黑石的投資邏輯

企業(yè)在發(fā)展歷程中，總是習(xí)慣于給自己找一個benchmark。而benchmark之于企業(yè)的作用，就如同在射擊場上，給自己找一個目標(biāo)。

在投資圈，有兩家企業(yè)總是被同業(yè)不斷提及、仔細(xì)分析，一家是PE“鼻祖”KKR，一家是資管“樣板”黑石。

盡管兩家公司所倡導(dǎo)的理念、策略不盡相同: KKR強(qiáng)調(diào)價(jià)值投資，而黑石更倡導(dǎo)“堅(jiān)持10年的投資未來”的邏輯。

但兩家老牌投資公司卻同樣歷經(jīng)多次經(jīng)濟(jì)波動卻仍然屹然挺立、歷久彌新，不禁令同業(yè)好奇他們得以保持“金身不壞”的秘密究竟是什么？

秘密之一：深耕不動產(chǎn)投資

此前，一貫低調(diào)的黑石，突然引起了國內(nèi)外同業(yè)的普遍關(guān)注。

據(jù)披露，近期，全球私募巨頭黑石集團(tuán)計(jì)劃為其旗艦房地產(chǎn)基金募集303億美元（2049億人民幣），而這也將成為全球歷史上最大的房地產(chǎn)基金。上一個募資紀(jì)錄還要追溯到2019年旗下PE基金B(yǎng)lackstone Capital Partners VIII（黑石第八期PE基金）募資總額達(dá)到260億美元。

2011年，業(yè)內(nèi)瘋傳“黑石在國內(nèi)撤資”，當(dāng)時(shí)黑石集團(tuán)將其持有的上海Channel1（調(diào)頻壹）廣場購物中心部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新世界。

2017年，當(dāng)萬科用130億人民幣收購黑石旗下的印力集團(tuán)時(shí)，更是讓人們懷疑“黑石這是要跑？”

其實(shí)早在金融危機(jī)后，黑石集團(tuán)就加大了對中國市場的投資。彼時(shí)，黑石力邀時(shí)任香港財(cái)政司司長梁錦松加盟。梁錦松走馬上任后就為黑石募資30億美元，并在中國投資了包括藍(lán)星集團(tuán)、壽光物流園等企業(yè)，事后成功退出的項(xiàng)目收益情況也較令人滿意。

仔細(xì)分析了黑石2017年的年報(bào)，黑石的PE板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模和收益與其房地產(chǎn)基金是“平分秋色”的。

據(jù)黑石集團(tuán)2017年財(cái)報(bào)顯示：截至2017年年底，黑石只有不到11支一級市場PE基金，資金管理規(guī)模總和為1056億美元左右，而其房地產(chǎn)基金為1153億美元的規(guī)模，但利潤對比差異十分明顯。

目前黑石共有4大業(yè)務(wù)部門，分別是PE基金、房地產(chǎn)基金、信貸基金以及對沖基金。截至2017年年底，其這幾類業(yè)務(wù)的資產(chǎn)管理規(guī)模分別為1056億美元、1153億美元、1381億美元和751億美元。

上述4個業(yè)務(wù)類型中，信貸業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模最大，占比達(dá)32%，但盈利一般。私募股權(quán)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模差別不大，分別為24%及27%，但合計(jì)為集團(tuán)貢獻(xiàn)了75%以上的收入和利潤。對沖基金規(guī)模最小，占比為17%，利潤貢獻(xiàn)不大。

其中，房地產(chǎn)基金投資回報(bào)尤其顯著，已經(jīng)成為黑石最賺錢的業(yè)務(wù)。

據(jù)黑石2017年財(cái)報(bào)顯示，2017年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其帶來31.5億美元的收入，同比增長45％。同時(shí)，其PE基金、信貸基金和對沖基金帶來的收入分別為20億美元、9億美元和7.3億美元。

從過往的成功戰(zhàn)績可以看到，在房地產(chǎn)基金投資中，黑石似乎很擅長通過“買入、修復(fù)、賣出”這種市值管理策略：通過買入破發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)，通過財(cái)務(wù)杠桿或者其他市值炒作手段，將標(biāo)的價(jià)格抬高，再擇機(jī)分拆上市或整體出售。

秘密之二：“買入-修復(fù)-賣出”模式

1、買入：泡沫高峰中斥資260億美元收購

2007年秋，黑石集團(tuán)在房地產(chǎn)泡沫高峰中斥資260億美元通過杠桿交易收購了希爾頓。

當(dāng)時(shí)，雙方的談判過程十分“艱辛”不再贅述。最終，這筆交易總額為260億美元，黑石集團(tuán)動用60億美元基金和200億美元貸款，運(yùn)用杠桿收購將其拿下。交易完成后，希爾頓旗下?lián)碛?0個酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50萬個房間全部被黑石收入囊中。

然而還沒來得及慶祝，金融危機(jī)就來了。

彼時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)蕭條，酒店業(yè)一蹶不振，黑石不得不將希爾頓酒店集團(tuán)的價(jià)值減記。外界估計(jì)，金融危機(jī)期間，希爾頓酒店市值已經(jīng)蒸發(fā)60億美元。

更糟糕的是，金融危機(jī)使得信貸市場幾乎凍結(jié)，黑石通過杠桿收購而背負(fù)的沉重債務(wù)無法重組，為這筆交易提供貸款的高盛、美國銀行、德意志銀行、美林、雷曼兄弟等華爾街投行，無法在市場中通過資產(chǎn)證券化來換取流動性。

盡管黑石方面曾一再強(qiáng)調(diào)，這筆投資70%的損失僅僅是出現(xiàn)在賬面上，但在金融危機(jī)期間，人們看到的只有不斷下跌的數(shù)字和對未來的恐懼。

2、修復(fù)：史無前例的“大拯救”

就在所有人大失所望的時(shí)候，黑石默默開始了一場史無前例的“大拯救”。

黑石開始大力整頓希爾頓管理團(tuán)隊(duì)，力邀克里斯?納塞塔(Chris Nassetta)擔(dān)任希爾頓酒店集團(tuán)的CEO。憑借著在酒店行業(yè)多年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，納塞塔一上任便大刀闊斧地開始實(shí)施一系列革新計(jì)劃，包括將總部由加州比弗利山莊遷往弗吉尼亞州，更換高層管理人員，大幅削減運(yùn)營成本。

尤其值得一提的是，黑石大膽推動希爾頓的特許經(jīng)營策略。通過這次改革，希爾頓用極少的投資甚至不用任何投入，就使帶有希爾頓品牌的酒店遍地開花。

在黑石的努力下，希爾頓的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善，不僅熬過了金融危機(jī)，還邁向了IPO。

2013年12月，希爾頓以每股20美元的價(jià)格在紐約證券交易所成功上市，籌資23億美元，成為酒店行業(yè)有史以來規(guī)模最大IPO。上市首日希爾頓股價(jià)一度大漲超過8%，這為黑石集團(tuán)帶來了超過85億美元的賬面利潤。

3、賣出：11年獲利140億美元，12次交易逐步清倉希爾頓

自2014年以來，黑石分12次交易逐步清倉了希爾頓股票，其中包括2017年作價(jià)65億美元將25%的希爾頓股權(quán)出售給海航。

最終在2018年5月18日，希爾頓酒店宣布，其最大股東黑石同意出售1580萬股，希爾頓將回購其中的1250萬股。至此，黑石將所持希爾頓股票全數(shù)拋售，在徹底退出投資后，黑石將實(shí)現(xiàn)約140億美元利潤，成為私募股權(quán)史上回報(bào)最豐厚的一筆投資，是黑石初始投資的三倍多。

就房地產(chǎn)基金2017年的投資業(yè)績來講，黑石房地產(chǎn)投資基金普遍取得非常好的成績，凈IRR在3%-26%，14只房地產(chǎn)基金中，5只凈IRR在20%以上，11只在10%以上，收益最高的一只是歐洲四號房地產(chǎn)投資基金（BREP Europe IV），凈IRR為26%。

總的來講，“買入、修復(fù)、賣出”的黑石模式，確保房地產(chǎn)基金投資成為黑石投資回報(bào)最大的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

總結(jié)更是為了借鑒

對于國內(nèi)發(fā)展歷史并不長的地產(chǎn)基金而言，賺快錢的時(shí)代，似乎已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

行業(yè)需要面對的是城市更新大背景下的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理為主流的市場。這一時(shí)代背景意味著，買地賣房、粗放式的開發(fā)邏輯不復(fù)存在強(qiáng)調(diào)持續(xù)增加價(jià)值、風(fēng)物長宜放眼量將成為重構(gòu)不動產(chǎn)投資“血脈”的必要條件。

一個資產(chǎn)是否真的值得投資，真的存在代表時(shí)代進(jìn)步的持續(xù)增長價(jià)值，不能只看三五年，不能只看逐利風(fēng)口，而是要至少放長到十年來看，甚至放大到關(guān)乎產(chǎn)業(yè)重塑、社會進(jìn)步的格局、尺度上來看。

文章來源：地產(chǎn)資管界