產(chǎn)城融合片區(qū)中的商業(yè)價(jià)值復(fù)合多樣具備升維潛力

商業(yè)本質(zhì)是提供“服務(wù)”，產(chǎn)城融合片區(qū)在發(fā)展初期往往面臨人口導(dǎo)入不足、產(chǎn)業(yè)稀少等關(guān)鍵問題，這時(shí)商業(yè)作為城市服務(wù)功能的提供者，更多滿足的是C端消費(fèi)者的生活消費(fèi)需求，傳統(tǒng)的商業(yè)模式亦可實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域需求的覆蓋。而伴隨片區(qū)發(fā)展和對(duì)產(chǎn)城融合理念探索的同步成熟，B端與C端對(duì)于服務(wù)的高層次需求也應(yīng)運(yùn)而生。

從產(chǎn)業(yè)的吸附與升級(jí)來說，新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)往往對(duì)應(yīng)的是高知高教、高消費(fèi)能力的核心人群。這一類人群扎根區(qū)域進(jìn)行發(fā)展，僅滿足基礎(chǔ)生活消費(fèi)需求必然會(huì)造成消費(fèi)流失與消費(fèi)外溢，因此商業(yè)則需要關(guān)注需求金字塔中更高層的消費(fèi)者精神需求。而從城市功能角度看，產(chǎn)業(yè)新城對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)布、交易、交流、展示、體驗(yàn)等功能的需求作為更高層次的服務(wù)性功能，則成為產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)乃至區(qū)域在城市間功能競(jìng)爭(zhēng)的必要抓手。

▲ 馬斯洛需求層次金字塔

綜上所述，商業(yè)在產(chǎn)城融合片區(qū)具備同時(shí)服務(wù)于B端與C端的先決條件，而基于BC端不同的功能需求，以及產(chǎn)業(yè)與人之間密不可分的供需關(guān)系，商業(yè)實(shí)際上扮演了B與C端的“紐帶”角色將雙方聯(lián)系更加緊密，以此來構(gòu)建產(chǎn)城融合片區(qū)中商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

如何基于多端需求與目標(biāo)構(gòu)建商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

“需求”產(chǎn)生的本質(zhì)是“需要”，產(chǎn)業(yè)需要消費(fèi)支撐自身可持續(xù)發(fā)展，而與之對(duì)應(yīng)的消費(fèi)端同樣需要產(chǎn)業(yè)提供自身更加多樣化的“消費(fèi)品”。由此在相互需要的前提下即產(chǎn)生需求，將產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)端共同的需要整合，其本質(zhì)是需求一個(gè)可以鏈接BC端的紐帶和載體，而這一需求之下不同分支需求所需實(shí)現(xiàn)的功能即可成為產(chǎn)城融合片區(qū)商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

▲ “需求”產(chǎn)生模型

產(chǎn)城融合本質(zhì)上解決了勞動(dòng)供給與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出間的城市空間關(guān)系，同時(shí)也融合了產(chǎn)業(yè)端的產(chǎn)業(yè)鏈條概念，實(shí)現(xiàn)豐富的企業(yè)集聚。產(chǎn)業(yè)鏈作為產(chǎn)業(yè)集聚的底層動(dòng)因，在產(chǎn)城融合體系中其各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)均需要城市配套的服務(wù)功能為其實(shí)現(xiàn)附加價(jià)值。而產(chǎn)業(yè)與城市互動(dòng)關(guān)系最為緊密的部分就在于末端的“消費(fèi)型成果輸出”。以國(guó)家倡導(dǎo)的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)為例，生物醫(yī)藥、人工智能及信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)鏈其終端消費(fèi)品，離不開產(chǎn)品的展示、銷售及相關(guān)產(chǎn)品營(yíng)銷、商業(yè)服務(wù)活動(dòng)功能訴求。商業(yè)作為城市功能中重要的互動(dòng)與展示載體，則應(yīng)該充分發(fā)揮其優(yōu)秀的服務(wù)價(jià)值，把握產(chǎn)業(yè)端需求從而融合獨(dú)有的商業(yè)功能。

▲ 產(chǎn)業(yè)鏈形成主要功能節(jié)點(diǎn)

以日本產(chǎn)商融合范本的GrandFront為例，其位于日本僅次于東京銀座的第二大商業(yè)區(qū)大阪梅田商業(yè)區(qū)，GrandFront入市之處便面臨強(qiáng)有力的傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，但其反而充分利用周邊的高端商務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源另辟蹊徑，通過滿足產(chǎn)業(yè)對(duì)于營(yíng)銷、展示、創(chuàng)新業(yè)態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)的需求特別打造“知識(shí)之都”的產(chǎn)商融合空間。該空間集聚了Active lab ，聯(lián)合15家研究機(jī)構(gòu)、學(xué)校、企業(yè)資源布展；Café Lab 交流和休憩空間，提供書籍與電子設(shè)備；Event Lab 展覽空間，舉辦各類藝術(shù)、科技、企業(yè)交流的短期展覽；組團(tuán)式創(chuàng)新體驗(yàn)平臺(tái)，未來生活體驗(yàn)館。通過四個(gè)空間功能組合，吸附了奔馳、近畿大學(xué)水產(chǎn)研究所等頭部企業(yè)對(duì)自身核心產(chǎn)品與理念進(jìn)行展示性布局，為產(chǎn)業(yè)提供了外向型平臺(tái)的同時(shí)，豐富消費(fèi)者的體驗(yàn)感受。同時(shí)整場(chǎng)內(nèi)聚合知識(shí)影院、會(huì)議中心、知識(shí)沙龍、聯(lián)合辦公等產(chǎn)業(yè)服務(wù)類主力引擎，進(jìn)一步提升對(duì)產(chǎn)業(yè)的吸附粘性，從而吸引以頭部企業(yè)連帶新晉創(chuàng)業(yè)公司的多層次消費(fèi)人群組合。

▲ 日本GrandFront Mercedes-Benz Connection

傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)組合在產(chǎn)城融合新區(qū)開發(fā)初期面臨常住人口不足、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不足情況之下，結(jié)合產(chǎn)業(yè)需求功能的商業(yè)業(yè)態(tài)，可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)引擎性質(zhì)，通過借力商業(yè)IP吸引消費(fèi)流量與產(chǎn)業(yè)流量，擴(kuò)大輻射范圍及服務(wù)人群，彌補(bǔ)人口不足的缺陷的同時(shí)，提升片區(qū)在產(chǎn)業(yè)間的話題熱度，形成優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)配套在產(chǎn)城融合項(xiàng)目中的額外價(jià)值體現(xiàn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

▲ 日本GrandFront近畿大學(xué)水產(chǎn)研究所

商業(yè)高頻的核心客群依然無法跳脫在地消費(fèi)人群。在產(chǎn)城融合片區(qū)中，不同類型產(chǎn)業(yè)集聚其對(duì)應(yīng)的核心工作者往往具備較大的消費(fèi)習(xí)慣差異、消費(fèi)畫像差異，而基于該類型差異布局的購(gòu)物中心，需要針對(duì)性、極致化的調(diào)整部分業(yè)態(tài)與品類，亦或?qū)⒆陨淼南M(fèi)級(jí)次、消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)場(chǎng)景與在地人群實(shí)現(xiàn)對(duì)位，而這均有賴于對(duì)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者核心畫像的解讀。

▲ 韓國(guó)Starfield Hanam 休閑主力店Aquafield水上樂園

以韓國(guó)Starfield Hanam為例，這座2016年開業(yè)的購(gòu)物中心坐落于首爾以東20KM的京畿道河南區(qū)域，周邊環(huán)繞著聚集于此的大量產(chǎn)業(yè)及在地的產(chǎn)業(yè)辦公人群。作為韓國(guó)極為重要的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，京畿道河南區(qū)域的核心產(chǎn)業(yè)支柱并非重工業(yè)，而是在纖維、皮革等制造業(yè)加持下延伸出時(shí)尚產(chǎn)業(yè)。該類型產(chǎn)業(yè)從業(yè)者往往對(duì)時(shí)尚關(guān)注度要求高，同時(shí)更加追求新潮的休閑享受型生活方式。Starfield Hanam以此為依托，同時(shí)考慮到首爾核心時(shí)尚圈零售的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，利用極大的面積空間布局了休閑相關(guān)的主力店業(yè)態(tài)。這其中便包括首爾最時(shí)尚的EATOPIA美食廣場(chǎng)、Aquafield13000平方米的室內(nèi)外水上樂園、家喻戶曉的運(yùn)動(dòng)萌獸運(yùn)動(dòng)公園，無不針對(duì)區(qū)域客群生活需求的同時(shí)，保證最新鮮的娛樂體驗(yàn)觸達(dá)。而在零售業(yè)態(tài)層面，Starfield Hanam引入大量汽車腕表等頭部的時(shí)尚零售品牌資源，挖掘區(qū)域中高端男性時(shí)尚從業(yè)者的消費(fèi)潛力。通過滿足在地產(chǎn)城融合人群的消費(fèi)需求，Starfield Hanam成為了區(qū)域絕對(duì)的消費(fèi)中心。

產(chǎn)城融合片區(qū)由于其自成體系的高度閉環(huán)，影響力塑造更多聚焦于業(yè)內(nèi)需求的企業(yè)及工作者。作為城市級(jí)片區(qū)，商業(yè)是唯一可更加直觀提供城市價(jià)值的物業(yè)類型。由于商業(yè)對(duì)外的話題性、目的性、到訪的吸附性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)特色資源打造極致化的體驗(yàn)式商業(yè)樂園，可以打破產(chǎn)城基于城市的功能隔閡邊界，為城市提供商業(yè)名片、休閑體驗(yàn)等多樣化的城市服務(wù)功能。

產(chǎn)業(yè)特色為主導(dǎo)的體驗(yàn)式商業(yè)樂園，其依托產(chǎn)業(yè)獨(dú)特性，其產(chǎn)生的消費(fèi)內(nèi)容有別于傳統(tǒng)商業(yè)內(nèi)容，具備產(chǎn)業(yè)自身屬性與互動(dòng)特征。在產(chǎn)城融合片區(qū)中，依托最為豐富的產(chǎn)業(yè)資源，嫁接可體驗(yàn)功能于商業(yè)中，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)內(nèi)容體驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)力的塑造，打造城市商業(yè)名片。

▲ 意大利FICO 室內(nèi)農(nóng)業(yè)種植體驗(yàn)

塑造體驗(yàn)樂園式消費(fèi)內(nèi)容需要對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行篩選，從而擇取最適宜的消費(fèi)內(nèi)容。以促成到訪為目的進(jìn)行產(chǎn)業(yè)篩選，需產(chǎn)業(yè)具備構(gòu)建“場(chǎng)景”或“體驗(yàn)”至少二者其一的塑造能力。消費(fèi)者到訪的動(dòng)因多種多樣，涵蓋場(chǎng)景、業(yè)態(tài)內(nèi)容、消費(fèi)體驗(yàn)等因素。以意大利FICO的農(nóng)業(yè)體驗(yàn)樂園為例，其塑造消費(fèi)業(yè)態(tài)內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)力的核心理念為“全鏈條”的產(chǎn)業(yè)體驗(yàn)過程?；谠摦a(chǎn)業(yè)上下游鏈條的豐富性，通過對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化改造，商業(yè)更多作為產(chǎn)業(yè)鏈條各端的體驗(yàn)載體。其農(nóng)業(yè)體驗(yàn)即實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)上游的種植產(chǎn)出體驗(yàn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的加工體驗(yàn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)體驗(yàn)三個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的不同階段串聯(lián)。從而實(shí)現(xiàn)片區(qū)農(nóng)業(yè)在城市乃至城際級(jí)別的影響力，為城市提供充足的旅游客群到訪與城市目的性打卡。

▲ 意大利FICO 農(nóng)產(chǎn)品制作流程觀摩體驗(yàn)

同時(shí)該類型項(xiàng)目的落地邏輯與商業(yè)地產(chǎn)邏輯相同，依賴于消費(fèi)轉(zhuǎn)化模式的探索。傳統(tǒng)項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)轉(zhuǎn)化的塑造可通過構(gòu)建更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系、豐富產(chǎn)品類型提升“提袋率”。而在塑造消費(fèi)業(yè)態(tài)內(nèi)容體驗(yàn)的同時(shí)，也在關(guān)注自身借勢(shì)的產(chǎn)業(yè)是否具備配套的可供C端直接消費(fèi)的下游產(chǎn)品，而其本質(zhì)上是依托消費(fèi)體驗(yàn)、場(chǎng)景為核心的目的到訪，最大限度地引入同一類目下的相關(guān)消費(fèi)品，進(jìn)而提升消費(fèi)轉(zhuǎn)化的落地性。

未來在產(chǎn)城融合片區(qū)中，商業(yè)創(chuàng)新將會(huì)依托產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷變化。無論是針對(duì)不同類型產(chǎn)業(yè)人群所打造的極致化商業(yè)，還是將城市產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能同商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)進(jìn)行有機(jī)融合，亦或是產(chǎn)業(yè)類樂園都有可能出現(xiàn)。商業(yè)與城市緊密聯(lián)系，結(jié)合各類城市功能需求做業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與延伸，將逐漸打破城市功能與商業(yè)的壁壘，最終將城市各類功能需求轉(zhuǎn)化為商業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，真正做到人、產(chǎn)、城在同一物業(yè)載體中實(shí)現(xiàn)無界的體驗(yàn)與消費(fèi)場(chǎng)景，進(jìn)而催生出一批以城市服務(wù)為核心，在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中為產(chǎn)業(yè)吸附更多人才與資源的產(chǎn)商融合項(xiàng)目。