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并且設(shè)計(jì)相對應(yīng)的規(guī)劃方向和內(nèi)容。

目前來看，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同質(zhì)化仍然是區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中比較普遍的現(xiàn)象，區(qū)域特色不顯著，而這一問題并不完全是規(guī)劃導(dǎo)致的，也與市場的走向密切相關(guān)。

跟著定位走，圍著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)，園區(qū)的建設(shè)是一條長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略路徑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位建設(shè)到后期運(yùn)營可作以下總結(jié)：第一，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，做好外部環(huán)境和內(nèi)部資源分析，慎重選擇產(chǎn)業(yè)；第二，注重載體建設(shè)，精準(zhǔn)定位企業(yè)類型，做好園區(qū)可持續(xù)化；第三，落實(shí)不同產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)配套和軟性服務(wù)，提高園區(qū)核心競爭力。

文章來源：城市開發(fā)雜志