商場提供了一種與緊張的工作環境截然相反的舒緩、慢節奏氣氛，滿足社區居民個性化、多層次的情感需求及服務需求。因此，在引進品牌時，必須注重其服務理念。商場可進行多元化品牌組合，最好能與周邊設施如劇場、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規模的停車場等融合成一體，為社區居民提供一個兼具購物、休閑、娛樂、教育文化、聚會社交等多重功能的生活樂園。
商業項目業態布局技巧
1、百貨布局。
2、超市布局。
3、餐飲類布局。
4、休閑娛樂布局。
5、專業店布局。
6、體育運動類布局。
商業項目運營執行要點
一、培育期。
1、關注業態結構與業態布局的科學性；
2、關注租戶結構、租約及租金的合理性；
3、關注商鋪招商、商鋪出租率、商鋪經營狀態、商鋪的貢獻度；
4、關注租金收入、收入的增長變化及租戶往來結款的及時性；
5、關注宣傳、促銷方案的正確性，結果的準確性與有效性；
6、關注客流計量和會員體系建設、固定客戶群體的發展及顧客忠誠度的提升；
7、關注購物中心服務范疇、服務質量，租戶考核結果與管理措施的完善；
8、關注顧客消費服務環境、消費熱點，商品與租戶的品質、質量；
9、關注軟、硬件環境，氛圍營造及發展趨勢的確定等。
二、提升期。
1、多種業態組合和功能組合互補，強調一站式超值服務；
2、以商鋪為主要“經營”對象，將商鋪租金做為主要收入來源，采取靈活多樣的計、收租方式，嚴格末位淘汰和違紀淘汰等管理規范，實現租金收入不斷遞增的運營目標；
3、規范商鋪招商與質量管理體系，注重“生態效應”，追求客流最大化；
4、租戶在各自經營領域及范圍內可完全獨立運作、自我經營，但必須建有統一的購物中心會員管理體系，實現租戶會員信息的充分共享；
5、提供多主題、多方式的購物中心整體宣傳促銷活動；
6、進行購物中心統一的租戶獎懲考核管理，量化考核，優勝劣汰，確保租戶與商品的經營品質、提升租戶服務的質量；
7、提供多種銷售收款方式，注重多種方式共存互補，強調信息服務、數據積累和分析。
三、調整期。
1、為購物中心的經營管理、租戶的管理提供一體化解決方案；
2、提供租戶綜合的IT技術和銀行聯網服務，降低租戶投資，增加多方收益；
3、以實際數據為依據進行租約的洽談；
4、以實際數據指導購物中心長期規劃，調整經營布局；
5、以實際數據指導租戶經營，提升租戶經營品質，實現雙盈；
6、完備的租戶管理和租約管理，專柜坪效及商品組合測評，了解誰是購物中心的最佳租戶，發展會員、培養忠誠消費群體；
7、完善的卡券管理和中央顧客關系管理，了解每一次廣告和促銷活動的實際效果，發揮統一營銷的作用，幫助租戶和供應商管理商品組合和新品引進，推動商戶安全存貨及補貨；
8、提供方便靈活的租金抽成結算及費用帳單管理功能；
9、監控客單價、客戶群組及顧客流向。
商業地產成功運營策略
1、經營商家的品牌連鎖化。
很多著名的連鎖零售企業都有進軍社區，構成社區購物中心的主體，如美國的沃爾瑪社區店、日本的7-11社區便利店。在社區型購物中心的發展過程當中，經營商家的品牌連鎖化，不但有利于滿足社區居民的多樣化、個性化需求，服務好社區，而且在提升居民生活質量的同時，企業自身也能得到長久的良性發展。
2、合理的商業定位、業態規劃和面積配比。
構建合理的配套商業，可以形成相互作用、相互制約的對外輻射力，資源共享。可以擴大購物中心的零售經營范圍，增強"一站式"購物的滿足能力，向社區居民提供豐富的服務項目和家庭休閑娛樂項目，滿足社區居民服務的特殊性和多樣性。
要轉變經營思路，充分考慮到購物中心兼具地產、商業、金融、社區多種屬性，要把購物中心的服務管理從地產屬性上升到社會屬性的高度，滿足社交場所和其他功能配套。
商業地產進入了全面的技術商業時代、信息化時代，消費者的生活方式發生了全渠道、全天候、碎片化等重大的變化，購物中心的打造要以差異化（主題化）滿足消費者個性化的需求。科學合理的規劃是持續良好經營的首要條件；轉變經營思路、培養優秀的專業人才是根本。
3、精準客戶分析。
購物中心的服務對象既有消費者，也有經營者。它不僅要向消費者提供具有購物、餐飲、娛樂、休閑、生活服務、社會交往等多種功能的服務場所，還要向商戶提供便利、可靠的經營環境，提供多種業態共生共榮的盈利模式，使各商戶在經營中感受到全方位的服務和支持。
4、根據消費需求確定體驗業態比重。
在進行業態規劃和布局時，要重點考慮對目標人群的吸引和影響力，客流貢獻型的業態往往在購物中心中起到舉足輕重的作用。
如今，購物、餐飲、休閑5：3：2組合模式盛行，以往雙主力店也由現在的多主力店代替。然而，真正的購物中心，應該根據自身的定位及周邊消費群決定各業態的比例，不應一刀切固定比例。
5、線上線下結合，全渠道營銷推廣。
面對信息技術的推動尤其是電商的沖擊，除了線下市場轉型，移動互聯、智能貨架、移動應用商店等新技術的推廣，促使購物中心的線上線下業務融合步伐逐步加快，紛紛搶占“最后一公里”商機。
文章來源：商業與地產贏之道
