在9月26日由經濟觀察報主辦的第十二屆（2022）IF·商業年會上，中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云發表了《重構商業地產新思維》主題演講。
蔡云表示，在新興業態和電商等多重沖擊下，以購物中心為代表的商業地產，不僅要在業態構建上從零售百貨向沉浸式體驗轉變，更要從觀念上對商業地產進行思維的重構。
商業地產發展商也應該從原來專注商業自身運營，向集投、融、管、退為一體的全鏈條業務模式轉變，只有這樣才能應對新的挑戰，適應新發展理念。
以下為蔡云演講內容節選：
去年以來，房地產形勢大家有目共睹，一直喊的“狼來了”終于來了，投資萎縮、銷售不暢，房地產業遇到了史上最大的困境。
從大環境來講，目前商業地產困境來自兩端：一端是商業地產本身存量不斷增加，另一端是市場銷售狀況遇到阻力，商鋪、購物中心等存量市場壓力更大——沉淀的資產、低效的資產拖累了整體市場的發展。所以，今天我們著重探討一下商業地產新思維的重要性。
從宏觀經濟形勢來看，據國家統計局公布的數據，2022年上半年，二季度GDP同比增長0.4%，上半年GDP增速2.5%，經濟頂住壓力實現正增長；6 月規模以上工業增加值同比增長3.9%，前值為0.7%；6 月社會消費品零售總額同比增長3.1%，前值為-6.7%；1-6 月全國固定資產投資同比增長6.1%，前值為6.2%。
再看房地產，土地市場遇冷，企業頻繁爆雷，銷售下滑。房地產下滑成為拖累經濟發展的一個重要因素，本輪房地產市場調整面臨的階段性挑戰主要是，在多重因素影響下，房地產市場預期轉弱，供需走弱。
從當前商業地產市場特征來看，消費疲軟，在新興業態、電商等多重沖擊下，商業地產的典型代表也就是購物中心，持續走下坡路。據不完全統計，每年新開1000個購物中心，也相應有近1000個購物中心遇到問題，開開關關成為業界常態。
我們再看實體店和電商的比較，去年購物中心收入最高的是北京SKP，達到239億元；北京國貿200億元。而去年10月份，羅永浩帶貨一個月就5.5億元，賈乃亮帶貨4.4億元，可見實體商業和電商相比，差距非常大。
電商沖擊導致購物中心傳統運營遇到極大挑戰，而且，多年來商業建設結構不合理和供應量偏大，導致“內卷”嚴重，對商業地產實體運營更是雪上加霜。
當然，房地產開發特別是商業地產依然存在契機，北京、上海、深圳等一線城市具備一定的發展潛力，尤其是城市更新給商業地產帶來無限商機。在盤活存量過程中，賦予經濟價值和社會價值內涵，是商業地產發展的一個重要思路。
如何重構商業地產，可以從三個方面理解。
首先，商業發展及物業的升值、保值是開發商自持商業的基礎，問題是，開發建設資金主要來源于銀行，重資產運營模式下，現金等流動資產相對緊張，資金成本、利息費用較高，這種方式是難以持久的。所以，在重資產模式下，我們需要更多順應消費大趨勢，調整自身在自持商業的經營方向。
其次，有很多企業青睞輕資產管理，與自有資本經營相比，輕資產管理盈利能力更強，可以獲得快速、持續的增長。
但問題是，我國商業運營歷史較短，“輕資產”歷史同樣較短，專業性不強，業主與運營方之間難以建立信任，導致矛盾重重，風險飆升。所以，建議在未來輕資產運營中，共同設定經營目標，落實責任和獎懲機制，共同成長。
最后，商業地產最重要的方向是實現投融管退模式下綜合運營，在這種模式下才能更好地實現商業地產的持續發展，也就是實現資產證券化。
如何把商業地產運營帶到一個新的增長極，是當下我們必須直視和思考的問題。方興未艾的電商帶來的購物體驗已經非常便捷，購物中心應該抓住體驗消費等新興業態帶來的機遇，這是未來購物中心發展的基本方向。我認為應從幾方面進行思考。
第一、沉浸式體驗成為購物中心的主要場景。隨著人們生活水平不斷提高，享受消費意識逐漸覺醒，如劇本殺、密室逃脫、沉浸式劇院、電競等，一經推出就受到消費者的好評，沉浸式體驗將成為購物中心主力軍。
第二、線上線下緊密融合，為購物中心帶來龐大的客流量。電商平臺、直播帶貨、抖音、小紅書、微博
等互聯網平臺，同茶顏悅色、泡泡瑪特、一樂拉面、海倫司小酒館等網紅商業的雙鏈條傳播銷售，受到消費者追捧成為購物中心的主要發展方向。
第三、強化運營管理、進入大資管時代。城市更新要發揮土地的最大價值，通過運營內容、IP及模式來帶動整個商業地產的發展；進入大資管時代，更重要的是通過運營讓物業增值，物業增值向運營要效益，構建新思維。
第四、數字化技術實現全覆蓋。打造投融管退閉環，通過杠桿放大資產管理規模，是商業地產資管的核心邏輯。總體思路是，發展基金在項目拿地、建設期介入，儲備項目；私募基金收購、培育物業；物業成熟產生穩定現金流回報，再打包注入REITs退出。
以北京西直門凱德Mall為例，其模式是以資管為核心，形成完整開發-私募-REITs閉環。
2006年，凱德商用以13.2億元收購項目，經過一年調整，西直門凱德Mall完成招商調研，2007年10月開業，2008年2月，REITs以18.51億元價格收購。
從2009年到2021年，西直門凱德Mall資產估值累積率達到96%，折合年化增長6%，非常之高。如果年化增長達到5%以上，資本就會青睞這樣的購物中心。
所以可見，商業地產從原來悶著頭做商業，發展到現在資管時代，這是商業地產一個最重要的思維重構的方式。
文章來源：經觀商橙
