今年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)爆發(fā)！

2022年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨著外部動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，走過(guò)了艱苦的跌宕起伏的一年。展望2023年，園區(qū)行業(yè)面對(duì)的，依然是利好與壓力并存的復(fù)雜局勢(shì)。

隨著防疫政策的調(diào)整、越來(lái)越多參與者的涌入、行業(yè)政策不斷出臺(tái)……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道可以說(shuō)正處在前所未有的劇變階段。

不過(guò)前路雖險(xiǎn)，仍然有跡可循。這兩年行業(yè)的熱度上升，已經(jīng)催生出了一些明顯的發(fā)展趨勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分工進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化階段

企業(yè)與個(gè)人都要在細(xì)分領(lǐng)域中捕捉機(jī)會(huì)

這兩年，一些國(guó)央企園區(qū)龍頭的崛起，以及地方政府在園區(qū)領(lǐng)域的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，讓很多人都感到悲觀(guān)，認(rèn)為這個(gè)賽道已經(jīng)太過(guò)擁擠、服務(wù)商要活不下去了、民營(yíng)企業(yè)沒(méi)機(jī)會(huì)了等等…

但實(shí)際上情況可能正好相反，這個(gè)行業(yè)正在變得成熟，并進(jìn)入分工更加專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化的階段。管委會(huì)、國(guó)央企、民企與服務(wù)商等主體，都有各自的路可以走，只是需要在更加細(xì)分的領(lǐng)域去尋找定位。

過(guò)去大家總是習(xí)慣于將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看作一個(gè)整體來(lái)討論，行業(yè)也帶著很濃的房地產(chǎn)意味，但這是不可持續(xù)的。

基于產(chǎn)業(yè)、工業(yè)用地的分割銷(xiāo)售政策，以及其實(shí)際的售價(jià)水平來(lái)看，即使我國(guó)所有產(chǎn)業(yè)用房加起來(lái)，整體銷(xiāo)售規(guī)模也是很有限的，走這條路的企業(yè)也會(huì)迅速碰到瓶頸。許多企業(yè)的實(shí)踐已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。

所以如果我們只看到拿地開(kāi)發(fā)端國(guó)央企的強(qiáng)勢(shì)，就認(rèn)為其他市場(chǎng)主體沒(méi)有機(jī)會(huì)了，實(shí)際上是忽視了這個(gè)行業(yè)的巨大潛力。

這個(gè)領(lǐng)域發(fā)展至今，已經(jīng)催生出了太多的分工。垂直方向上就包括投研、產(chǎn)研、片區(qū)開(kāi)發(fā)、園區(qū)開(kāi)發(fā)、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)等大項(xiàng)，大項(xiàng)之下又能夠細(xì)分出大量小項(xiàng)。

橫向上根據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)，也需要有不同的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)去服務(wù)。一套團(tuán)隊(duì)就能把我國(guó)百余個(gè)產(chǎn)業(yè)大類(lèi)研究到位，這是不可能的。所以未來(lái)在細(xì)分主題型的園區(qū)市場(chǎng)中，需要大量專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)與人才去投入。

這些分工被創(chuàng)造出來(lái)，顯然不是依靠銷(xiāo)售和租賃載體創(chuàng)造價(jià)值，而是為了創(chuàng)造載體之上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值而服務(wù)，這里面蘊(yùn)含著比傳統(tǒng)地產(chǎn)模式多得多的機(jī)會(huì)。

未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)形成更明確的層級(jí)分工。

比如地方城投主抓片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，鏈接當(dāng)?shù)氐拇笮驼猩添?xiàng)目；具體到各個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)，就會(huì)有更多市場(chǎng)化企業(yè)參與，實(shí)施差異化、主題化的園區(qū)發(fā)展工作；再推進(jìn)到園區(qū)落成后的運(yùn)營(yíng)階段，就會(huì)細(xì)分出更繁多的服務(wù)板塊，包括產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)等等各種方面。

在這種大分工體系之下，每一層級(jí)、每一環(huán)節(jié)其實(shí)都需要市場(chǎng)化的力量來(lái)介入，并不是國(guó)資就有力量把事情全都自己做完的。所以在這里面民營(yíng)企業(yè)和個(gè)人的發(fā)展，其實(shí)有許很想象空間。

在新的一年中，民營(yíng)企業(yè)和園區(qū)人需要更加清醒地看到行業(yè)的分化，可以主動(dòng)爭(zhēng)取和國(guó)資的合作，也可以在細(xì)分市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)立足。

園區(qū)發(fā)展向產(chǎn)業(yè)本質(zhì)回歸

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)

隨著產(chǎn)業(yè)園行業(yè)走向成熟，過(guò)去的房地產(chǎn)模式正在逐漸淡出，取而代之的是回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的共識(shí)。無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)主體還是服務(wù)商，都有了更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與服務(wù)意識(shí)。

接下來(lái)在管控端，各地發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，一定會(huì)更加看重產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量的考核。

無(wú)論是“標(biāo)準(zhǔn)地”的全國(guó)推行、還是產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議與后評(píng)估等具體舉措的普及，都顯現(xiàn)出了地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從重規(guī)模到重質(zhì)量的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

而在市場(chǎng)端，房地產(chǎn)模式也早就遇到了瓶頸。這兩端都在倒逼各地園區(qū)進(jìn)行模式轉(zhuǎn)型、回歸產(chǎn)業(yè)，尋找可持續(xù)發(fā)展的路徑。園區(qū)行業(yè)，真正走到了考驗(yàn)專(zhuān)業(yè)、眼光和資源實(shí)力的時(shí)候。

面對(duì)各地政府的考核指標(biāo)和日益激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)，接下來(lái)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須更加重視專(zhuān)業(yè)的力量，腳踏實(shí)地去做調(diào)研、做論證、做服務(wù)，園區(qū)要能拿得出實(shí)打?qū)嵉某煽?jī)來(lái)。

園區(qū)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)回歸的表現(xiàn)，有兩大方面最值得注意。其一，是主題型園區(qū)將會(huì)逐漸取代綜合性園區(qū)，成為主流。

早兩三年的時(shí)候，全國(guó)各地產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)井噴，許多跨界玩家進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)，園區(qū)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)也缺少研究。

因此當(dāng)時(shí)涌現(xiàn)的園區(qū)，大多是綜合性的園區(qū)。我們能看到大量動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)方的大型園區(qū)，卻沒(méi)有具體的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，或者產(chǎn)業(yè)定位虛高、空泛，最后還是當(dāng)成商務(wù)園在賣(mài)，或者散租給任何想來(lái)的企業(yè)。

但在回歸本質(zhì)的時(shí)代下，各地園區(qū)企業(yè)在這種不成體系的操盤(pán)模式中逐漸走出來(lái)了，并看到了主題型園區(qū)的巨大價(jià)值。

綜合性園區(qū)無(wú)法形成健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，發(fā)展后勁不足，而且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)重；但主題型園區(qū)能夠做到產(chǎn)業(yè)高度聚集、企業(yè)之間互融互促，可以源源不斷地創(chuàng)造價(jià)值，包括園區(qū)自身的收益和更廣泛意義上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

因此無(wú)論是各地政府還是園區(qū)企業(yè)，都開(kāi)始重視單一產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)的打造，未來(lái)一定是園區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)+生態(tài)合作的時(shí)代。

各地的政策導(dǎo)向現(xiàn)在已經(jīng)很明確，許多城市都要求各個(gè)鎮(zhèn)街要做到“一鎮(zhèn)一主題”，有針對(duì)性、有策略性地發(fā)展產(chǎn)業(yè)。甚至有些地方直接對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體提出要求，必須要有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)且副產(chǎn)業(yè)不能超過(guò)2個(gè)……

這就要求園區(qū)企業(yè)要采用完全不同的打法。

搞大而全的傳統(tǒng)招商是走不長(zhǎng)遠(yuǎn)的，必須在某一種或某幾種產(chǎn)業(yè)的賽道上進(jìn)行深度修煉。無(wú)論是定位研究、空間規(guī)劃、招商資源還是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，都必須培養(yǎng)出自己的強(qiáng)項(xiàng)、特色產(chǎn)業(yè)，這才會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

其二，是園區(qū)之間的勝負(fù)關(guān)鍵，將會(huì)是運(yùn)營(yíng)能力。

近一年來(lái)，幾乎所有的知名園區(qū)企業(yè)和大佬，都在不斷強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)的重要性，也摸索出了許多種不同的模式。園區(qū)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)很快進(jìn)入深水區(qū)。

在這個(gè)階段下，園區(qū)運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)服務(wù)絕非靠在PPT里搭建一套所謂的體系、平臺(tái)，就能贏得競(jìng)爭(zhēng)的。競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于，園區(qū)的服務(wù)和企業(yè)需求的貼合程度、綁定深度以及實(shí)際的賦能效果。

這對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力以及用心程度，要求非常高。

這也是為什么我們能看到，許多綜合性的大型園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，都存在太過(guò)普適、缺乏針對(duì)性的問(wèn)題；但一些中小型園區(qū)卻做得非常好，企業(yè)很滿(mǎn)意、客戶(hù)粘性很高。

這是因?yàn)橄胍旬a(chǎn)業(yè)服務(wù)做到實(shí)處，需要投入大量的精力去了解產(chǎn)業(yè)的真實(shí)狀況、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)，才能搭建“有用且好用”的服務(wù)體系，而且還要有足夠的資源鏈接能力，去將體系進(jìn)行落地。

這些任務(wù)既繁重，對(duì)人才的要求又很高。一般的園區(qū)，能把2-3個(gè)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)研究透徹并把服務(wù)做到位，已經(jīng)非常出色了。

但綜合性園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位大而全，很難真正把產(chǎn)業(yè)服務(wù)細(xì)化到這種程度，反而是許多中小型園區(qū)給行業(yè)上了課。

所以主題型園區(qū)行情的到來(lái)，也加劇了園區(qū)之間的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)。接下來(lái)的運(yùn)營(yíng)工作怎么做、走哪種路線(xiàn)，是每個(gè)園區(qū)企業(yè)都必須結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，來(lái)慎重思考的，這里面民企也有很多以小打大的超車(chē)機(jī)會(huì)。

工業(yè)上樓進(jìn)入普及時(shí)代

優(yōu)質(zhì)的復(fù)合化廠(chǎng)房會(huì)繼續(xù)受追捧

工業(yè)上樓的產(chǎn)品模式已經(jīng)在多地探索了有些年頭了，尤其是在華南地區(qū)，許多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)在應(yīng)用，不過(guò)還不能說(shuō)是種全國(guó)性的主流產(chǎn)品。

但是2023年，工業(yè)上樓產(chǎn)品有望進(jìn)入全面普及的時(shí)代。去年包括廣州、天津、合肥等多個(gè)城市，都明確提出了“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略目標(biāo)。各地?fù)屪?shí)體經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)，對(duì)生產(chǎn)載體提出了迫切的供應(yīng)要求。

而在土地資源極其金貴的發(fā)達(dá)城市當(dāng)中，想要擴(kuò)大廠(chǎng)房供應(yīng)，那么工業(yè)上樓自然成了一個(gè)重要的選擇。

比如深圳去年就提出，要連續(xù)五年、每年建設(shè)2000萬(wàn)方工業(yè)上樓廠(chǎng)房，其他一二線(xiàn)城市接下來(lái)也會(huì)有所跟進(jìn)，未來(lái)這種產(chǎn)品形態(tài)必會(huì)是井噴狀態(tài)，在發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)中得到進(jìn)一步的普及。

而且近年來(lái)優(yōu)質(zhì)廠(chǎng)房產(chǎn)品，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直受到追捧，那些以工業(yè)廠(chǎng)房為底層資產(chǎn)的REITs表現(xiàn)也十分亮眼。建設(shè)優(yōu)質(zhì)、功能復(fù)合、高兼容性的工業(yè)上樓產(chǎn)品，是許多園區(qū)不該錯(cuò)過(guò)的選擇。

不過(guò)工業(yè)上樓也并非是“萬(wàn)金油”，在做這些產(chǎn)品的時(shí)候，必須先考慮清楚哪些產(chǎn)業(yè)能夠上樓、哪些不能夠。如果園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，本身就和上樓的特性不符，但就會(huì)出大問(wèn)題。

比如同樣是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，有些研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、試劑制造企業(yè)可以接受上樓，但一些生物制品和放射性藥品的制造，就絕不能放在樓上，甚至需要使用完全獨(dú)立的廠(chǎng)房。

所以做上樓產(chǎn)品之前，前提還是要做好產(chǎn)業(yè)調(diào)研，摸清楚企業(yè)的需求，不能盲目跟風(fēng)來(lái)做。

園區(qū)行業(yè)迎來(lái)智慧化時(shí)代

數(shù)字技術(shù)將與操盤(pán)全鏈條咬合更緊密

數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，各行各業(yè)都免不了要與數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行融合碰撞，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是一樣。

針對(duì)數(shù)字技術(shù)如何賦能園區(qū)發(fā)展這個(gè)問(wèn)題，很多企業(yè)都已經(jīng)摸索出了各自的應(yīng)用場(chǎng)景，為未來(lái)園區(qū)的招商與運(yùn)營(yíng)提效提供了不少思路。

比如在招商引資、信息對(duì)稱(chēng)方面，浙江省就做得不錯(cuò)?；跇?biāo)準(zhǔn)地供應(yīng)模式，浙江省早在2019年就上線(xiàn)了“標(biāo)準(zhǔn)地”數(shù)字地圖（包括移動(dòng)端），對(duì)每塊土地的指標(biāo)、要求都進(jìn)行公開(kāi)公示，直接對(duì)接政企兩端。

又比如在園區(qū)日常的物業(yè)管理方面，數(shù)字化手段能夠進(jìn)行園區(qū)人流、車(chē)流、企業(yè)訴求、服務(wù)進(jìn)度、空間使用狀態(tài)等海量數(shù)據(jù)的自主處理，提升物業(yè)管理的效率、精準(zhǔn)程度和服務(wù)的響應(yīng)速度。

既然未來(lái)園區(qū)行業(yè)是運(yùn)營(yíng)的角逐，那么數(shù)字化工具的武裝將會(huì)是不可或缺的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的深入，我們會(huì)看到數(shù)字化技術(shù)與園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全鏈條的更緊密咬合。

結(jié) 語(yǔ)

今年依然是風(fēng)云變幻的一年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)行當(dāng)會(huì)在政策、政府、資本與多元市場(chǎng)主體等的多重作用下持續(xù)分化，并有望形成某種較為穩(wěn)定的分工結(jié)構(gòu)。

在新的分工形式下，機(jī)會(huì)其實(shí)并不少。所以這一年也可能是各類(lèi)園區(qū)企業(yè)的立足之年，擦亮眼、在細(xì)分領(lǐng)域中找準(zhǔn)自己的定位，是在行業(yè)中活下去的關(guān)鍵。

文章來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院