北京、上海等各地都相繼專門出臺了支持城市更新和鼓勵國央企借助城市更新盤活存量資產(chǎn)的各種實施細(xì)則。這些預(yù)示著城市更新的真正大幕才剛剛開啟。

壹：轉(zhuǎn)變操盤思維是關(guān)鍵

隨著各大城市政策的不斷深入，這個萬億級黃金賽道難度正在不斷升級，必須要有新的解法。

城市更新面對的是一個個真實、動態(tài)變化的城市，要解決產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、居住、社會、文化、運營等方面的復(fù)雜問題。在實施中，需要具有空間邏輯、產(chǎn)業(yè)邏輯、社會邏輯、運營邏輯的落地性的策劃和貫穿全過程的整體性的操盤，來實現(xiàn)各個方面要素的平衡。可以說一個優(yōu)秀的城市更新操盤者，是一個工程師、一個社會學(xué)家，一個商人，一個管理學(xué)專家……

一、社會思維 · 敬畏之心

城市更新與傳統(tǒng)的城市開發(fā)最大的區(qū)別就是，這不是【白紙作畫】是一個有充滿束縛的創(chuàng)意過程。

在城市更新的計活動中，一草一木、一磚一瓦、一個攤位、一個店名……這些充滿在生活中的碎片，可能就是某些市民的記憶，甚至一代人、整座城的記憶，設(shè)計者必須對此保有【敬畏之心】，對其價值要充分的評估。設(shè)計師們純粹的天馬行空設(shè)計，絕對不適用城市更新！

二、頂設(shè)思維 · 統(tǒng)籌規(guī)劃能力

城市更新規(guī)劃時，不僅要能夠解決城市或者片區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展瓶頸，而且要在城市更新改造的過程中實現(xiàn)與整個城市的資源優(yōu)勢高度融合。在做整體定位時，要確保更新后的項目“不過時”，能夠持續(xù)引領(lǐng)城市發(fā)展潮流。所以說，城市更新者必須站在頂層視角，去統(tǒng)籌新舊文化、城市共性與更新區(qū)的特色、局部與整體發(fā)展模型、當(dāng)下需求與未來發(fā)展等諸多要素。

三、運營思維 · 多業(yè)態(tài)開發(fā)和迭代能力

城市更新是一個動態(tài)的持續(xù)的開發(fā)過程。除了硬件更新，更要給它尋找到一個更新的驅(qū)動力。

把握未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢、生活方式的變化趨勢，從運營的角度科學(xué)的定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、產(chǎn)業(yè)融合方式、用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)效益去反哺城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，形成城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)閉環(huán)和良性循環(huán)，去迭代城市新的創(chuàng)新驅(qū)動力。

城市更新的5種模式

《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》中提出：在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等三區(qū)一寸改造為主要內(nèi)容的城市更新行動；在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)的改造。

通過典型案例的研究，我們來尋找符合我國的現(xiàn)狀與政策的幾種城市更新的模式：

模式一：文化再生，文化街區(qū)升級

此類項目的城市更新同時涉及到歷史景觀的特色優(yōu)化、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)與再利用、產(chǎn)業(yè)的重新定位與運營、相關(guān)人群就業(yè)與生活條件改善等問題。其核心要點是必須以區(qū)域的特色文化與資源為依托，建構(gòu)符合現(xiàn)代城市生活的新空間與新業(yè)態(tài)，促進(jìn)其形成特色突出、傳承文化脈絡(luò)又符合時代需求的產(chǎn)業(yè)模式和生活模式，在城市的中心區(qū)域換發(fā)出新的生機。

典型案例：重新“十八梯”

原本是重慶“最后的貧民窟”的十八梯，2021年國慶期間開街，單日游客過十萬人次。

重慶十八梯在文化上延續(xù)了老城區(qū)的文化積淀，同時深入挖掘文化內(nèi)涵、傳統(tǒng)故事、老居民生活方式予以新的詮釋，在空間上對重慶傳統(tǒng)的山城肌理、街巷結(jié)構(gòu)、生活空間及建筑材質(zhì)進(jìn)行了保留與升級，與新時代的新文旅模式相結(jié)合，煥發(fā)出了了城市有機更新的商業(yè)新活力。是歷史風(fēng)貌類更新項目中的出彩之作。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P50

模式二：商業(yè)爆改，陳舊商場爆改沉浸式

沉浸式主題街區(qū)的做法比較常見的有兩大類型：

一類是全面沉浸的打造，比如說上海TX淮海·年輕力中心、長沙文和友、長春·這有山；另一類是購物中心局部區(qū)域主題化改造。

典型案例：北京·和平菓局

這類項目一般會選擇購物中心內(nèi)部坪效較低的區(qū)域，布局在高層或者地下商業(yè)街。這類項目的面積并不是很大，往往控制在一個主力店的面積規(guī)模，即 2,000~6,000平米，往往需要挑高的空間，更利于場景營造。項目多以城市在地文化為根基，將傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代商業(yè)有機融合、創(chuàng)新發(fā)展，復(fù)刻一個沉浸式主題場景。

不僅需要給消費者帶來豐富美味的餐飲及新奇有趣的體驗，同時也需要幫助一些小型餐飲解決坪效問題，控制租金成本，對商場而言也可以通過場景化的打造收獲更多客流和消費。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P29

模式三：微更新，城市景觀微更新

城市景觀微更新的價值，如同為城市實施一種“微創(chuàng)手術(shù)”，它就是要深入到神經(jīng)系統(tǒng)的細(xì)枝末節(jié)，優(yōu)化微循環(huán)、提升微體驗，它的更新進(jìn)程可以由小到大，由少到多的進(jìn)行改造，而它未來產(chǎn)生的效應(yīng)將是裂變式的，最終匯聚成一種城市面貌的煥然一新。

典型案例：上海長寧區(qū)中環(huán)立交“橋下空間”更新項目

結(jié)合蘇州河長寧段11.2公里的濱水岸線改造，入駐專業(yè)建設(shè)運營方洛克公園，將曾經(jīng)壓抑、灰暗的“橋蔭空間”植入“街區(qū)文化、休憩體育”等功能，進(jìn)行了彩色化的改造，成為年輕人熱衷的網(wǎng)紅運動場。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P11

模式四：產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，老舊工廠區(qū)改造

城市老舊廠房的升級不僅僅是空間改造，最核心的是園區(qū)功能煥新。以文化驅(qū)動城市存量更新，老廠區(qū)一般占地面積大、建筑數(shù)量多具備一定規(guī)模效應(yīng)，足以承載多種業(yè)態(tài)模式。運營方只需根據(jù)所處區(qū)域的市場環(huán)境、消費者需求進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合即可。

再加上文化屬性的賦能，改造后的老廠區(qū)也更易吸引消費者、打造品牌影響力。但在自身具備的文化屬性、網(wǎng)紅屬性光環(huán)外，如何清晰定位、打造差異化競爭力，并通過合理運營提升綜合體本身的商業(yè)價值，這決定了老廠區(qū)改造后能否持續(xù)發(fā)展。

典型案例：西安·叁伍壹壹TFEP

以“微更新、輕改造”為主導(dǎo)理念，將原址為中國人民解放軍第三五一一工廠的園區(qū)，定義為“新型社區(qū)中心”，為周邊3公里內(nèi)的社區(qū)居民，提供日常就餐、購物以及休閑娛樂等一站式服務(wù)。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P100

典型案例：首創(chuàng)·郎園Station

北京紡織倉庫轉(zhuǎn)型為首創(chuàng)郎園Station國際文化社區(qū)，利用工業(yè)底蘊十足的庫區(qū)現(xiàn)有存量空間，結(jié)合朝陽區(qū)的發(fā)展格局，打造了一個無邊界共享生態(tài)文化空間。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P97

模式五：美好生活，社區(qū)更新

這種模式需要“大刀”換“小刀”；“硬刀”換“軟刀”。老舊小區(qū)、城中村改造，一方面是對已經(jīng)存在的客體（建筑物等硬件）的微改造，另一方面為各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟環(huán)境的延續(xù)與更新。

典型案例：深圳·南頭古城

南頭古城里植入符合現(xiàn)代人需求的特色項目，從“城中村”創(chuàng)造性的逆襲成為一個全新的文化融合新古城。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P35

典型案例：北京·勁松小區(qū)

勁松小區(qū)除了精細(xì)化的進(jìn)行了社區(qū)更新外，“勁松模式”成為全國率先引入社會資本推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項目，蹚出了一條“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)投融資模式。

摘自《城市更新與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案例研究》P91

城市更新是一個永動的話題，操盤者必須“逃離自我設(shè)定”“走出專業(yè)圈”打破局限，培養(yǎng)”跨界的意識“，才能做到真正的參與城市的更新發(fā)展。