停工和爛尾項(xiàng)目如何盤活？

停貸潮事件蔓延后，市場(chǎng)各方都非常關(guān)注“保交樓”到底如何實(shí)現(xiàn)。坦白地說(shuō)，目前暫時(shí)未見(jiàn)非常明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，也未有足夠多的路徑可供參考，目前各地也更多的是在自行摸索，比如鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與河南資產(chǎn)管理有限公司（均為地方國(guó)企）近期擬聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

爛尾項(xiàng)目及停工項(xiàng)目在“保交樓”的任務(wù)下，目前最難解決的仍舊是復(fù)工資金的問(wèn)題，以河南鞏義市為例，針對(duì)問(wèn)題樓盤銷售困難大、盈利空間小、難以取得群眾和金融機(jī)構(gòu)信任等“自救難”現(xiàn)狀，政府工作組提出“平等協(xié)商、適當(dāng)讓利、合力融資”方案，發(fā)動(dòng)購(gòu)房戶補(bǔ)繳后續(xù)房款、協(xié)調(diào)施工企業(yè)調(diào)整工程款支付比例和支付方式、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)放貸投資，采取居民自救和合力共救相結(jié)合的方式，共同支持項(xiàng)目重啟。值得稱道的是，鞏義市發(fā)布的問(wèn)題樓盤處置經(jīng)驗(yàn)中，針對(duì)澳龍港灣等3個(gè)項(xiàng)目采取的破產(chǎn)復(fù)工續(xù)建模式非常值得借鑒。

回到現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題上，假設(shè)停工項(xiàng)目“保交房”所需資金都不得不讓開發(fā)商自行解決，那很可能繼續(xù)進(jìn)入死循環(huán)，尤其是已爆雷的房企，想通過(guò)項(xiàng)目本身的銷售繼續(xù)回血可能是天方夜譚（沒(méi)有新的購(gòu)房人愿意購(gòu)買停工項(xiàng)目的房子以及爆雷房企的其他房子），因此想通過(guò)開發(fā)商以往的資金池滾動(dòng)模式從集團(tuán)或其他項(xiàng)目調(diào)撥資金解決停工項(xiàng)目的復(fù)工并“保交樓”存在很現(xiàn)實(shí)的障礙。

不少同行認(rèn)為，如果項(xiàng)目的剩余貨值能讓項(xiàng)目本身實(shí)現(xiàn)資金平衡或略有盈利，則引入AMC的資金或其他投資機(jī)構(gòu)的共益?zhèn)鶛?quán)等是否更能解決問(wèn)題？筆者傾向于認(rèn)為，就目前的市場(chǎng)情況而言，除非是政府層面監(jiān)督或督促性質(zhì)地要求金融端（不管是銀行還是AMC等）給予房企或項(xiàng)目公司足夠的支持（包括展期、續(xù)貸、新增授信等），且地方的調(diào)控政策繼續(xù)放松以促進(jìn)房企的項(xiàng)目銷售、盤活庫(kù)存和消化債務(wù)，同時(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管，不然大概率還是無(wú)法為復(fù)工解決資金來(lái)源問(wèn)題，尤其是購(gòu)房者的信心問(wèn)題。

再?gòu)娜谫Y的角度來(lái)看，在項(xiàng)目有剩余貨值且能實(shí)現(xiàn)資金平衡的情況下，AMC等投資機(jī)構(gòu)向停工項(xiàng)目（尤其是爆雷房企的項(xiàng)目）提供資金支持的同時(shí)，如果能同步引入國(guó)央企開發(fā)商代建代管，或許更能解決問(wèn)題，尤其是能為剩余貨值的銷售注入更大的信心，而這或許也是盤活剩余貨值的更優(yōu)選擇。

最差的情況下，如果項(xiàng)目已賣完，但預(yù)售監(jiān)管資金卻已被劃走或挪用，則要么想盡辦法追回被挪用的資金（該追責(zé)的就追責(zé)），要么就只能指望地方國(guó)企或城投平臺(tái)的墊資代建等方式，不過(guò)資金問(wèn)題也只能指望中央統(tǒng)籌和地方協(xié)調(diào)，比如資金先由地方國(guó)企或預(yù)售資金監(jiān)管銀行來(lái)提供，或者是政策性銀行給城投平臺(tái)、施工單位提供貸款，又或者是督促銀行提供貸款給AMC做政策性收購(gòu)。總之，最好是地方政府牽頭，先解決“保交樓”的問(wèn)題，預(yù)售資金被挪走的部分后面逐步追回。

筆者認(rèn)為，對(duì)于“停貸潮”問(wèn)題背后“房企沒(méi)錢、購(gòu)房人沒(méi)信心”這兩個(gè)核心的障礙點(diǎn)，目前最關(guān)鍵的還是地方政府如何對(duì)“保交房”進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)以給購(gòu)房人足夠的信心。值得慶幸的是，據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期包括寧波、咸陽(yáng)、遂寧、鞏義、洛陽(yáng)、駐馬店、平頂山、綿陽(yáng)等近十個(gè)城市，或是對(duì)區(qū)域內(nèi)房企展開了約談、了解問(wèn)題樓盤復(fù)工難題，或是推出了“一對(duì)一幫扶”、“一盤一策”等方案，助力問(wèn)題樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解，而上述舉措總體上確實(shí)避免了“停貸潮”事件的惡化。需注意的是，盡管銀行方面認(rèn)為“停貸潮”事件對(duì)銀行的影響非常有限，比如最差的情況下就是適當(dāng)給予展期，但“斷供潮”引起的銷售信心的崩塌卻仍在擴(kuò)大，目前事實(shí)上也引起了信用的崩塌，比如“停貸潮”出現(xiàn)后房企債券的整體大幅下挫已經(jīng)蔓延到了混合所有制企業(yè)和頭部?jī)?yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

值得一提的是，就預(yù)售資金監(jiān)管一事而言，銀行一直都騎虎難下，此前地方政府（住建部門）一直試圖讓房企更有效地使用監(jiān)管賬戶資金，比如南通市5月20日發(fā)文要求對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金實(shí)行差別化監(jiān)管政策，增加撥付節(jié)點(diǎn)、降低重點(diǎn)監(jiān)管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預(yù)售監(jiān)管資金等；成都市6月8日發(fā)布的17條舉措中提到“提高商品房預(yù)售資金使用效率，對(duì)信用良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管期間，提供見(jiàn)索即付性銀行保函的，保證額度可提高10%，最高不超過(guò)50%”；等等。但實(shí)際上，銀行在樓市下行期對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管放松的響應(yīng)程度非常有限，比如樓市下行期銀行基本都不太愿意給房企開具保函以置換監(jiān)管賬戶中的資金，此次的“停貸潮”事件更是讓住建部門和銀行本能地加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。

事實(shí)上，此次的“停貸潮”事件讓住建部門與銀行之間的關(guān)系變得更為微妙，尤其是在預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任界定方面。除此之外，盡管在停貸潮事件的處理上監(jiān)管部門要求金融機(jī)構(gòu)給予開發(fā)商更多的支持，但就現(xiàn)實(shí)情況而言，大部分銀行都已變得更加謹(jǐn)慎，銀行最近對(duì)民營(yíng)房企的收貸動(dòng)作也非常明顯，因此，不管是繼續(xù)給房企提供貸款，還是預(yù)售資金的監(jiān)管，銀行目前的風(fēng)控肯定會(huì)加強(qiáng)，而這對(duì)“保交樓”的任務(wù)來(lái)說(shuō)卻不是什么好事。

文章來(lái)源：西政資本