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如何激活失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)?重構(gòu)「有效商業(yè)生態(tài)圈」五步曲詳解

來源:商用地產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化       作者:商用地產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化       時(shí)間:2022-05-25

1)許多商業(yè)項(xiàng)目“被設(shè)計(jì)坑死”不能完全怪設(shè)計(jì),因?yàn)檫@些項(xiàng)目的甲方在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中沒有提供需要的落戶商家信息,故而無法定制商家運(yùn)行條件與配套條件,只能按照通用型商業(yè)設(shè)計(jì),導(dǎo)致建成后引進(jìn)商家無法落戶以及缺乏運(yùn)行條件

 

2)市場上“被設(shè)計(jì)坑死”的商業(yè)項(xiàng)目眾多,能不能開展“死項(xiàng)目復(fù)活”研究(后稱失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)),把一些能夠通過改造復(fù)活的死項(xiàng)目救活?

 

3)還有不少商業(yè)項(xiàng)目本來是活的,后來“死”了并非被設(shè)計(jì)坑死而是因?yàn)?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; visibility: visible;">商業(yè)生態(tài)沒有與時(shí)俱進(jìn),被時(shí)代拋棄。這些項(xiàng)目如何復(fù)活?


今天本文就來專門討論上述三個(gè)問題,并重點(diǎn)探討當(dāng)下眾多商業(yè)“死項(xiàng)目如何復(fù)活”問題。

 

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失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)定義與分類


商業(yè)地產(chǎn)是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。


商業(yè)地產(chǎn)廣義上指各種用于零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公、酒店等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。


而國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的“商業(yè)地產(chǎn)”。本文所講的“商業(yè)地產(chǎn)”就是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。


“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”指的是失去收益功能或失去活力(包括收入不抵運(yùn)行成本)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,如下圖三個(gè)項(xiàng)目,可謂是上海“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”的典型:

圖片


筆者上篇《新形勢下如何構(gòu)建有效商業(yè)生態(tài)圈》一文中提到的“全上海單店平均年銷售僅為2.16億元人民幣的低坪效購物中心”,加上如圖一顯示的百聯(lián)虹口購物中心與圖二顯示的百聯(lián)虹橋友誼商城這類已歇業(yè)購物中心,再加上如上面圖三顯示的徐匯濱江夢中心這類閑置商業(yè)項(xiàng)目——可以推算出全上海共有“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”300多家

 

為了給上述“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”分類,先來引入一個(gè)南京商業(yè)地產(chǎn)專家蘇曉晴老師提出的概念:“商業(yè)業(yè)態(tài)突變期”

 

根據(jù)筆者觀察,以大賣場與百貨店衰落為標(biāo)志上海商業(yè)生態(tài)“突變期”始于2015年,也就是以那個(gè)時(shí)間段為分水嶺。


隨著電商發(fā)展普及打破商品“稀缺性”后,大賣場與百貨店的客流與銷售不斷下降,導(dǎo)致以大賣場百貨店為主力店的購物中心客流與銷售不斷下降。


從那時(shí)起,新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始放棄大賣場與百貨店作為其主力店,取而代之的是采用增加餐飲、文化娛樂、健康養(yǎng)生、健身運(yùn)動(dòng)、親子教育、輕奢快銷、冰雪運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目作為新型主力店

 

自“突變期”以來,購物中心主要功能從“購物休閑”轉(zhuǎn)型為“休閑購物”,以七寶萬科廣場為代表的購物中心轉(zhuǎn)型好的,成功了;沒轉(zhuǎn)型好的,衰敗了。

 

我們可以參見下圖:

圖片圖源網(wǎng)絡(luò)

 

當(dāng)電商銷售占比達(dá)到社會消費(fèi)品零售總額10%時(shí)(2015年),購物中心的功能需要從“購物休閑”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶蓍e購物了”。2020年電商銷售占社會消費(fèi)品零售總額的25%,后來的2021年這個(gè)占比略有下降。


所以,到這里我們可以解釋上海眾多的低坪效的購物中心包括已經(jīng)歇業(yè)的購物中心如百聯(lián)虹口購物中心與百聯(lián)虹橋友誼商城在內(nèi)眾多商業(yè)項(xiàng)目的客流與銷售江河日下,其實(shí)是因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)態(tài)組合落后了,這是第一類“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”。

 

第二類“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是以“徐匯濱江夢中心”為代表的,2015年商業(yè)“突變期”之后竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

盡管這些項(xiàng)目不再以大賣場與百貨店為主力店但開業(yè)后依然客流稀少,導(dǎo)致銷售低或招不來商開不了業(yè)而閑置的在上海有不少。

 

2021年6月27日在上海大學(xué)“區(qū)域與城市發(fā)展研究院”成立大會上,市政府規(guī)劃處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)透露,全上海閑置的廣義“商業(yè)地產(chǎn)”總量達(dá)1.4億平方米

 

按照狹義商業(yè)地產(chǎn)占比三分之一推算,在上海第二類“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”總量達(dá)四千萬平方米以上!

 

而這些陷入“招商難”“開業(yè)難”“運(yùn)行難”“收租難”的失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的原因,實(shí)際上如前面分析,都是因?yàn)檫@些項(xiàng)目“規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造”是按照“通用商業(yè)”模式來開發(fā)的——所以開發(fā)出來的物業(yè)產(chǎn)品都是“通用商業(yè)”物業(yè)產(chǎn)品,難以適應(yīng)后面招商來商家落戶與運(yùn)行需要,如下圖:


圖片圖源筆者

 

2015年開建2018年竣工的徐匯濱江夢中心項(xiàng)目,請了國際房地產(chǎn)咨詢顧問五大行之一的第一太平戴維斯做商業(yè)定位與商業(yè)策劃,請了國際著名的巴馬丹拿設(shè)計(jì)集團(tuán)做設(shè)計(jì),為什么還會落得如此下場?


因?yàn)樽錾虡I(yè)定位策劃的與做建筑設(shè)計(jì)的各行其是,商業(yè)生態(tài)圈只做了定位,商業(yè)建筑平臺的設(shè)計(jì)沒有參照商業(yè)生態(tài)圈定位的要求,而是按照建筑師自己的邏輯來進(jìn)行設(shè)計(jì)。


結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)生態(tài)圈定位的商家,特別是主力店無法在按照巴馬丹拿設(shè)計(jì)建造出來的商業(yè)建筑平臺上落戶。見上圖,建筑平面圖上有顏色的部位擬引進(jìn)商業(yè)定位的主力店實(shí)際卻落不了戶。


2017年8月,當(dāng)夢中心項(xiàng)目建筑物已經(jīng)封頂,甲方招商團(tuán)隊(duì)開始招商時(shí)才發(fā)現(xiàn),商業(yè)定位擬定引進(jìn)的商家特別是主力店,幾乎全都無法落戶!


“國際一流大師”策劃的商業(yè)方案無法落位到“國際一流大師”設(shè)計(jì)出來的商業(yè)建筑平臺上,于是項(xiàng)目2018年底竣工后就閑置了。實(shí)在可惜!

 

據(jù)筆者觀察,在上海,類似徐匯濱江夢中心這樣的招不來商開不了業(yè)的閑置“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”還在快速增量之中。相信全國范圍內(nèi)更不在少數(shù)。


2020年2月13日自媒體上海樓典推出《上海規(guī)劃在建的50個(gè)CBD,中心太多!宇宙不夠用了》一文報(bào)道,上海虹口、黃浦、靜安、楊浦、浦東、普陀、寶山、徐匯、虹橋、長寧、臨港新區(qū)共有50個(gè)在建的CBD項(xiàng)目,總開發(fā)量一億多平方米,其中有數(shù)千萬零售商業(yè)建筑都要在這一兩年內(nèi)竣工交付。

 

筆者認(rèn)為,如果沒有盡早重視起這個(gè)問題防患于未然,屆時(shí)將會有眾多類似徐匯濱江夢中心這樣招不來商開不了業(yè)的閑置項(xiàng)目加入到“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”隊(duì)伍中來。

 

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失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)激活


實(shí)際上,只要區(qū)位與建筑物業(yè)條件不是特別差,無論第一類還是第二類“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”,都有可能通過“重構(gòu)有效商業(yè)生態(tài)圈”來重新激活。

 

“重構(gòu)有效商業(yè)生態(tài)圈”,就是要對該項(xiàng)目進(jìn)行有效商業(yè)生態(tài)圈重構(gòu)的“商業(yè)定位”與“產(chǎn)品定位”

 

重構(gòu)有效“商業(yè)生態(tài)圈”,實(shí)際上是找準(zhǔn)商業(yè)“需求”、找準(zhǔn)“滿足這類需求的商家”、找到聚集人氣的商家群體和能夠出租金的商家群體,把它們合理組合起來布置到為其量身定制的商業(yè)運(yùn)行平臺上,讓這個(gè)商業(yè)組合中的商業(yè)商家(利益相關(guān)者)通過合作共同開展經(jīng)營活動(dòng)從而創(chuàng)造價(jià)值。

 

重構(gòu)有效商業(yè)生態(tài)圈需要做好以下五個(gè)步驟:

 

第一步:

重構(gòu)“商業(yè)定位”,找好替換商家

 

進(jìn)行有效商業(yè)生態(tài)圈重構(gòu)的“商業(yè)定位”必須要以能夠生存并產(chǎn)生效益的原則來定,是需要“脫胎換骨”的重置,必須嚴(yán)格按照“發(fā)現(xiàn)需求”、“找準(zhǔn)商家”、“生態(tài)圈平衡”這三個(gè)程序來選擇這個(gè)商業(yè)生態(tài)圈的商家組合。

 

重構(gòu)好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)生態(tài)圈,前期商業(yè)定位特別重要:

 

一個(gè)項(xiàng)目上商業(yè)生態(tài)圈內(nèi)各類業(yè)態(tài)占比組合,既要滿足“聚客”要求——哪些是顧客一定要光顧的商家如生活必需零售、文體、體驗(yàn)或網(wǎng)紅熱門的商家,這些商家能夠聚客但租金較低;

 

又要滿足“聚財(cái)”要求——這些商家聚客能力一般但租金承受能力高,能夠出比較高的租金;

 

并且要做到完美平衡又要有發(fā)展空間,這個(gè)商業(yè)生態(tài)圈是動(dòng)態(tài)的,可以分為初始版、過渡版、提升版并具有可操作性


如筆者為某開業(yè)十多年的以大賣場與百貨店為主力店的購物中心重構(gòu)“有效商業(yè)生態(tài)圈”定位,做了如下示意圖:


圖片圖源筆者


第二步:

重構(gòu)“商家落戶”,優(yōu)化落戶空間

 

想把重構(gòu)商業(yè)定位的商家落戶到指定位置,你就會發(fā)現(xiàn)商家落戶位置的空間需要優(yōu)化:


如上面的運(yùn)動(dòng)館落戶空間需要上下貫通三層,那么就需要把運(yùn)動(dòng)館落戶位置F4與屋頂部分樓板打穿,運(yùn)動(dòng)館底部需要加固;


如滑雪場斜坡雪道上下跨三層,需要在雪道部位局部打穿樓板構(gòu)建雪道結(jié)構(gòu);


如中西美食地方需要建一個(gè)大廳,局部的柱子需要拔除然后周邊柱子加固等等。


總之需要把所有新落戶的商家落戶空間與運(yùn)行條件解決好;

 


第三步:

重構(gòu)“交通條件”

 

如筆者為某購物中心做重構(gòu)“有效商業(yè)生態(tài)圈”定位,又做了商家重新落戶設(shè)計(jì),商家重新落戶好后,筆者又根據(jù)落戶好的商場,研究其商業(yè)運(yùn)行所必須的“交通配套條件”是否符合新落戶的商場運(yùn)行需要。


經(jīng)過研究分析,發(fā)現(xiàn)原有的交通配套條件與新落戶的商業(yè)運(yùn)行要求有很大的差距:


圖片圖源筆者

 

按照新落戶的商家,整個(gè)商場的“三點(diǎn)、四線、一空間”即“人流集散點(diǎn)”、“物流集散點(diǎn)”、“車流集散點(diǎn)”、“人流動(dòng)線”、“物流動(dòng)線”、“車流動(dòng)線”、“垂直交通動(dòng)線”、“共享空間”均需要調(diào)整,也就是把上述“三點(diǎn)、四線、一空間”按照新定位的商業(yè)生態(tài)圈的運(yùn)行需要做全面優(yōu)化調(diào)整,據(jù)此筆者為該購物中心做了上圖分析示意圖。

 


 第四步:

重構(gòu)“機(jī)電設(shè)施”

 

上述完成以后,讀者們可以從前面的業(yè)態(tài)對比圖看出,十年前的主力店只有兩家即“大賣場”與“百貨店”,而當(dāng)今的主力店有十幾家,其中零售業(yè)態(tài)中的精品超市、溜冰場、滑雪場、兒童樂園、運(yùn)動(dòng)世界、購物直播廳、餐飲業(yè)態(tài)中大型餐飲等總共十二個(gè)主力商家。

 

這些商家重新做好落位、整個(gè)商場重構(gòu)交通條件以后,原來的強(qiáng)弱電、通風(fēng)空調(diào)、燃?xì)夤┙o、給排水點(diǎn)、廢氣排放等等需要按照新布置的末端需求重新布置,現(xiàn)有系統(tǒng)可利用的利用,不符合利用要求的改建,所以要把這個(gè)系統(tǒng)按照末端需求,遵照“需求導(dǎo)向型機(jī)電設(shè)計(jì)原則”來進(jìn)行改造設(shè)計(jì),見下面筆者編制的某購物廣場改造后機(jī)電需求樣表:

 

圖片圖源筆者


上述表格顯示整個(gè)購物中心內(nèi)每一個(gè)商鋪編號、面積、業(yè)態(tài)性質(zhì)、供電需求、供水需求、補(bǔ)新風(fēng)需求、排油煙需求、空調(diào)需求、智能化弱電需求等等全部末端機(jī)電需求,然后根據(jù)需求表格要求,倒推干線需求到系統(tǒng)需求。

 

等到把末端、主干、系統(tǒng)需求全部搞明白以后,再進(jìn)行現(xiàn)存系統(tǒng)的改造設(shè)計(jì),包括擴(kuò)容設(shè)計(jì),確保更新后的機(jī)電系統(tǒng)符合商業(yè)生態(tài)圈重構(gòu)以后的使用要求


 

第五步:

重構(gòu)“營業(yè)場景”

 

這里所說的“場景”可分為停車配套的“場”,與銷售公共區(qū)域的“景”。


激活年代比較久遠(yuǎn)的失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn),如建于20年以前的項(xiàng)目絕大部分停車“場”配置嚴(yán)重不足,在重構(gòu)有效商業(yè)生態(tài)圈過程中需要特別關(guān)注,必須舍去部分商業(yè)面積來增加停車場面積

 

重建銷售公共區(qū)域的“景”實(shí)際上就是通過重新裝修賦予重構(gòu)的商業(yè)生態(tài)圈以新的形象

 


上述重構(gòu)“商業(yè)定位”、“商家落戶”、“交通條件”、“機(jī)電設(shè)施”、“營業(yè)場景”五步做完了,把商業(yè)定位所擬定引進(jìn)的商家請來入駐并進(jìn)入營業(yè)進(jìn)程,重構(gòu)商業(yè)生態(tài)圈完成了,失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)被激活。

 

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問題回應(yīng)與小結(jié)


前面提到的兩類失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn),第一類是開發(fā)年代比較久遠(yuǎn)、以大型綜合超市與百貨店作為主力店、在商業(yè)“突變期”以后商業(yè)沒有升級換代導(dǎo)致成為“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”的;

 

第二類是“突變期”以后開發(fā)卻因設(shè)計(jì)建造不符合商家落戶與運(yùn)行要求而開業(yè)后績效低下或招不來商開不了業(yè)的閑置而成為“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”的。這類通常被人們稱為“被設(shè)計(jì)坑死”的項(xiàng)目,如本文舉例的徐匯濱江夢中心項(xiàng)目。

 

無論第一類還是第二類失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)項(xiàng)目,如果要復(fù)活,就必須走本文第二部分“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)激活”五步曲。

 

下面回應(yīng)一下核心提示提到的幾個(gè)問題:

 

1. 回應(yīng)“被設(shè)計(jì)坑了”的問題:


“突變期”以后開發(fā)開業(yè)的低坪效或招不來商開不了業(yè)的如徐匯濱江夢中心這樣的失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)是不是被“設(shè)計(jì)坑了”?

 

這種項(xiàng)目大都出自國企或頭部房產(chǎn)開發(fā)商之手。雖然表現(xiàn)為造好的商業(yè)建筑不符合商家落戶與運(yùn)行要求,大家認(rèn)為“設(shè)計(jì)壞了”,但是,的確不能完全怪罪設(shè)計(jì)

 

因?yàn)榇蟛糠衷O(shè)計(jì)師是不會做“商業(yè)規(guī)劃”或叫“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”的。項(xiàng)目做壞了,許多甲方就納悶,我請了國際一流大師策劃、國際一流大師設(shè)計(jì),為什么項(xiàng)目建好了招不進(jìn)商開不了業(yè)?

 

因?yàn)檫@類項(xiàng)目的甲方雖然請五大行做了商業(yè)定位策劃,但甲方自己沒有人也沒有請人把這類定位策劃落位到建筑平面圖上,在設(shè)計(jì)過程中沒有做“商家落戶”,也沒有做商業(yè)運(yùn)行條件的規(guī)劃,設(shè)計(jì)師按照自己的邏輯而不是商業(yè)邏輯把項(xiàng)目設(shè)計(jì)出來然后建好了,于是,這樣的項(xiàng)目出現(xiàn)了商家落不了戶,缺乏商業(yè)運(yùn)行條件。

 

據(jù)筆者觀察,這類“失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”還會源源不斷誕生。最近美國佩里設(shè)計(jì)公司鄭先生正在做某TOD綜合體項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),項(xiàng)目上有個(gè)“站前商業(yè)廣場”,在概念方案深化過程中鄭先生建議甲方要請商業(yè)地產(chǎn)專家做“商家落戶”與“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”,甲方領(lǐng)導(dǎo)說: 

 

我們已經(jīng)請了國際一流大師策劃(CBRE)、請了國際一流大師設(shè)計(jì)(美國佩里),所以沒有必要再請商業(yè)地產(chǎn)專家來做“商業(yè)規(guī)劃”或叫“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”的。

 

因此,要避免第二類失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)出生,提高商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識水平是關(guān)鍵。

 


2. 回應(yīng)“激活失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”成本問題:

 

許多朋友看了上面“激活失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)”五步曲會問:這五步曲走下來需要投入多少成本?


根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn),每平方米失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)激活成本約為1500到3000元人民幣不等(視結(jié)構(gòu)改造的復(fù)雜程度而定)。激活成本構(gòu)成有四項(xiàng):


(1)設(shè)計(jì)費(fèi)及顧問費(fèi);

(2)建筑物業(yè)適用性改造及裝修成本;

(3)招商費(fèi)用(傭金與裝補(bǔ));

(4)水電費(fèi)、有關(guān)審批、公關(guān)成本。

 

如下圖,深圳梅林卓悅匯購物中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成開工時(shí)招商發(fā)現(xiàn)商家落不了戶,請筆者公司做了“商業(yè)規(guī)劃”或叫“商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)”后,全部招商達(dá)成,2016年8月開業(yè)后項(xiàng)目成為年租金收入數(shù)億的成功項(xiàng)目:


圖片圖源筆者


3. 回應(yīng)問題“因業(yè)態(tài)落后”而變成失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)的項(xiàng)目激活問題,同樣適用上面所述的“五步法”。



最后,筆者認(rèn)為有效商業(yè)生態(tài)圈重構(gòu)成功,首先是商業(yè)生態(tài)圈的商業(yè)重新定位成功,其次是這個(gè)商業(yè)生態(tài)圈運(yùn)行平臺適用性改建成功,但激活失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn)的成本的確不小。

 

因此,對于新建商業(yè)項(xiàng)目,如果在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就做好有效商業(yè)生態(tài)圈的商業(yè)定位,并在設(shè)計(jì)階段落實(shí)商業(yè)生態(tài)圈運(yùn)行平臺匹配的商業(yè)規(guī)劃或叫商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì),就可避免建成后成為失效商業(yè)負(fù)資產(chǎn),不走彎路順利地走上項(xiàng)目開發(fā)成功之路。


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