在我們的日常工作中，近幾年經常遇到一類項目：那就是在全國各地，都有一些因曾經采礦業的發展，引發了地質生態破壞，造成了一塊塊的地質傷疤。隨著產業轉型和生態保護政策的要求，這類項目就需要優化調整，尋找新的定位出路。
這里面的一個基本邏輯是：處理開采所遺留的地質傷疤，把它們復綠、復墾，并減少地質災害帶來的危險，往往所需要投入的資金是巨大的。而這筆資金如果只是用于生態保護，那必然會遇到投資效益較差、資金籌措困難、項目推進緩慢的問題。
而在當前各地財政都捉襟見肘的當下，拿出專項資金只處理生態環保問題，往往都是巨大的財政負擔。因此，必須將生態治理與產業發展一并來考慮。
那么其中有沒有好的解決方案呢？路徑還是有的，而且日漸清晰。
（圖：園博園鳥瞰）
轉型升級的核心抓手——產業和產品
其實，這些年在國內各地都在做各種嘗試，現在摸索出來的一種通行的做法就是把生態治理與文旅康養產業做結合，這就呼應了“綠水青山就是金山銀山”的政策要求。
接下來的問題是，如何將一個環境質量差、甚至還有污染或者地質塌陷地帶，通過合適的文旅康養產業資源的投入，再結合基礎設施的治理改造，形成一個可持續經營的良性資產？也就是把荒廢山體、水體資源，變成可以產生現金流的資產，這在實際操作層面上往往遇到巨大的技術上的挑戰。
而再拆解一下，這其中最大的問題是，現在各地政府已經習慣于工程的投入，依靠中國發達的建設和工業技術能力，改造一座問題礦山其實沒有問題。
但難就難在如何把投入的資金再通過市場化的手段有效收回，并形成中長期可經營的產業，這確實是一個考驗市場智慧和運營能力的大難題。
近些年，國內各地有一個通行的舉措，就是通過在各省市內部舉辦園藝博覽會的方式，把生態問題與會展旅游產業結合。而這種模式已經延續了10多年，從開始的單一的展會工程，逐步過渡到生態保護、永續經營等多方面問題進行綜合考慮。
接下來分析的江蘇園博園的案例，某種意義上代表了這類項目問題解決的一種最新方式，而且我綜合看下來也認為這是一種較為成熟的解題思路。
我們先看一下這個項目的背景。
南京園博園前身是南京市江寧區的一片破敗工廠和礦坑。之前多年的采石工程嚴重破壞了生態環境，留下許多深淺不一的礦坑，就如同一塊塊丑陋的城市傷疤。項目具體選址是在一個占地面積達345公頃的礦山宕口，區域內有孔山、泥潭、太明湖三大礦坑，經過百年礦石開采，生態和山體破壞嚴重。這里留有9個礦坑深淺不一，最大的長1100米，深140米。
怎樣把這個項目，從“生態瘡疤”轉變為“城市綠肺”，并做成旅游勝地，有效助力鄉村振興，帶動區域經濟發展？這確實是個難題。
（圖：園博園前身礦山鳥瞰）
這里面的核心問題就是如何騰籠換鳥的做產業。
當然，從地理位置、自然資源狀況來看，文旅產業是最適合的產業模式。而文旅產業的難點就在于如何選擇最合適的業態，打造獨特的旅游吸引物，從而獲得源源不斷的游客到訪，并形成有效消費，這樣才能達到持續可經營的狀態。
所以，按照文旅產業的規律來看，這類項目破題的關鍵點就需要從空間和內容兩個層面進行考慮。
我們接下來沿著這兩條主線，來看看江蘇園博園是怎么做的。
空間創新——
廢棄礦山變身世界級“山地花園群”
先從空間創新的線索來思考。
我們來看整個項目的總圖布局。由于整個項目比較大，占地5,000畝，這么大尺度的空間，就需要根據地形地勢進行組團劃分，并且需要進行精密的內部交通動線的規劃。
（圖：園博園業態布局圖）
從山形地勢上看，整個項目處于山巒起伏的礦山區域，如何結合現狀地形，并在原有的地勢上建立新的空間意向，是空間場景創新的第一個核心問題。
對此，項目方的解題思路是：以“山地花園群”作為整體空間的意向統籌，繼而成為游客對項目的總體定位的空間感知著眼點。
而在具體的空間意向表達上，項目找到了一個更為關鍵的組團元素，那就是“谷”。于是就出做了以多個“谷”的串接為特色的組團規劃，結合不同的地勢條件和內容主題，分別布局為云池夢谷、崖畔花谷、蘇韻薈谷、時光藝谷四個大組團空間。
空間布局劃分結束后，就需要進行主題空間場景的營造。
從特色體驗來看，我覺得可以這樣分類：
1、時光藝谷的特色體驗是舊工業生產場景的創新活化；
2、蘇韻薈谷的特色體驗是江蘇省最強的建筑文化歷史傳承，那就是園林造景；
3、崖畔花谷主要是懸崖邊礦坑水系的自然奇觀；
4、云池夢谷最核心的場景是奇特的水下植物園自然空間體驗。
所以四大片區，分別從工業藝術、傳統園林文化、自然奇觀和沉浸式植物生態體驗等幾個角度去創造主題特色不同的體驗世界。
第一，我們先看項目的核心文化空間景觀——蘇韻薈谷。
簡而言之，這個片區就是一個微縮版的江南百景圖。這里原本是一片采礦形成的坡地、崖壁、泥潭，項目方對其進行生態治理和基底保護后，以流水串聯，江蘇13個城市展園各抱地勢，將“散裝江蘇”統裝在一個園里，濃濃的歡樂一家親氛圍也得以顯現。
其中，南京園—華林尋芳最具看點，它以華林園天淵池為藍本，再現了六朝時期盛極一時的金陵帝苑。
（圖：蘇韻薈谷板塊鳥瞰）
從空間創新的特征來看，項目的主創設計是東南大學建筑學院教授陳薇，她通過寫意中國傳統山水畫空間中“山有三遠”的意境，構建出一個“具有多層次生態系統的都市地景奇觀”。
在具體的工程處理上，設計和工程團隊通過增加土壤的持力層，通過打樁、建造流水坡度等手法，打造富有層次的基臺，引入活水，為園林構建出“曲水流觴”的創造基調。
而在具體的建設過程中，由于這塊地在早期的礦山開采過程中，土壤被重金屬污染。針對這一情況，項目團隊在建設過程中通過大面積改良被污染土壤，來保障綠地景觀呈現，研發了智能中水灌溉系統，通過土壤溫度、空氣濕度和植物特性等，系統就能判斷灌溉方式、區域和水量，實現以大數據自動灌溉的最優解。
第二，水下植物奇觀——云池夢谷
整個園博園最大的視覺奇觀當屬云池夢谷的水下植物園。這個板塊再空間場景營造上，確實用了超現代的手法進行生態化的改造。
這個板塊的基底原先是一座巨型礦坑。設計師充分尊重地形原貌，最大限度利用地下空間，將這里打造成一座植物園，并建造了42個如同水立方那種的亞克力傘般的屋頂。從遠處看，仿佛是一片湖泊漂浮于空中，置身其中，又好像在湖水之下，故取名為水下植物園。
（圖：從地面鳥瞰云池夢谷的頂部仿佛一片自然湖泊）
（圖：云池夢谷內部現場實景）
而游客們要想深入到這里游玩，就必須經歷一段起伏的動線，深入到這個多層地下空間的立體結構內部。
游客先通過一個高距離手扶電梯，把觀景視角拉升到半空的位置，再逐步下沉，進入到水下植物園片區。這樣一個爬高降低的過程，本身就具備了很好的趣味性，而且游客的體驗視角也被拉升到半空中，去向下探求花園奇跡。
（圖：云池夢谷前場高距離手扶電梯）
橫盤分析項目空間內的所有板塊，這個板塊的確地形高差起伏最大，有著比較大的不利條件，但從旅游的角度來看，這種變化巨大的空間景觀，可以通過多樣化的旅游動線設計，形成獨特的體驗。
因此，如果從園區西側進來，從這里的最高點觀景臺，一路下行，可以達到項目東側的內部交通樞紐站點。這是大客流畢竟的核心動線。而就在這個動線節點上，項目又設計了一個核心吸引物，那就是浮石地宮。
這個節點的設置，就把枯燥的旅游交通過程變成了有趣味性和吸引力的探求過程。這也是項目在空間體驗創新上的又一個妙招。
浮石地宮是一種下沉到地下的空間裝置藝術，這是一個圓形構建，中間金屬雕塑，噴泉從浮石傾瀉下來進入黑洞，感覺是進入另一個世界。這里的磐石給人以堅毅和穩固的感受，而浮石地宮面朝曠野又背靠山崖，就用未來感的建筑美學打破了次元壁，呈現出空靈夢幻的高級美學體驗。
（圖：西側眺望塔臺）
（圖：前往浮石地宮的超長距離景觀扶梯）
（圖：浮石地宮中心藝術裝置）
第三，時光藝谷，從鐵銹工廠變成時尚秀場。
項目主入口的板塊就是時光藝谷。之所以我放在最后來分析，主要是這里的空間創新方面力度并不大，而是以改造更新為主。
這一個板塊的前身是建于1970年代的兩座毗鄰的民營水泥廠——“銀佳”和“昆元”白水泥廠，就保留下24處單體老建筑、42個筒倉。
從戰略來看，項目方對這里的工業廠房建筑采用了保護性的更新策略。這種模式也是國內比較通行的做法。通過對自身建筑內部的改造，功能和業態的植入和置換，讓老工業建筑煥發新生。
（圖：時光藝谷鳥瞰）
所以，在“時光藝谷”板塊，這里就是以中國水泥廠的既有建筑改造升級形成的主展館為核心，形成融展覽展示、工業遺存、商業體驗、精品酒店為一體的復合花園片區。
于是，老廠房搖身一變成為文化街區，歷史的痕跡用這樣的方式被保留，重新散發魅力。
總體來看，在空間造景方面，園博園確實有數十個打卡點，它們有的在天空，有的在地下，有的是傳統文化意蘊的絕美構圖，有的是表達未來生態文明的地下雨林，還有山谷曠野的秘境景觀，可謂目不暇接。這些打卡點綜合在一起，就很好解題了旅游學的經典問題——創造游客的凝視。
而在這些極具沖擊力的空間意向的背后，是一個設計天團的智慧結晶。園博園邀請了中國乃至世界頂級的“設計天團”——由中國工程院院士崔愷、王建國領銜設計，及四大名校的優秀設計師還有很多國內國際一線的設計團隊共同擔當了園區建筑設計工作。
最終這里形成了山中盛景，“谷谷”有色，營造出了一場曠谷秘境。
業態創新——
工業遺產變身一站式沉浸體驗度假空間
剛說完項目的空間創新，設計師們通過各種精心的場景設計，在“四大山谷”內設置了豐富的旅游打卡點，形成了核心吸引力，但這只是一方面。從業態層面來分析，上述這些空間造景都只能歸結為一類旅游觀光型業態，而觀光類業態的收益來源主要體現在門票上。
所以從這個角度來看，園博園的落成只是這個大型項目生命周期的初期階段，它的骨骼體系已經長成，未來長久不會有大的變化。接下來需要的是營造常換常新、不斷迭代的血肉系統。
但除了門票，對于這類大尺度的文旅項目，一定還是需要其他更多的內部經營業態，也就是將“吃住行游購娛養學研”等多類業態都可以植入。
我們來看看現在園博園內的內容業態都做了有哪些呢？
第一大類，餐飲休閑體驗類業態
比如，在時光藝谷是園區主展館所在地，目前招商的業態就有黑馬世界漫畫博物館、可口可樂博物館、先鋒書店、賽夢·微縮世界、徠卡相機藝術館等。這里每一個場館既是學習、觀摩之地，又是打卡之處，文藝范十足。除此之外，煙囪、筒倉、回轉窯等工業遺存，被巧妙地改造成咖啡廳、休息區，筒倉頂上種起了植物連成了“空中花園”。
（圖：園博園先鋒書店）
同時，在我去調研的時候，時光藝谷還引進了一些人氣聚集的冬季戲雪滑冰、兒童主題游樂業態等相關內容。
（圖：園博園內深受喜愛的戶外冰雪活動項目）
而在崖畔花谷和云池夢谷板塊內，里面結合游覽動線，在節點部位設計了特色的體驗店，也有極具風格的咖啡館、飲品店，也有親子樂園等相關娛樂配套業態。
在蘇韻薈谷的中式園林板塊，除了少數的中式餐飲店鋪開業外，其他并沒有看到更多的業態設置。這也是中國園林式建筑群落最大的痛點，很多建筑看上去具備很好的中式美學價值，但在園林建筑內部的功能使用上，由于建筑物體量較小，空間零碎，一直以來并沒有很好的經營方向。
總體來看，業態內容的豐富和優化對于園博園來說，是極具想象空間的。這也對未來的園區經營團隊提出了更大的挑戰。
第二大類，酒店度假類業態
從觀光景區往度假景區的轉型的關鍵就是夜游和度假酒店類配套體系的配置。在園博園中，也是高度重視了住宿類產品的設計，內部配置了檔次不一、主題新穎、體驗多樣的酒店群落。
從最高檔的南京園博園悅榕莊，再到中高端的南京威斯汀溫泉度假酒店、南京麗笙精選度假酒店、南京園博園英迪格酒店，以及特色精品酒店，如voco酒店、南京珺懋酒店傲途格精選、黃花岸酒店，園博園的酒店體系可謂相當完整。
這些酒店品牌群落遍布在園區的不同山谷部位，根據山形地勢，通過設計創意，形成了豐富的度假空間，這也是園博園內最大的一個特色。
以園博園悅榕莊為例，這是繼上海的世茂深坑酒店后又一著名的礦坑酒店，由著名設計大師崔愷院士操刀，整個酒店沿著巖石崖壁，呈階梯布局、曲線走向，仿佛礦谷崖壁的延伸、又小心處理著與崖壁的邊界感，亦交融亦沖突，外形極具張力和未來感。
在酒店的經營理念方面，也融入了可持續、康養、扶持地方匠藝等前瞻性的理念，這些都構成了悅榕莊酒店建設理念的又一次進階。
（圖：園博園悅榕莊酒店）
（圖：園博園英迪格酒店）
在園博園內，可以說做到了當前的一種流行理念，那就是酒店本身就是度假目的地，這也為項目平添了極大的社會知名度和市場影響力。
當然全部是重資產的酒店投資，代價肯定不菲，僅靠酒店經營收入的經營模型，能否實現投資平衡，還有待市場檢驗。
第三大類，內部交通設施集群
占地5,000余畝的園博園是沿著山谷綿延而展開的，地域之大、之寬廣，在各地的園博園中少見，所以園區內交通也很豐富，很多元。更重要的是，這是一類極好的可以產生現金流的業態模式。
應該說，江蘇園博園是我看到過的在內部交通層面上考慮得最為用心的一個景區。在整個景區內部，有橫貫東西的空中纜車、小火車，同時還有穿梭的巴士車輛，用于接駁各區域、各景點的1號線、2號線、3號線、4號線，組成了園區內的交通網絡。
（圖：江蘇園博園內部交通設施）
可以說，覆蓋全景區的空中、地面、軌道三類交通工具都做齊備的。能想到的交通工具都做到了，哪怕空中纜車這種其實有一定難度實施的交通工具，也都創造條件做到了。站點之豐富、多元、系統集成化，前所未見。
而且每個站點的名字也很詩意：花香驛站、花色驛站、花味驛站、花語驛站等等，可以便利地到達任何景點。
總 結
綜合來看，江蘇園博園項目的整體呈現，無論是從設計、建筑工程還是景觀環境來看，基本都達到了國內的一個新的高峰。但是這個33億投資的重大項目，經濟收益如何，還需要市場運營數據來證明。
從以往國內其他地方園博園的經營情況來看，偌大園區內的植物灌養成本、運營成本往往都是很大的一筆開支，如果沒有很好的運營收入做支撐，這類項目都會成為拖累地方政府財政的一個負擔。
可以說，在脫離了以往地產模式之后文旅度假產業，每個項目的本質都會回歸到了門票經濟、度假經濟、二消經濟、內容經濟上。
從國內的政策趨勢來看，“堅決貫徹落實擴大內需戰略規劃綱要，盡快形成完整內需體系，著力擴大有收入支撐的消費需求、有合理回報的投資需求、有本金和債務約束的金融需求”，這些是未來政府投資的底線思維。
只有充分釋放市場活力，在體驗內容和產品層面上進行微創新，激發旅游度假人流，帶動重資產投入的景區經營效益，才是長久之計。
文章來源：房地產觀察家
