房企在虧錢，這類運營商卻賺翻了

2022年春，奧密克戒反復(fù)來襲，讓不少城市生產(chǎn)生活按下了“暫停鍵”。一時之間，曾經(jīng)繁忙的街道冷清下來，但有一群人，卻“逆勢而上”，穿梭在大街小巷，服務(wù)起千家萬戶。他們，就是快遞小哥。

“多虧了外賣小哥，我家孩子才能喝上奶粉……”隨著疫情的卷土重來，這樣的“感謝”聲音層出不窮——不論是深圳、上海還是北京，面對重新肆虐的疫情，為了保障物流的通暢，郵遞員、外賣小哥、快遞員都在不分晝夜的奔忙著。

疫情之下，物流行業(yè)承擔(dān)起物資供應(yīng)、保障民生的重責(zé)重?fù)?dān)，為做好新冠肺炎疫情常態(tài)化防控，提供了堅實的支撐。嚴(yán)防嚴(yán)控下，物流倉儲業(yè)在支持中國經(jīng)濟社會正常運轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。

4月10日，中共中央、國務(wù)院重磅發(fā)布了《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》，全文屢次提及物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容，明確指出要“推動國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，支持?jǐn)?shù)字化第三方物流交付平臺建設(shè)加強”。

國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無疑是我國基建的重要組成部分，在抗疫情、穩(wěn)增長的背景下，智慧倉儲物流更是被列入新基建范圍內(nèi)，帶來產(chǎn)業(yè)鏈長期成長機會。

新基建政策與疫情催化雙重機遇疊加下，物流倉儲業(yè)再迎發(fā)展春天。在此背景下，企業(yè)要如何抓住風(fēng)口？這條賽道上還有哪些玩家？要脫穎而出，又該注意哪些要點？

疫情催化下物流賽道孕育新機

但還需把握好核心競爭力實現(xiàn)規(guī)模進階

新冠肺炎疫情的復(fù)發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機遇。尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流基礎(chǔ)設(shè)施再次凸顯價值，下游需求十分強勁。

1、消費變革與疫情催化下，生鮮、醫(yī)療等多元化市場需求正激發(fā)行業(yè)巨大潛力

我國倉儲物流市場租賃需求主要來源于電商、進出口貿(mào)易企業(yè)與第三方物流等。尤其在近年來消費變革與疫情催化影響下，生鮮電商、醫(yī)療物流等市場需求強勁崛起，刺激我國物流倉儲需求持續(xù)增長。根據(jù)世邦魏理仕機構(gòu)預(yù)測，2022年我國物流倉儲全年凈吸納量有望持續(xù)突破600萬平方米，在電商增長、融資活躍和向好政策等多重利好因素下，“十四五”期間物流倉儲市場還會保持蓬勃發(fā)展的勢頭。

2、多元玩家入場，海外巨頭雖一馬當(dāng)先，但國內(nèi)企業(yè)正在加速趕超

賽道炙手可熱自然少不了玩家進場。在這條賽道上，嗅覺靈敏的各路“諸侯”早已下場：早有普洛斯等外資前瞻性布局，搶占藍(lán)海先機；后有國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)萬緯、寶灣物流等發(fā)展提速，市場份額不斷提升；順豐、三通一達(dá)等快遞物流企業(yè)則憑借著完善的物流運輸和專業(yè)服務(wù)加入戰(zhàn)局……行業(yè)“一超多強”的格局已然形成。

圖1物流地產(chǎn)入場玩家情況

群雄逐鹿的年代，我國物流企業(yè)想要后來居上，博得頭籌，勢必需要借鑒行業(yè)先行者的戰(zhàn)略打法。業(yè)內(nèi)經(jīng)典的普洛斯模式，通過“物流地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動鑄就的輕資產(chǎn)模式已經(jīng)為業(yè)界熟知；澳洲嘉民則憑借成熟的基金模式拓寬收益渠道，并借助資本杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張。

還有一家外資企業(yè)，2003年進軍中國市場后，憑借著“以退為進”的大資管邏輯，在中國市場穩(wěn)步開拓，截止至2021年3月，豐樹在中國的39個城市運營著58項物流資產(chǎn)，總凈可出租面積達(dá)到420萬平方米。

他就是新加坡物流地產(chǎn)玩家——豐樹。

豐樹集團在22年前脫胎于新加坡港務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，憑借著良好商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，在物流領(lǐng)域大力布局，以大資管邏輯實現(xiàn)穩(wěn)健回報，規(guī)模倍增。數(shù)據(jù)顯示，即使是在近兩年疫情之下，該家企業(yè)依然實現(xiàn)了經(jīng)營規(guī)模的穩(wěn)健增長，其下信托的平均回報率也穩(wěn)定在20%以上。

圖22011-2020財年豐樹經(jīng)營管理資產(chǎn)總額（億新元）

那究竟是什么讓豐樹在物流領(lǐng)域多年來屹立不倒？穩(wěn)定增長的業(yè)績背后又有著怎樣的經(jīng)營戰(zhàn)略？尤其是對于國內(nèi)物流地產(chǎn)玩家來說，我們該如何借他山之石，琢己身之玉？

“開發(fā)+投資+

資本管理+物業(yè)管理”

成就四位一體的“豐樹模式”

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，豐樹逐漸形成了集“開發(fā)+投資+資本管理+物業(yè)管理”四位于一體的獨特商業(yè)模式，將“開發(fā)商”、“投資公司”、“資本管理公司”及“物業(yè)管理公司”四重身份集合。

作為開發(fā)商，豐樹通過開發(fā)改造業(yè)務(wù)盤活資產(chǎn)，為集團帶來強勁經(jīng)常性現(xiàn)金流入；同時轉(zhuǎn)化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為日后注入資本管理平臺的首選資產(chǎn)。

作為投資商，豐樹在整個產(chǎn)業(yè)價值鏈中尋求、把握并落實新的商業(yè)機會，不斷完備及強化項目開發(fā)和資本管理能力，為其進一步得發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

作為資本管理商，豐樹一方面全面參與收購、管理和剝離優(yōu)質(zhì)物業(yè)各環(huán)節(jié)，從而不斷籌組新資金以及增加集團管理的第三方資產(chǎn)；另一方面通過信托平臺，運作資本管理，產(chǎn)出持續(xù)回報。此外，私募基金還促進了豐樹和投資者的合作交流，可以說是一舉多得。

作為物業(yè)管理商，豐樹為園區(qū)租戶提供優(yōu)質(zhì)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)，并確保滿足其運營需求。

如此，通過將地產(chǎn)開發(fā)、投資、資本與物業(yè)管理能力融為一體，豐樹建立了貫穿物流地產(chǎn)項目全生命周期的大資管邏輯，打通了“開發(fā)項目創(chuàng)造價值，投資項目發(fā)現(xiàn)價值，強化資產(chǎn)組合實現(xiàn)價值再造，最后到退出投資獲取價值回報”的全閉環(huán)，使得豐樹集團在房地產(chǎn)價值周期中，能夠通過在不同的資產(chǎn)類型領(lǐng)域識別并提升價值。

圖3豐樹四位一體模式：貫穿項目全生命周期的大資管邏輯

1、物流開發(fā)：改造和開發(fā)并行，以良好的物業(yè)改造能力提升資產(chǎn)價值，進行區(qū)域盤活

有別于其他開發(fā)商，豐樹十分擅長老舊物業(yè)的改造翻新，通過再開發(fā)、翻新及更新租賃組合，提升項目價值，挖掘區(qū)域的潛力。例如其經(jīng)典的怡豐城和進軍中國的第一個項目物流項目（浦東空港歐羅物流園）都是通過收購舊項目改造完成的。

圖4豐樹老舊物業(yè)改造四步走

改造完成的園區(qū)往往能夠大幅度的提升生產(chǎn)效率和資產(chǎn)價值，煥發(fā)出新的生命力。豐樹的上海歐羅物流園一期改造完成后，贏得了現(xiàn)有租戶、新租戶以及第三方物流供應(yīng)商的青睞，出租率即達(dá)100%。改造升級完成的物業(yè)更為之后進行資產(chǎn)運作，強化資產(chǎn)組合打好了基礎(chǔ)。

2、投資布局：依附亞洲增長市場，邁向全球布局，中國市場重點發(fā)力

在投資布局上，豐樹集團側(cè)重于投資亞洲具有增長潛力市場，例如中國、印度及中南亞。其中，中國是豐樹重點布局區(qū)域，正在加大布局力度。截止至2021年3月，豐樹在中國的39個城市運營著58項物流資產(chǎn)。

另一方面，豐樹也在不斷加大在全球成熟及流動性市場例如澳大利亞、歐洲等市場的的布局以開辟新收入來源及實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化。目前，豐樹已經(jīng)在全球13個市場建設(shè)了項目。

圖52020財年豐樹經(jīng)營管理資產(chǎn)全球布局（單位：億新元）

具體到城市區(qū)位的選擇上，豐樹著重開發(fā)機場、海港等主要交通樞紐帶的物流中心，這些地方多是一線城市，也是絕大多數(shù)物流公司的首選。

3、資本管理：積極擴張與穩(wěn)健回報并重，體現(xiàn)出豐樹穿越周期的資本管理水平

作為資本管理公司，豐樹現(xiàn)擁有四支房地產(chǎn)信托及五支私募基金。得益于良好的運營管理，其經(jīng)營管理總資產(chǎn)一直保持的穩(wěn)健增長的趨勢，截止至2020年財年，豐樹經(jīng)營管理資產(chǎn)總額達(dá)到663.29億新元。

具體而言，有兩大策略：

實施積極擴張戰(zhàn)略，實現(xiàn)持續(xù)增長。持續(xù)聚焦積極的資產(chǎn)管理和增值收購，全面參與收購、管理和剝離優(yōu)質(zhì)物業(yè)各環(huán)節(jié)，從而不斷籌組新資金以及增加集團管理的第三方資產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)模的高速增長。

加碼數(shù)據(jù)中心，穩(wěn)健前行更顯韌性。在積極擴張的同時，豐樹也注重信托的穩(wěn)健性。除了重點布局物流之外，疫情之下，豐樹還加碼了數(shù)據(jù)中心。數(shù)據(jù)顯示，2020年財年豐樹投入23億新元資金到物流和數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)類別，這倆資產(chǎn)類別在2021/21財年中共計貢獻了5.962億新元的息稅前利潤+聯(lián)營公司的利潤份額，占比達(dá)到32%。

4、定制服務(wù)：貫徹客戶至上理念，多種增值服務(wù)定制化匹配不同客戶對物流倉儲的特殊需求

物流倉儲行業(yè)有其不同于其他行業(yè)的特殊性：一方面，行業(yè)內(nèi)很看重服務(wù)；另一方面，不同行業(yè)客戶對物流倉儲設(shè)施都有不同的特殊要求。因此，優(yōu)秀的物流地產(chǎn)玩家都會思考如何與客戶溝通，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

在方面，豐樹集團無疑是佼佼者，在其客戶至上、服務(wù)至上的理念的驅(qū)動下，豐樹的園區(qū)運營服務(wù)在業(yè)內(nèi)一直有口皆碑。

第一是追隨客戶。豐樹十分看重與客戶伙伴的溝通與服務(wù)，因此制定了追隨客戶的服務(wù)理念。只要客戶有物流方面的需求，豐樹物流則會追隨客戶在二線甚至三線城市設(shè)點。目前，豐樹已經(jīng)追隨客戶“進軍”西部，在西安、蘭州、成都等地設(shè)點，并同時積極尋找投資機會。

第二是量身定制。為客戶量身定制物流倉儲設(shè)施也是其服務(wù)客戶的重要舉措之一。面對不同行業(yè)（例如快速消費品、汽車、冷鏈和醫(yī)藥流通等）以及大型公司對物流倉儲條件的特殊需求，豐樹結(jié)合靈活的方法進行操作，雙方實現(xiàn)互羸，是豐樹物流的競爭優(yōu)勢所在。

圖6豐樹量身定制服務(wù)流程

第三是共建生態(tài)。本著服務(wù)客戶的理念，對于有些客戶提出的不屬于豐樹業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)的需求，豐樹會利用豐富的客戶資源和經(jīng)驗伙伴為客戶群找適合的合作伙伴，共創(chuàng)共建物流生態(tài)。

5、園區(qū)管理：扎根本地化土壤適配國際化標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)發(fā)揚物流設(shè)施管理優(yōu)勢

作為在全球布局的國際集團，豐樹也曾面臨本土設(shè)施不能達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，又或者由于不了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境而難以打入本土市場的難題。豐樹通過“三板斧”的運作，成功將本土化與國際標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，從而持續(xù)擴大了國際物流網(wǎng)絡(luò)。

第一板斧叫做“本土購買，國際改造”。在進入當(dāng)?shù)貢r候，豐樹一般先是購買現(xiàn)有物流設(shè)施，而對于不符合國際標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施，例如配備卸貨升降平臺、倉庫凈高、園區(qū)與庫內(nèi)規(guī)劃等則進行改造或自建自造。

第二板斧叫做“本土合作，共贏發(fā)展”。也即合作開發(fā)，這也是不少外資物流玩家進入中國市場的選擇。一方面，國際物流商可以提供較好的倉儲設(shè)施技術(shù)、豐富運營管理經(jīng)驗及成熟服務(wù)水平，從而促進當(dāng)?shù)匚锪餍袠I(yè)水平提升、提振經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，本土化企業(yè)則可以為外商帶來了本土經(jīng)驗、良好的政企關(guān)系以及當(dāng)?shù)刭Y源等。雙方優(yōu)勢互補，實現(xiàn)雙贏。

第三板斧叫做“本土員工，兼收并蓄”。企業(yè)文化氛圍的打造對于融入當(dāng)?shù)囟砸仓陵P(guān)重要。豐樹的人員管理上基本奉行著本土化招聘，同時引進國際化員工的“兼收并蓄”的原則，打造良性包容的企業(yè)文化。