決定園區(qū)生死的十大要素

當前我國正處于高質(zhì)量發(fā)展的新階段，園區(qū)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的主平臺、主陣地，被提升到極為重要的戰(zhàn)略地位之上。

園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，取決于多個方面的共同作用，其中既包括交通區(qū)位、物理空間、物業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)因素，也包括產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)招商能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平等產(chǎn)業(yè)方面因素，結(jié)合目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，以下十個因素的影響最為突出。

正文：

區(qū)位地段

建筑可以復制，但地段無法復制。

如果用經(jīng)濟學的杠桿原理解釋，杠桿的「支點」就是地段。當市場陷入低迷時，占據(jù)城市核心地段的園區(qū)就是市場最佳的「避風港」；而當市場回暖，核心區(qū)的園區(qū)又會率先吹響反擊的集結(jié)號。

從企業(yè)經(jīng)營的角度講，好地段往往意味著優(yōu)勢資源，而優(yōu)勢資源對人才、資金、產(chǎn)業(yè)具有強大的吸附力；此外，地處商業(yè)活動和社會活動中心，也有利于企業(yè)迅速開展業(yè)務(wù)；從投資的角度看，核心地段是整個城市的稀缺資源，各類成熟的商業(yè)配套、濃厚的商務(wù)氛圍、便捷的生活條件、發(fā)達的交通路網(wǎng) / 公共出行，都是園區(qū)增值的重要條件。

如今，隨著城市土地供應(yīng)緊缺，好區(qū)位的園區(qū)，價值將進一步凸顯，進一步成為市場上的「搶手貨」。

重要性：★★★★★

供需狀況

供需狀況是影響園區(qū)發(fā)展的另一個非常重要的因素。

具體來說，當園區(qū)供給一定時，企業(yè)需求增加，成交量就會上升，需求減少，成交量就會下降；而當需求一定時，若供給增加，成交量就會下降，供給減少，成交量就會上升。

站在企業(yè)的角度，企業(yè)的選址需求往往與宏觀經(jīng)濟形勢掛鉤，經(jīng)濟好的時候，企業(yè)信心十足，擴張腳步加快，辦公需求隨之增長；反之，若貿(mào)易爭端和新冠疫情等「黑天鵝」導致經(jīng)濟下滑，就會出現(xiàn)大量的企業(yè)和租客退租，一些原有的擴張計劃也會擱置。由于當下經(jīng)濟正處于穩(wěn)定恢復階段，可以預見，企業(yè)的需求短期內(nèi)并不會有太大變化。

真正的壓力來自供給端。

近幾年，隨著土地集中入市，園區(qū)供給處于一個持續(xù)增長的狀態(tài)。整個行業(yè)只有進口，沒有出口。而企業(yè)選址又是一個非常理性、明確性的需求，不可能無中生有，所以，需求在萎縮，供給量又在持續(xù)擴大，行業(yè)競爭只會越來越激烈。

當然，壓力對每個園區(qū)都是公平的，要么在「內(nèi)卷」中勝出，要么調(diào)低預期、徹底「躺平」。

重要性：★★★★★

領(lǐng)導重視

領(lǐng)導重視，是園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的一條普遍經(jīng)驗。

園區(qū)的建設(shè)和運營是一項復雜的系統(tǒng)工程，要解決的問題很多，要處理的關(guān)系很復雜，一家龍頭企業(yè)能不能最終落地、一個產(chǎn)業(yè)鏈能不能做大做強，基層人員只能起輔助作用，關(guān)鍵還是看「一把手」是否有超越他人的思想高度和工作魄力。如果「一把手」高度重視，投入更多的精力與資源，園區(qū)發(fā)展就會取得實實在在的效果。反之，若領(lǐng)導不重視，園區(qū)便很難取得什么成效。

重要性：★★★★★

樓宇形象品質(zhì)

園區(qū)是企業(yè)的「第二形象」，所以樓宇的形象品質(zhì)對招引企業(yè)入園至關(guān)重要。

首先，企業(yè)選址與其經(jīng)濟實力密切掛鉤，實力企業(yè)必然鐘愛高端樓宇、花園辦公、獨棟辦公，「臟亂差」的園區(qū)幾乎不可能吸引到優(yōu)質(zhì)企業(yè)；

第二、辦公環(huán)境如今已經(jīng)成為企業(yè)招不進人、留不住人的重要原因。尤其是當90后、00后邁入職場，從求職者的角度，在一座形象俱佳、辦公條件優(yōu)質(zhì)的園區(qū)辦公的吸引，必定遠大于樓體陳舊、設(shè)施簡陋的園區(qū)；

第三，常言道：「與其千金置業(yè)，不如千金買鄰」，高顏值的園區(qū)吸引到的都是相對高端的圈層，往往能給企業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。

重要性：★★★★☆

產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的核心，在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來，園區(qū)未來的競爭不僅是物業(yè)的競爭，更是基于產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競爭。

從園區(qū)角度看，設(shè)定一個科學的主導產(chǎn)業(yè)定位，要注意以下五個方面。

1、主導產(chǎn)業(yè)不宜過多（不超過三個），否則極易導致產(chǎn)業(yè)混雜，發(fā)展不聚焦；

2、主導產(chǎn)業(yè)選擇必須符合國家及地方政策，同時要考慮到當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項目落地需要有可行性，避免出現(xiàn)「鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園搞人工智能」這樣的「空中樓閣」現(xiàn)象；

3、產(chǎn)業(yè)市場要足夠大。比如互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意等行業(yè)，包容性極大，行業(yè)企業(yè)遍地開花，招商工作很好開展；反之、如果園區(qū)定位是區(qū)塊鏈、北斗、航空航天這樣專業(yè)化極強、行業(yè)壁壘極高的小眾行業(yè)，發(fā)展壓力可想而知；

4、產(chǎn)業(yè)定位差異化，按照一般經(jīng)驗，一個產(chǎn)業(yè)在某地區(qū)運作成功后，其他地區(qū)便會蜂擁而至、競相發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以搶占新項目制高點，這種做法最直接的后果就是導致了大量的重復建設(shè)。園區(qū)如果不想陷入「內(nèi)卷」，最好的方法就是避而遠之，謀求差異化發(fā)展。

5、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)與空間規(guī)劃相結(jié)合，同行業(yè)的企業(yè)放在一塊區(qū)域、或者同一棟樓里集中發(fā)展。

重要性：★★★☆☆

園區(qū)政策

作為直接影響企業(yè)投資決策的關(guān)鍵因素，園區(qū)政策一直被視為招商引資的「攻堅利器」，畢竟站在企業(yè)的角度，利益是第一生存法則，哪里有錢賺，企業(yè)就會去哪里。

在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來，園區(qū)政策制定與實施，主要有以下三個關(guān)鍵點。

一是政策制定尋求差異化。現(xiàn)如今很多園區(qū)為了吸引稅源型企業(yè)入駐，往往在相同領(lǐng)域出臺相似的政策，這樣只會導致同質(zhì)化競爭的加劇，造成不必要的內(nèi)耗；而由于細分產(chǎn)業(yè)政策的欠缺，產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展也很難被帶動。

二是「因企施政」，針對不同的項目采取不同的打法。比如，招引大項目，單一政策很難起效，需要打政策的「組合拳」；引進創(chuàng)新平臺和高端人才項目，則要把眼光放長，要注重長期收益而非一時之得失；

三是注重落實。很多園區(qū)許諾給企業(yè)的政策很好，結(jié)果遲遲不能兌現(xiàn)。這樣一來，不僅會影響企業(yè)對園區(qū)的好感度，降低企業(yè)投資的積極性；而且企業(yè)「一朝被蛇咬，十年怕井繩」，口口相傳下，對園區(qū)開展以商招商極為不利。

重要性：★★★☆☆

招商能力

招商能力能在一定程度上彌補園區(qū)硬件上的缺陷，助力園區(qū)長期平穩(wěn)發(fā)展。

招商能力主要包括以下幾個方面：

1、刻苦勤奮的能力：園區(qū)招商沒有捷徑，只能靠自己的雙腳和臉皮去丈量，不斷收集信息并持續(xù)充實項目庫；

2、招商建渠的能力： 招商工作必須建渠，建了多少個有效渠道，就是找到了多少個項目來源的泉眼，一個個一手好項目就會源源不斷地被推薦過來；

3、項目的解讀能力：招商人員需要在海量的項目信息中做出精準判斷，哪些是有用信息，哪些是值得關(guān)注和跟蹤的潛在信息、哪些是無用的信息；

4、產(chǎn)業(yè)的理解能力：只有理解產(chǎn)業(yè)，才能和行業(yè)人員交流時快速拉近距離，增加話題，加深印象，提高招商成功率；

5、項目洽談能力：園區(qū)招商是一項「以人為本」的工作，再好的項目也要人去洽談落地。

重要性：★★★☆☆

服務(wù)水平

這里說的園區(qū)服務(wù)并不是單一的公共服務(wù)，而是成體系化的、精準的服務(wù)。需要園區(qū)具備兩種能力：一是資源整合能力，整合企業(yè)所需資源，而且這些資源必須是有效的，有需要就可以隨時拿來用的；二是了解每個企業(yè)的痛點，針對企業(yè)所欠缺的點匹配相關(guān)資源，對癥下藥。

重要性：★★☆☆☆

園區(qū)品牌

近兩年，園區(qū)市場優(yōu)質(zhì)項目層出不窮，在園區(qū)產(chǎn)品愈發(fā)同質(zhì)化的現(xiàn)狀之下，品牌開發(fā)商 / 運營商高品質(zhì)運營的兌現(xiàn)成了優(yōu)質(zhì)企業(yè)關(guān)注的焦點。

實力品牌、或政府開發(fā)商 / 運營商建設(shè)運營的園區(qū)一定程度上能夠保障園區(qū)的建造品質(zhì)與運營水平，這樣的產(chǎn)品更容易受到企業(yè)的青睞；此外，在園區(qū)品牌的光環(huán)作用下，企業(yè)也能夠獲得品牌的移植效應(yīng)。當品牌積累到一定程度，企業(yè)與品牌間便形成了一種親密的關(guān)系，企業(yè)客戶也愿意為品牌溢價埋單。

重要性：★★☆☆☆

功能配套

功能配套分兩種，一是生活性配套、二是生產(chǎn)性配套。生活型配套包括圖書吧、咖啡廳、文印店、食堂、便利店、快遞站、高端餐飲、高端酒店、健身中心、健康服務(wù)、美容機構(gòu)等。一個擁有高品質(zhì)工作生活配套設(shè)施的園區(qū) / 寫字樓，能極大提升企業(yè)員工的幸福感；生產(chǎn)性配套包括水、電、路、訊、排污等基礎(chǔ)設(shè)施，以及特定產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

重要性：★☆☆☆☆