房地產行業什么時候回暖？接下來該怎么走？這個行業還有沒有未來？
這可能是當下所有房企和地產人都非常關心的三個問題。
本文通過對宏觀形勢、1-9月行業各項數據進行全方位分析，結合二十大報告的解讀，深入探討了上述問題。下面從短期、中期、長期三個維度逐一分享給大家。
【短期】
活下來是主要綱領
穩健房企，要變得更敏捷
今年，受到疫情沖擊、俄烏沖突、美國貨幣政策加速轉向等因素的影響，全球經濟增速放緩，不確定性增強。
根據國際貨幣基金組織的預測，今年中國的國內生產總值增長率預計為3.3%（2021年為8.1%）。
面對這樣的宏觀形勢，房地產行業雖然政策放寬，但總體恢復較為緩慢。
短期內，房企該如何應對？我們可以從前三季度數據、房企戰略里面尋找答案。
一、三季度數據分析：跌幅收窄，活下來是房企最主要的綱領
（1）銷售端
我們對27個重點城市的去化周期進行分析后發現，目前平均去化周期大約在18個月，去化難的問題仍然是非常突出的。去化最快的是上海、合肥、杭州，周期不超過8個月。
2022年1-9月，部分規模上市國央企的業績同比平均減少了22.4%，平均目標完成率為54.2%。部分規模上市民營企業的業績同比減少了40.52%，平均目標完成率50.7%。而去年同期，這些房企的平均目標完成率都超過了68%。
（2）投資端
土地熱度進一步延續城市的分化狀態，溢價率維持低位，流拍率回落。
9月份，一線城市土地宗數、規劃建筑面積同比略微下降，樓面地價、土地出讓金同比有一定的增長，但是二三四線城市跌幅就很大了，這可能也是未來的一個新常態。
前9個月百強房企拿地的金額同比腰斬，下降了51.2%。
以前有一個指標叫投銷比，所有的銷售額里面拿多少來投資，行業比較激進的時候，這個指標可能做到了60%，而現在很多民營企業的投銷比是0。
（3）融資端
2020年以來，百強房企融資總量呈階梯式下降， 9月融資總量環比大幅增加，但仍處于歷史低位。
同時，受政策端持續放寬房地產融資影響，房企的融資成本進一步下降，但是境內外融資成本分化比較明顯。
目前，境內債券融資成本3.70% ，較2021年全年下降0.43個百分點。境外債券融資成本7.65% ，較2021年全年上升0.53個百分點。境外融資成本進一步上升，境內融資成為首選。
行業前三個季度的形勢，可以用任正非的話來概括：把活下來作為最主要綱領，邊緣業務全線收縮和關閉，把寒氣傳遞給每個人。
二、分化加劇，未來行業70%是國央企，30%是民企
整個行業的格局，未來會出現一個比較大的分化。過去，在房地產市場里面，70%是民企，30%是國央企。未來，70%可能是國央企，30%可能是民企。
為了應對行業寒冬，不同房企有不同的戰略，總的來說可以分兩類：
第一類是現金流緊張的民營房企的戰略，它面臨的是生存問題。
這類房企不再拿地，現階段最重要的是去庫存、促回款，主要通過降價、分銷、現房銷售、線上營銷等手段來實現。具體來說，包括了渠道的傭金前置，“零首付”、“分期首付”等舉措。與此同時，還要強化整個的回款管控。
另外，在降本增效和保現金流方面，手段也很多。
比如管理費壓縮、組織壓縮等等。有的房企搭建了成本、招采、財務的中臺，一個中臺供幾個區域來用。項目上只有營銷和工程的一線團隊，每個一線團隊可能要看幾個項目，提高人效。
第二類是頭部國央企和穩健民企的戰略，這些房企的壓力主要來自發展。
戰略上，現在很少有企業說自己是一個專業做住宅的開發商，做產業鏈一體化、多業態開發是方向。這對國央企未來是一個新常態，大家不比銷售額，比總資產。
業務上，最核心的關鍵詞是敏捷。原來房地產開發是囤地模式，以產定銷。
而敏捷是以銷定產，但在新的市場環境下，只靠銷售計劃來拉動供貨計劃是不夠的。在制造業里，他們的敏捷是客戶直連制造，形成供、銷、回、支、投的閉環。一旦市場機會來了，快速反映。市場不好的時候，放緩整個節奏。
財務上，要精益。舉個例子。
現在很多企業都關心回款，我們服務的一家企業把回款的管控顆粒度精細到了房間。自己有多少個項目，每個項目有多少棟樓，每棟樓有多少個房間，然后把每個房間的所有流程節點做管控。
問題定位到點、到人，及時的發現問題，解決問題。
通過這樣的數字化回款體系，疊加政策利好，這家企業把滾動回款率提升到了95%以上。應收未回款項降低了75%，3個月內的回款預測準確率基本達到了95%，12個月內的也能達到85%-90%。
現金流管控方面也需要積極轉變，過去企業做資金計劃往往是一到三個月的維度。未來，企業要做好5年的全盤現金流鋪排。
▲數字化賦能全周期的原則和邏輯
概括來看，在行業冬天里面，當下最重要做的事情就是生火取暖。
現金流緊張的房企拿地量入為出，銷售提升傭金的結算速度，使勁賣。頭部房企抓住機遇，進行業務重塑，打破部門墻，變得更加敏捷。
而想要實現前面提到的以銷定產、以收定投、動態監控……都要靠數字化來支撐。
【中期】
行業底層邏輯變了
從“房、地、產”變成“產、地、房”
那么，未來3到5年，房地產會發生什么樣的變化？我們首先來解讀二十大報告。
宏觀方面，報告提出完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，著力推動高質量發展，保持經濟運行在合理區間。
我們認為，這里的核心是新理念、新格局。
需要注意的是，報告指出的“推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”，這里的質是先于量的，房地產行業也一樣，要先要把質做起來，再去談量。沒有質，光有量，是沒有意義的。
針對房地產的表述，報告里提到兩點：一是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”；二是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。
由此我們不難看出，房地產的頂層思路幾年前就非常明確，決心也非常大，這次重申房住不炒，再提租售并舉。
在這樣一個頂層設計下，房地產會發生什么樣的變化？
房企肯定要從追求高杠桿、高負債、高周轉的舊三高，轉變為追求高質量、高品質、高收益的新三高。
過去，大家都看銷售額排名。未來，房企關注的順序變了，現金流先于利潤，利潤先于規模，同時要做好權益回歸。
方向有了以后，行業格局也會發生很大的變化。具體如下圖：
總的來說，房地產行業是一個有序的、永遠存在的行業。只要有人類社會，它就會永遠存在，因為衣食住行是人類的最基本的需求，住是一個永遠在進步的過程。
但是行業的底層邏輯變了，從房、地、產到產、地、房，這也是中國經濟里面一個非常核心的變化。
過去是房、地、產。因為人均住房的稀缺，住房需求拉動增長，引發地價快速上漲，然后形成了產業。
未來是產、地、房。一個國家想要進一步實現人均GDP增長，核心是人均的生產力、生產效率要提升，這依賴于有更高效率的產業。
就像只有做高端制造業，制造能力、人均生產力都很高，才能帶動經濟增長。只有靠科技的創新和不斷進步，才能使得生產效率不斷提升，所以產是第一位的。如果你突破不了，遇到的困境就會很大。
有了產以后，地是第二位的。這里的“地”是指從地上生長出來的智能化建筑。這個建筑和傳統意義上的建筑完全不同，建筑里面可能有一些制造業的手段，讓建筑變得更智能和智慧，像綠色低碳等等，地的生產力很強。最后才是房子。
【長期】
與發達國家相比
我們還有很大發展可能性
根據國家統計局的數據顯示，我國的城市化率到了62.5%。以發達國家75%-80%之間的標準來看，我國的城市化率相對比較高了。
那是不是城市化率提高了以后，房地產就沒有未來了？這其實是兩碼事。
我們來看上面的5組數據。第一組是GDP的總量，中美差距并不大。第二組是人口總數，中國人口大約是美國的5倍。
第三組是人均GDP的增長，這個差距非常明顯，這是中國的真正挑戰，也說明了中國GDP的總量還是有非常大的增長空間。
第四組是房地產在GDP中的占比，美國在10%左右，中國最高點到了20%，現在18%左右。
我們不妨大膽假設，當中國的人均GDP和美國差不多時，我們的GDP總量遠超114萬億，按照美國房地產的占比情況來看，中國房地產至少有10萬億的市場保底。而且，隨著科技進步，人們對居住的改善需求是永無止盡的。
第五組是房地產就業人數占比。中美的房地產就業人數占比是差不多的，也就是說，中國同樣比例的就業人口，其實貢獻了更大的GDP占比。中國地產人很拼，人效更高。
當中國經濟總量真的發生轉變之后，房地產行業肯定會發生深層次的變化。
首先，一定不是大規模的開發，根據美國每年的成交情況來看，新房占比只有1%。大量的提升，都在改造，不斷的科技化。房價隨著通貨膨脹自然增長，但是未來資產投資屬性將回歸。
上圖是《非理性繁榮》里對美國房地產的建筑成本、住房價格、人口和利率的統計。到了1980年以后，價格在大幅上漲，這是因為房地產天然具有投資屬性。雖然美國有非常發達的股票市場，但房地產仍是一個非常重要的投資渠道。
中國房住不炒的政策是非常正確的。因為當大部分民眾不夠有錢時，炒房容易引起社會動蕩。但是，在一個社會生產力高度發達，大部分民眾足夠有錢的社會里面，國家會給出更多的投資渠道。
房地產具有投資屬性以后，波動性也是非常大的，因此呈現出了非理性繁榮。
通過前面的諸多內容，我們可以下了一個判斷——房地產行業，仍然長期看多。我們要遵守市場規律，近10年內每年平均10萬億元，10年之后也不用擔心。
但房企要想盡一切辦法活下來，企業要堅持運營。活下來，仍然要長期看好房地產。
最后，地產人請相信越是在困難的時刻，越要堅定信心。一定要想盡辦法活下來，勝者為王，“剩”者為王。要么出眾，要么出局，燒不死的是鳳凰，守得云開見月明，靜待花開終有時。
文章來源：明源地產研究院
