從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大特點(diǎn)視角解讀四大商業(yè)模式

筆者之前梳理了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大商業(yè)模式，即張江高科為代表的“股東+房東”模式、聯(lián)東集團(tuán)為代表的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式、華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城模式、普洛斯為代表的基金投資模式，但并未闡述這四種商業(yè)模式可行的原因。本文嘗試以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三大特點(diǎn)（利潤(rùn)薄、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大）的視角透視這四大商業(yè)模式。

三大特點(diǎn)：利潤(rùn)薄、風(fēng)險(xiǎn)大、難度高

1、利潤(rùn)率稀薄。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的高回報(bào)率相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)率可以說微不足道。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有三大原因：

?客戶的承受能力有限

對(duì)客戶而言，其利潤(rùn)是年租金的上限，否則，企業(yè)陷入虧損經(jīng)營(yíng)、難以為繼的局面。

另外，通常情況下，二級(jí)園區(qū)的客戶為中小微企業(yè)，其盈利能力及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性本就不足。

這對(duì)小微企業(yè)更是如此，甚至有些企業(yè)依賴于天使投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、政府補(bǔ)貼等維持運(yùn)營(yíng)。

這里以“雙千（營(yíng)收1000萬(wàn)、租用空間1000㎡）”的客戶為例。一般而言，工業(yè)企業(yè)平均利潤(rùn)率在5%~10%，參照2017年供給側(cè)改革下規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率6.46%，假定入園企業(yè)能實(shí)現(xiàn)6%的利潤(rùn)率，則1000萬(wàn)的營(yíng)收能產(chǎn)生60萬(wàn)的利潤(rùn)。

租金方面，假設(shè)利潤(rùn)全部用來(lái)支付租金，即入駐企業(yè)所能承受的最高租金。

則依照“雙千”企業(yè)計(jì)算為1.64元/天·㎡。如果租金設(shè)定為1.2元/天·㎡，則年租金為43.8萬(wàn)元，60萬(wàn)的企業(yè)利潤(rùn)僅剩16.2萬(wàn)元。

?政府限制租金過高

對(duì)國(guó)家而言，企業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的細(xì)胞，過高的租金相當(dāng)于抽取企業(yè)用來(lái)度過危機(jī)、創(chuàng)新創(chuàng)造、發(fā)展壯大的血液，不利于企業(yè)的發(fā)展。

另一方面，從園區(qū)的功能屬性上講，園區(qū)是為企業(yè)提供良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，疊加其我國(guó)歷史上的半公共產(chǎn)品屬性，通過園區(qū)牟利影響企業(yè)發(fā)展顯然是政府所不允許的。

?最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不以園區(qū)盈利為支撐

縱觀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史，其主要的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商一直都是政府，政府是民營(yíng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

民營(yíng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商雖然上世紀(jì)九十年代就已經(jīng)出現(xiàn)，但發(fā)展緩慢，到2014年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才促使大量房企切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但是總體而言，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，主導(dǎo)方始終是政府，政府持有市場(chǎng)上園區(qū)數(shù)量的絕對(duì)多數(shù)，而且政府具有土地資源的分配權(quán)。

對(duì)政府而言，其算賬邏輯為以園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)載體，以產(chǎn)業(yè)獲取GDP、就業(yè)、稅收，以稅收為輔助，繼續(xù)吸引企業(yè)入駐、改善民生。

在政府的商業(yè)模式里，園區(qū)只是一環(huán)，而且單位成本產(chǎn)生的效用相當(dāng)高。

因此面對(duì)入駐企業(yè)，政府可以不斷下壓租金、甚至讓企業(yè)免費(fèi)入駐。筆者聽某位國(guó)企內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)談及“只要好的企業(yè)愿意來(lái)，免費(fèi)送都可以”。

但對(duì)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，大多依賴于園區(qū)租售獲取收益，面對(duì)政府的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勢(shì)顯然不足。

因此在租售獲利方面，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商收到巨大壓制。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有一個(gè)共識(shí)，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大、回收周期長(zhǎng)，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。這一觀點(diǎn)，可以從兩個(gè)角度詮釋：

?長(zhǎng)周期使企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)、政策周期的風(fēng)險(xiǎn)加大

通常而言，從進(jìn)入到退出的周期越長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)歷周期的風(fēng)險(xiǎn)越大。

比如說如果項(xiàng)目周期過長(zhǎng)，等到招商時(shí)處于經(jīng)濟(jì)下行階段，則招商難度增大，現(xiàn)金流回現(xiàn)遇阻，疊加大量的資金沉淀，除了限制企業(yè)的發(fā)展速度，嚴(yán)重的甚至可能使企業(yè)遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)。

再比如如果金融調(diào)控，市場(chǎng)流動(dòng)性收緊，企業(yè)則會(huì)遭遇融資渠道減少、融資規(guī)模縮減、融資成本升高等問題，而項(xiàng)目推進(jìn)或債務(wù)問題又會(huì)延續(xù)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的需求，便會(huì)出現(xiàn)資金流短缺問題。

?資金投入與回現(xiàn)下極易滋生短債長(zhǎng)投問題

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大投資下，要求企業(yè)不斷融資以支持項(xiàng)目進(jìn)展，但國(guó)內(nèi)缺乏長(zhǎng)周期低成本的資金，為了業(yè)務(wù)的延展，融資中不可避免的出現(xiàn)短期借債，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)周期的特征下，便會(huì)滋生短債長(zhǎng)投問題。

但任何債務(wù)都需要償還，這時(shí)，短期借債的流動(dòng)性需求與長(zhǎng)回收期就會(huì)產(chǎn)生矛盾，如果無(wú)法及時(shí)償付短期借債，企業(yè)便面臨信譽(yù)受損或財(cái)務(wù)問題。

3、業(yè)務(wù)難度大。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從業(yè)務(wù)鏈上講，包含產(chǎn)業(yè)研究-區(qū)域研究-規(guī)劃設(shè)計(jì)-開發(fā)建設(shè)-招商運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)，在這些環(huán)節(jié)中，在實(shí)際執(zhí)行層面，業(yè)務(wù)難度主要體現(xiàn)在產(chǎn)品、招商，另外，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，最難的要數(shù)擴(kuò)張。

?對(duì)產(chǎn)品精度的要求高

工業(yè)廠房不同于住宅，住宅建設(shè)質(zhì)量上的缺陷、設(shè)計(jì)上與客戶需求的差異等問題均可以通過降低價(jià)格實(shí)現(xiàn)銷售。

對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品而言，不合適就是不合適，沒有中間路線。在產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)前，如載荷、進(jìn)深、柱距都需要想清楚（也正因?yàn)榇耍陂_發(fā)建設(shè)前成本就已基本確定）。

比如生物制造行業(yè)，除了要有污水處理和蒸汽等通用配套之外，采光和燈的溫度也都有相當(dāng)精細(xì)的要求，另外煙井管道的預(yù)留尺寸也相當(dāng)有講究。

即便是生物制藥行業(yè)，里面仍會(huì)有許多細(xì)分，做制劑和做醫(yī)療機(jī)械要求不同，這兩者跟體外診斷又不同，即使他們都是處于生物制藥行業(yè)。

?招商難度大

對(duì)任何商業(yè)行為而言，其目的都是通過交換獲取最終價(jià)值。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，就目前而言，其變現(xiàn)途徑便是銷售或出租（當(dāng)然也有通過產(chǎn)業(yè)、企業(yè)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)投資盈利的，但目前主要的價(jià)值變現(xiàn)點(diǎn)在于銷售或出租），這種尋求租售實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)的過程就是招商，招商的重要性不言而喻。

但實(shí)際上，招商難度非常高。這體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是目標(biāo)客群的高度理性及稀缺性，高度理性是專業(yè)團(tuán)隊(duì)支持、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富及收益最大化所驅(qū)使，稀缺性則是根源于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商與企業(yè)發(fā)展節(jié)奏上的不匹配以及企業(yè)發(fā)展需求與區(qū)域基底不匹配；

二是政策不穩(wěn)定高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受國(guó)家政策影響的波動(dòng)性向來(lái)比較大，在實(shí)際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者招商引資最有利抓手，但政府換屆或利益分配沖突常常導(dǎo)致政策的不穩(wěn)定進(jìn)而引發(fā)招商難題；

三是招商人才緊缺，招商人員需要從客戶角度出發(fā)，通過企業(yè)利益吸引企業(yè)入駐，這就要求招商人員對(duì)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、企業(yè)的深度理解，從而對(duì)招商人員素質(zhì)提出了較高要求。

?擴(kuò)張難度大

要想做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須按照產(chǎn)業(yè)的邏輯。

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開區(qū)域資源稟賦、政府支持、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位交通等因素，并且要做成并非只滿足這些因素中的一個(gè)或二三個(gè)，通常需要多因素共振。

比如如果政府不支持，則幾乎不會(huì)設(shè)置相應(yīng)的補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠政策，也不會(huì)規(guī)范產(chǎn)業(yè)、引導(dǎo)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引入行業(yè)內(nèi)有影響力企業(yè)，更不會(huì)為之搭建產(chǎn)業(yè)鏈，這時(shí)，即使有資源稟賦、交通優(yōu)勢(shì)等條件，產(chǎn)業(yè)仍舊很難做好，即使有發(fā)展，發(fā)展速度也必然受限。

如果沒有資源稟賦，即使政府想發(fā)展、交通路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，則產(chǎn)業(yè)也會(huì)面臨“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境。

因此產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在不同區(qū)域展現(xiàn)非常大的不同，便導(dǎo)致在不同區(qū)域，對(duì)載體的要求的差異，對(duì)服務(wù)的要求的不同。

因而可以認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張難度非常之大。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)有一句話，“做住宅是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)是中學(xué)生，購(gòu)物中心是高中生，綜合體是大學(xué)生，工業(yè)地產(chǎn)是研究生，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)異地復(fù)制是博士生”。足以見出異地復(fù)制的難度。

三大特點(diǎn)視角下的四大模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三大特點(diǎn)——利潤(rùn)薄、業(yè)務(wù)難度大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高——決定了就正常而言，企業(yè)不太愿意進(jìn)入該細(xì)分行業(yè)，如果選擇進(jìn)入該行業(yè)，則需要解決相應(yīng)難題。

當(dāng)然了，2014年房企紛紛切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)B2C轉(zhuǎn)變到B2G背景下的拿地需求。

而在此之前即上世紀(jì)九十年代至本世紀(jì)初涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)多通過商業(yè)模式設(shè)計(jì)解決了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的部分難題。如：

1、以聯(lián)東集團(tuán)為代表的傳統(tǒng)開發(fā)模式。

聯(lián)東集團(tuán)的產(chǎn)品以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品中，標(biāo)準(zhǔn)廠房難度較低；

另外，聯(lián)東集團(tuán)做小規(guī)模、快開發(fā)，即通過標(biāo)準(zhǔn)化解決業(yè)務(wù)難度大的問題、通過小規(guī)模緩解了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問題、通過高周轉(zhuǎn)提高了利潤(rùn)率。

2、以普洛斯為代表的基金投資模式。

普洛斯專注于做物流倉(cāng)庫(kù)，該產(chǎn)品難度相對(duì)較低。

同時(shí)普洛斯又通過借力基金解決了回收周期長(zhǎng)、沉淀資金大下的發(fā)展擴(kuò)張及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

3、以張江高科為代表的房東加股東模式。

對(duì)科創(chuàng)企業(yè)而言，一大痛點(diǎn)是資金問題，張江高科通過產(chǎn)業(yè)投資降低了招商難度，同時(shí)產(chǎn)業(yè)投資的高回報(bào)性也提升了利潤(rùn)，但產(chǎn)業(yè)投資是難度非常高、專業(yè)性非常強(qiáng)的業(yè)務(wù)，因此，這在一定程度上增加了業(yè)務(wù)難度。

4、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城模式。

華夏幸福的模式可概括為“雙輪驅(qū)動(dòng)、以短養(yǎng)長(zhǎng)”，在項(xiàng)目及整個(gè)企業(yè)角度即保證了利潤(rùn)，又降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

但華夏幸福的市場(chǎng)定位決定其戰(zhàn)略，戰(zhàn)略下的快速擴(kuò)張激發(fā)了多元融資渠道的建立，同時(shí)引致了現(xiàn)金流出現(xiàn)問題后的平安介入。

但不可否認(rèn)，華夏幸福在戰(zhàn)略上的正確性，在商業(yè)模式上的優(yōu)越性。

文章來(lái)源：產(chǎn)城觀察網(wǎng)