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2023年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢

來源:西政資本       作者:西政資本       時間:2022-12-30


回應(yīng)一下后臺最近比較高頻的提問。

疫情管控措施放開后,很多同行都非常關(guān)注后疫情時代的經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)走向,因日本和新加坡均是病毒變異到奧密克戎階段后放開管控,且都是從原來較嚴的管控模式轉(zhuǎn)到放開,跟中國的相似性較高,因此我們可以參照日本、新加坡在后疫情時代的表現(xiàn)來估測明年的形勢走向。

總的來看,疫情管控措施全面放開后,全國各地會陸續(xù)進入感染高峰期,并預(yù)計在2023年春節(jié)前后經(jīng)歷完第一波感染高峰,因這個時期內(nèi)經(jīng)濟還在下行,各行各業(yè)也基本未能復(fù)蘇,因此企業(yè)和居民都只能咬牙堅持,大家對賺錢也不宜有太高的期望值(個別行業(yè)除外)。

經(jīng)歷第一波感染高峰后,盡管很多人認為居民陽康后仍舊不太敢出門,但從北京第一波陽康后的居民出行和消費情況來看,我們認為第一波感染高峰過后會出現(xiàn)2-3個月的脈沖式消費復(fù)蘇期(因為壓抑了三年的消費需求),但會較快回落并在2023年下半年進入穩(wěn)定期(接近疫情前的水平)。

有兩個問題我們需要特別注意一下:

一是根據(jù)歐美、日本、新加坡等國家的經(jīng)驗,經(jīng)歷第一波感染高峰后,后續(xù)的幾波感染高峰與消費復(fù)蘇的波峰基本同步(也即居民因為出行、社交而再次感染),因此后續(xù)輪次的感染高峰對經(jīng)濟、消費的影響會越來越小。

二是房地產(chǎn)行業(yè)的消費復(fù)蘇受制于居民疫情期間財富消耗以及大宗消費能力的影響,因此樓市不會出現(xiàn)餐飲、旅游等快速反彈式的購房情況,但感染高峰過后的開工和推盤情況會明顯改善。

我們前幾天有提到過,我們目前對房地產(chǎn)行業(yè)的救市效果感到非常焦慮,一是居民端購房能力、收入預(yù)期已嚴重下降,二是房價增速預(yù)期及投資價值已明顯降低,三是全國范圍內(nèi)目前房價還在整體下行,因此我們對明年樓市的走向總體上仍充滿擔憂。

當然,就投資策略而言,我們覺得明年只能重點看兩類地產(chǎn)投資業(yè)務(wù),第一類是國央企開發(fā)商、城投平臺的地產(chǎn)項目前融業(yè)務(wù),從中央的定調(diào)及監(jiān)管層的表態(tài)來看,這類主體今后將獲得足夠多的流動性支持,因此前期融資的介入機會值得重點把握(也即不用擔心前融資金無法通過后端的融資置換出來);第二類是具有較強產(chǎn)品能力的優(yōu)質(zhì)民營房企,注意我們強調(diào)的是民營房企的產(chǎn)品能力,因為相較于國資的背景,優(yōu)質(zhì)民營房企今后最大的競爭力來自于產(chǎn)品能力,簡單來說就是能做出好的項目、好的產(chǎn)品的民營房企才是今后真正優(yōu)質(zhì)的民營房企,這個標準甚至可以成為我們介入民營房企融資業(yè)務(wù)的核心標準。

我們傾向于認為,房地產(chǎn)行業(yè)在2023年肯定會存在比較多的投資機會,原因在于目前經(jīng)濟增長方面面臨的重重壓力,短期內(nèi)或許只能通過繼續(xù)刺激房地產(chǎn)來實現(xiàn)“穩(wěn)經(jīng)濟”的目標(至少我們還未發(fā)現(xiàn)其他可替代的選擇),不過我們的投資策略肯定要優(yōu)化,比如要么挑選國央企作為交易對手,要么找那些真正能做出好產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)民企作為交易對手,除此之外都得非常謹慎,因為從長期來看,房地產(chǎn)回歸居住屬性后,市場洗牌還是會繼續(xù),不具備品牌、品質(zhì)等競爭優(yōu)勢的房企最終還是會離開這個賽道。

在行業(yè)的未來走向上,我們建議大家重點關(guān)注兩個趨勢,一是房地產(chǎn)將全面進入租購并舉時代,剛需和改善類居住需求將成為主導(dǎo),投資投機需求將急劇收縮,因此目前中國的房地產(chǎn)仍處于總量收縮背景下的去庫存階段,今后優(yōu)質(zhì)房企能否繼續(xù)存活的關(guān)鍵在于產(chǎn)品能力,也就是說今后消費者愿意繼續(xù)為其產(chǎn)品買單的房企才是真正的好房企;二是土地財政模式將逐步轉(zhuǎn)型,盡管短期內(nèi)土地財政無法通過其他模式替代,但房地產(chǎn)業(yè)擺脫“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式并走入新發(fā)展模式已勢在必行。

當然,除了房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)外,作為非標投資機構(gòu)的一員,我們更建議大家在短期內(nèi)關(guān)注并抓住城投業(yè)務(wù)的投資機會,不管是城投債,還是城投非標產(chǎn)品,根據(jù)中央提及的“不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”,我們可以確信城投在中短期內(nèi)不會出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)式的爆雷,而只要城投信仰不破,城投業(yè)務(wù)肯定更值得介入。

文章來源:西政資本

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