“央國(guó)企”主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)的新時(shí)代到了

1，民企顆粒無(wú)收

8月4日，深圳第二批集中供地開拍。

16宗地，21家報(bào)名，參賽選手主要是兩大陣營(yíng)。

其一，央企代表隊(duì)。華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中海等，其二，地方國(guó)企代表隊(duì)，深鐵、天健、特發(fā)、深業(yè)！

值得感嘆的是，如此優(yōu)質(zhì)的城市，深圳上半年GDP破1.5萬(wàn)億，增速3%，位列四大一線城市之首，整個(gè)優(yōu)秀的城市基本面以及10.5%的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，但即使這樣，民營(yíng)房企報(bào)名甚少且

顆粒無(wú)收！

參與10宗以上地塊競(jìng)買的有2家房企，即華潤(rùn)置地和保利發(fā)展。

堪稱兩家頭部央企。前者十四五期間力爭(zhēng)再造一個(gè)華潤(rùn)置地，規(guī)模翻番，后者2022年初提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新發(fā)展戰(zhàn)略。

整體看，深圳第二輪集中供地，國(guó)家隊(duì)包場(chǎng)了！

2，“央國(guó)企”的新時(shí)代

不僅僅是深圳，放眼全國(guó)，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年民企拿地金額占比僅25％，且集中在少數(shù)幾家民營(yíng)房企中，比如龍湖、濱江等。

要知道在1年前，2021年上半年民企拿地占比是75%，正好央國(guó)企與民企比例“倒掛”過來(lái)了。

短短1年間，過去40年民營(yíng)房企幾乎長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)房地產(chǎn)（比如銷售額，拿地額、融資額）發(fā)展格局。

但僅僅1年間，格局就顛倒過來(lái)了，從7：3變成了3：7。

今天的投資排名就是未來(lái)3年的規(guī)模排名。

在眼下民營(yíng)房企收縮投資甚至大部分0拿地的格局下，加上一部分爆雷民營(yíng)房企快速收縮甚至未來(lái)被收購(gòu)重組出清，我們可以清晰預(yù)判的是——未來(lái)地產(chǎn)央國(guó)企在加速進(jìn)步，而民營(yíng)房企在無(wú)奈倒退。

一個(gè)按下快進(jìn)鍵

一個(gè)按下快退鍵

未來(lái)5年，“央國(guó)企”主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)的新時(shí)代到了。

3，民營(yíng)房企要撤離嗎？

行業(yè)最難最痛時(shí)，民營(yíng)房企老板都會(huì)思考2個(gè)戰(zhàn)略性的大問題：

其一，行業(yè)未來(lái)終局如何？

其二、要不要堅(jiān)持下去還是趁早撤離？

截至2021年12月，A股中已有30余家公司宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括奧園美谷、廣宇發(fā)展、廈門國(guó)貿(mào)等。

更難的2022上半年，相信更多中小民營(yíng)房企主動(dòng)或被動(dòng)撤離房地產(chǎn)。

不僅中小民營(yíng)房企，大型民營(yíng)房企恒大，融創(chuàng)都爆雷了，而且碧桂園也面臨承壓，如此以來(lái)，民營(yíng)房企到底是堅(jiān)守還是趁早撤離？是一個(gè)很重要的“選擇問題”。

回答這個(gè)問題，老潘認(rèn)為邏輯也很簡(jiǎn)單。核心有三點(diǎn)：

• 其一，這么嚴(yán)峻的調(diào)控后，地產(chǎn)賽道未來(lái)還“有木有”的玩？

• 其二，如果繼續(xù)堅(jiān)持在行業(yè)里挺過去，你的“位置”有木有？而且這個(gè)位置你認(rèn)可嗎？

• 其三，你的“能力、資源”支撐否？

認(rèn)真思考一下這三個(gè)能否“留下來(lái)”的問題，其實(shí)答案并不難。

4，行業(yè)沒問題：依舊長(zhǎng)期看多地產(chǎn)

第一個(gè)問題的答案，其實(shí)很簡(jiǎn)單粗暴。

別擔(dān)心，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)慢慢消亡，10年內(nèi)10萬(wàn)億蛋糕是妥妥的，10年后也還在。

你看最難的2022年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售了6.6萬(wàn)億，考慮到下半年供貨更多以及救市適度回暖，全年至少13萬(wàn)億是大概率事件。

所以，加上物價(jià)上漲，提醒一下，10年內(nèi)每年平均10萬(wàn)億，妥妥的。

10年之后也不用擔(dān)心。

對(duì)比歐美房地產(chǎn)“后成熟時(shí)代”，房地產(chǎn)依舊是GDP的大頭，美國(guó)英國(guó)房地產(chǎn)占GDP都在10%以上。

眼下，中國(guó)10年內(nèi)城鎮(zhèn)化64%的再提升到75%，這還能催生中國(guó)未來(lái)10年的“第二春”。

所以2022年雖難，但房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)依舊還有得玩。

市場(chǎng)自然規(guī)律是這樣，但政策會(huì)不會(huì)對(duì)行業(yè)下狠手？加深行業(yè)震蕩？

答案是否定的。

眼下，別看政府對(duì)高科技、新能源等行業(yè)高度重視，但問題是，高科技與新能源等新興產(chǎn)業(yè)對(duì)比房地產(chǎn)行業(yè)，也有三大不足或短板。

• 其一，很難有房地產(chǎn)行業(yè)每年18萬(wàn)億的超大體量；

• 其二，沒有房地產(chǎn)龐大的50多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，比如精裝修就是3萬(wàn)億賽道，二手房是7萬(wàn)億賽道，城市物業(yè)服務(wù)是3萬(wàn)億賽道……

• 其三，沒有房地產(chǎn)整個(gè)上下游能消化如此巨大的“社會(huì)就業(yè)”。

其次，地方政府中短期對(duì)房地產(chǎn)愛大于恨，所以也不會(huì)下狠手。

土地出讓收入占地方財(cái)政稅收的三分之一，甚至二分之一。政府44%的收入都來(lái)自于房地產(chǎn)。所以從政府政策層面，既不可能把房地產(chǎn)打入谷底，也沒有任何新興行業(yè)短期能接住房地產(chǎn)的盤子。

其三，任何行業(yè)發(fā)展都離不開“總需求”的審視。

哪怕是今天，雖然一二線很多家庭都有房子了，但小換大，老換新、近郊換市區(qū)，市區(qū)換中心，剛需換改善，改善換再改……需求巨大。

今天一二線城市隨便問一下你們身邊即使有房的人，其實(shí)他們依舊都有“改善”需求。

一個(gè)行業(yè)有大需求，自然就有大發(fā)展的空間！

有了這些判斷，你就沒必要為短期的“銷售下滑”過度擔(dān)憂，沒必要相信房地產(chǎn)是“夕陽(yáng)行業(yè)”的判斷。

這個(gè)行業(yè)還是有得玩的。

看看龍湖的6大航道，看看旭輝的三五的同心圓戰(zhàn)略，雖然沒有強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)規(guī)模沖刺目標(biāo)，但就戰(zhàn)略而言，是整個(gè)房地產(chǎn)上下游相關(guān)的“泛地產(chǎn)戰(zhàn)略”的一次擴(kuò)張。

5，未來(lái)房企的3支隊(duì)伍

接下來(lái)聊第二個(gè)大問題，即行業(yè)還有得玩，你要“擔(dān)憂”下一個(gè)問題。

即這一輪行業(yè)洗牌出清之后，你的位置有木有？

• 比如你是民營(yíng)房企，你的位置在哪里？

• 比如你是地方國(guó)企，你的位置又在哪？

• 比如你是16家央企，你的位置又在哪？

畢竟民企房企也分三六九等，比如示范民企和其他民企，比如千億級(jí)大哥哥和百億級(jí)小弟弟，比如全國(guó)化民營(yíng)房企與區(qū)域型民營(yíng)房企，大家的塊頭、地盤、能力、弱點(diǎn)都大不一樣。

同樣，地方國(guó)企也是房地產(chǎn)的巨大力量，畢竟相對(duì)16家央企隊(duì)，地方國(guó)企多而廣，對(duì)地方更熟悉。但地方國(guó)企也分化很大。

比如有的深耕一二線、規(guī)模較大、這幾年增長(zhǎng)夠猛的地方國(guó)企，比如廣州越秀地產(chǎn)，廈門的建發(fā)地產(chǎn)，珠海的華發(fā)地產(chǎn)，也有一些“新生”的地產(chǎn)國(guó)企，比如福州樓市在民營(yíng)閩系房企大面積爆雷后，福州國(guó)資委新成立幾家福州地產(chǎn)國(guó)企。

未來(lái)不是所有地方國(guó)企都能做大做強(qiáng)。

最后，16家地產(chǎn)主業(yè)的央企也有強(qiáng)弱之分。

比如本就規(guī)模最大的地產(chǎn)央企保利力求在全行業(yè)“進(jìn)三爭(zhēng)一”，比如華潤(rùn)置地希望未來(lái)5年“再造一個(gè)華潤(rùn)置地”，業(yè)績(jī)翻番，比如最會(huì)賺錢、盈利能力最強(qiáng)的中海地產(chǎn)……當(dāng)然16家央企也有比如中鐵建、中糧、五礦、中交等相對(duì)規(guī)模靠后的地產(chǎn)央企。

所以，未來(lái)5年，央企隊(duì)，國(guó)企隊(duì)，民企隊(duì)三支隊(duì)伍內(nèi)部會(huì)有一個(gè)大分化的競(jìng)爭(zhēng)格局，而在宏觀上，央國(guó)企與民營(yíng)房企又有一個(gè)大分化的趨勢(shì)格局。

一個(gè)快速的蛻變是，僅僅1年時(shí)間，看拿地額，銷售額，融資額，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)央國(guó)企與民營(yíng)房企的乾坤大挪移的位置互換。比如

2021年7月前，房地產(chǎn)民企與央國(guó)企是7比3

2022年7月后，民企央國(guó)企倒掛，變成3比7

倒掛之后，未來(lái)5年是央國(guó)企主導(dǎo)10萬(wàn)億+房地產(chǎn)行業(yè)！

今天老潘刷抖音，看到好友億翰嘯天總發(fā)布了一個(gè)更細(xì)分的趨勢(shì)研判：

即未來(lái)房地產(chǎn)三大隊(duì)伍，央企，地方國(guó)企，民企將整體逐步形成

3: 5: 2

的格局！

民營(yíng)房企未來(lái)就占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)的20%的蛋糕！

而地方國(guó)企由于數(shù)量多，分布廣、深耕當(dāng)?shù)囟嗄辏罱K占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)半壁江山！

不僅僅是整個(gè)蛋糕的劃分，未來(lái)央國(guó)企核心聚焦和主導(dǎo)中國(guó)一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和服務(wù)。而更多活下來(lái)的民營(yíng)房企可能更多在一二線周邊、廣大三四線以及一二線城市房地產(chǎn)細(xì)分賽道活下來(lái)，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)力。

但對(duì)于一些在區(qū)域深耕，城市深耕多年的民營(yíng)房企而言，以杭州一哥濱江為例，也是一種典型活法。即在單一或相對(duì)領(lǐng)先的深耕城市，集中所有力量，與全國(guó)化央國(guó)企比拼“單點(diǎn)城市”的投資，銷售，市場(chǎng)洞察，產(chǎn)品力，依舊會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

這也是一種深耕型民營(yíng)房企活法。

但從全國(guó)戰(zhàn)場(chǎng)來(lái)說，未來(lái)民營(yíng)房企難以與大型央企抗衡！

同樣在開發(fā)戰(zhàn)場(chǎng)之外，比如商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)、文旅戰(zhàn)場(chǎng)、養(yǎng)老戰(zhàn)場(chǎng)、公寓戰(zhàn)場(chǎng)等細(xì)分運(yùn)營(yíng)型戰(zhàn)場(chǎng)，專業(yè)能力、組織能力優(yōu)秀的民營(yíng)房企仍然有差異化優(yōu)勢(shì)和巨大發(fā)展空間。

不僅如此，類似建業(yè)與河南國(guó)資的混合所有制，也是一種出路與參考。

所以哪怕國(guó)進(jìn)民退，但民營(yíng)房企在未來(lái)依舊有自己的空間與活法。

尤其在如今央國(guó)企整體蛋糕占比還很小的時(shí)候，民營(yíng)房企還有轉(zhuǎn)型升級(jí)的窗口期。比如中指院發(fā)布，過去三年，國(guó)企市場(chǎng)份額從2019年的12.9%提升至2021年的14.0%。

眼下央國(guó)企雖占優(yōu)，但他們的總盤子并不夠大！

6，國(guó)進(jìn)民退的必然性

短短1年多，房地產(chǎn)的“拿地，銷售，融資”三個(gè)細(xì)分戰(zhàn)場(chǎng)，已經(jīng)體現(xiàn)出國(guó)進(jìn)民退的大變局！

怎么看這種綜合性、全局性的國(guó)進(jìn)民退大調(diào)整？

這個(gè)問題，我們可能需要從更高維度看待這個(gè)問題！

其一，中國(guó)房地產(chǎn)最大的問題已經(jīng)從過去的“發(fā)展問題”變?yōu)椤胺€(wěn)定問題”，“安全問題”，這是老潘提醒最大的行業(yè)定位之變。

房地產(chǎn)的40年，是民營(yíng)大飛躍的40年，如今房地產(chǎn)人均面積46平米，城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的高峰期已經(jīng)過，2021年18萬(wàn)億可能是中國(guó)房地產(chǎn)最高頂。

其二、登頂之后的中國(guó)房地產(chǎn)處于高位運(yùn)行，即體量巨大，金融關(guān)聯(lián)度超高，承載中國(guó)國(guó)民財(cái)富的60%，如今的中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，是金融系統(tǒng)安全的第一關(guān)聯(lián)行業(yè)，是累計(jì)多年形成的“高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”的新階段。

而三道紅線就是給高位的中國(guó)房地產(chǎn)降溫，降杠桿，降風(fēng)險(xiǎn)，不能再加杠桿，不能再房?jī)r(jià)失控的增長(zhǎng)，不能再大起大落……所以，中國(guó)房地產(chǎn)此刻最大的定性是

安全問題，穩(wěn)定問題！

這與當(dāng)初98年取消福利分房，大水漫灌房地產(chǎn)，瘋狂加杠桿大發(fā)展，房企3年百億到千億的狂奔階段是不同的。因?yàn)楸藭r(shí)過去20年高度市場(chǎng)化行業(yè)最大的定性是“發(fā)展問題”，是彼時(shí)應(yīng)對(duì)98年金融危機(jī)的“救中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的無(wú)奈之舉，包含預(yù)售制推出也是當(dāng)初的無(wú)奈。

其三，但此刻乃至未來(lái)

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“安全、穩(wěn)定、民生”為特征的新階段時(shí)

當(dāng)房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)嚴(yán)重影響“國(guó)計(jì)民生”時(shí)

當(dāng)房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”時(shí)候

鑒于民營(yíng)企業(yè)一切以“利潤(rùn)最大化”為前提、時(shí)刻殘酷市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的民營(yíng)房企，勢(shì)必會(huì)加劇市場(chǎng)和行業(yè)的波動(dòng)，如果在房地產(chǎn)求穩(wěn)的新時(shí)代，民營(yíng)房企再繼續(xù)主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)，控制中國(guó)房地產(chǎn)，這可能就是決策層、宏觀層面所不愿意看到的格局。

反過來(lái)，此刻換之以央企，國(guó)企為主導(dǎo)的中國(guó)房地產(chǎn)的“穩(wěn)定大局”、“民生大局”似乎更匹配國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)下一階段發(fā)展的期許！

7，房企出清就在這2、3年

救行業(yè)，不會(huì)救問題民營(yíng)房企，所以728會(huì)議給出一個(gè)“穩(wěn)行業(yè)”的定調(diào)。

救項(xiàng)目，保交樓，保民生，所以728會(huì)議首次提出了“保交樓”的新定位！

也別指望大水漫灌，別指望行業(yè)快速回暖，向以前高歌猛進(jìn)絕對(duì)不可能了。

李克強(qiáng)總理在7月19日出席世界經(jīng)濟(jì)論壇全球企業(yè)家視頻特別對(duì)話會(huì)時(shí)指出，“不會(huì)為了過高增長(zhǎng)目標(biāo)而出臺(tái)超大規(guī)模刺激措施、超發(fā)貨幣、預(yù)支未來(lái)”

也別指望國(guó)家會(huì)針對(duì)問題民營(yíng)房企針對(duì)性“救市”。

一則國(guó)進(jìn)民退大趨勢(shì)下，三道紅線以及針對(duì)問題民營(yíng)房企融資卡死，本身就是一種洗牌出清的過程。

二則早在2021年10月，央行和住建部，就已指出確定性的方向，由于市場(chǎng)下行，無(wú)法從銷售回款中獲得資金面平衡的房企，可以通過兼并重組的方式，來(lái)緩解財(cái)務(wù)，本質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)的“供給側(cè)出清”！

其實(shí)今天房地產(chǎn)爆雷與民營(yíng)房企哀鴻遍野，其實(shí)國(guó)家稍微針對(duì)民營(yíng)房企開發(fā)貸，信用債松一些口子，其實(shí)很多民營(yíng)房企就可以緩口氣了。事實(shí)上，今天大中型民營(yíng)房企經(jīng)過40年的市場(chǎng)一線洗禮變革競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化，其實(shí)產(chǎn)品力、服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力、組織力、品牌力、成本控制力等都已經(jīng)比較成熟和專業(yè)化，他們并非是粗放落后的選手。

眼下正處于“保行業(yè)，保交樓、不保企業(yè)”的格局中。

尤其是從2021年7月陡然市場(chǎng)下滑到如今2022年8月已經(jīng)整整1年的銷售大跳水，但針對(duì)問題民營(yíng)房企大力度的救市政策依舊遲遲沒有出現(xiàn)，一些政策工具箱其實(shí)并沒有用足用透……這其實(shí)本身就意味著頂層政策在堅(jiān)決執(zhí)行房企的優(yōu)勝劣汰和希望兼并重組盡快的到來(lái)。

眼下爆雷房企頗多，但破產(chǎn)的卻很少，真正被兼并重組的大型民營(yíng)房企都很少！民營(yíng)房企還在繼續(xù)撐著，呼喚黎明到來(lái)。

這是一種拉鋸戰(zhàn)，也是一種時(shí)間賽跑