90%的房企，都不適合做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商去和地政府談合作，當(dāng)前者亮出印有“房地產(chǎn)”三個字的名片時，這事兒可能就已經(jīng)黃了一大半。是的，如今做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都在去“地產(chǎn)化”，去地產(chǎn)思維。

當(dāng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商好不容易拿到了地，又使出九牛二虎之力招商之后，想要大干一番，接下來最重要的就是如何運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)盈利。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，重在「產(chǎn)業(yè)」，以往房地產(chǎn)的一些做法，比如“高周轉(zhuǎn)”、“高杠桿”、“銷售為王”，就不適合做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了，這些注重短期利益的理念注定將要被時代淘汰，而剩下的秉持長期主義的企業(yè)，更能經(jīng)得起狂風(fēng)驟雨的拍打。

眾所周知，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向之一，一旦入局做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就會發(fā)現(xiàn)完全照抄地產(chǎn)思維是錯誤的，要學(xué)會辯證的看待，形成產(chǎn)業(yè)思維，構(gòu)建盈利模式，改變戰(zhàn)略思維！否則，就好比開車時以為選對了方向，但開了一段路才發(fā)現(xiàn)是在逆行。

以至于有種說法：“轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個非常殘酷的生存游戲，最終90%都會遭遇慘敗”，比如破產(chǎn)重組的紫光、方正集團(tuán)，甚至像寶能這樣的企業(yè)也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)栽過大跟頭。

那么，有哪些房地產(chǎn)思維去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是非常危險的呢？筆者做了以下分析。

過于依賴銷售

只想“賣貨”賺快錢

做住宅是解決現(xiàn)金流和利潤的問題，先賺了再說，這是典型的地產(chǎn)思維。對于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商來說，過去的“拿地——建園——銷售”這種簡單粗暴的路子已經(jīng)不適合如今的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商作為連接政府和企業(yè)的中介，要做到兩頭討好，肯定不容易。

前些年，有很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就想的很簡單，奔著政府給的政策優(yōu)惠，地價便宜，先拿地，拿到地了卻不蓋樓，等到過幾年地價攀升，再賣出去，賺的盆滿缽滿；還有的樓是蓋好了，但招商難，或者由于地理位置等因素，即使招商招到了，入駐的企業(yè)也經(jīng)營不下去，最后人走園空，整個都荒廢了。這種現(xiàn)象，在我國西部有些地區(qū)尤為常見。

這些也都是比較典型的地產(chǎn)思維。

還有比如過分看重銷售帶來的業(yè)績。筆者聽過這樣一句話：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是不是真愛，就看自持還是賣！產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心邏輯，永遠(yuǎn)是「產(chǎn)業(yè)」，而不是地產(chǎn)。所以，產(chǎn)業(yè)就如同人的事業(yè)，是要好好經(jīng)營的。

為什么說不能過分依賴銷售來達(dá)成業(yè)績呢？地產(chǎn)思維是賣房得利，在目前的形勢之下，要想獲得較高利潤必然要提高價格，那企業(yè)為什么不去自己拿地建廠呢？銷售就是核心，沒有銷售轉(zhuǎn)化，企業(yè)就難以運(yùn)轉(zhuǎn)，但在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，并不如此，一旦只注重銷售，那就和賣房沒區(qū)別了。

筆者曾到上海走訪考察過位于青浦區(qū)的“8090青年創(chuàng)業(yè)基地”，該基地一共有5個園區(qū)，主要做租賃項(xiàng)目，每個園區(qū)都有不同的企業(yè)入駐，比如電商、生物科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、物流、商務(wù)貿(mào)易等企業(yè)在這里夢想起步。

但其在盈利模式上就用了極具創(chuàng)新力的方式：超低租金+其他提成的方式，比如其數(shù)字經(jīng)濟(jì)園的租金在1.8——4元/平/天，再通過企業(yè)營業(yè)收入進(jìn)行提成，比如每發(fā)一個快遞，提成一塊錢（數(shù)字為假設(shè)），吸引了很多初創(chuàng)企業(yè)。再配備其他完善的配套措施，業(yè)績依然長虹，并榮獲2021年“青浦區(qū)優(yōu)秀平臺企業(yè)”稱號。

這種不依賴銷售，靠租賃獲利的方式，也能運(yùn)轉(zhuǎn)得很好，當(dāng)然，有創(chuàng)新理念也很重要。

還有2021年運(yùn)營成績讓大家眼前一亮的中電光谷，其園區(qū)物業(yè)租賃板塊自持物業(yè)不僅能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，雙創(chuàng)服務(wù)體系還再創(chuàng)新高度。

截至2021年12月31日，OVU創(chuàng)客星已成功運(yùn)營并申報榮獲2個國家級示范基地、6個國家級科技企業(yè)孵化器、10個國家級眾創(chuàng)空間、1個國家級廣告產(chǎn)業(yè)孵化基地、8個省級孵化器、8個省級眾創(chuàng)空間等，雙創(chuàng)平臺持續(xù)擴(kuò)容，平臺賦能能力不斷提升。

但是，銷售是不是就不重要呢？肯定也不是，因?yàn)樵撡嵉腻X肯定還是要賺，在住宅和產(chǎn)業(yè)之間，需要現(xiàn)金流平衡，但不能賺完賣住宅的錢，在產(chǎn)業(yè)上的承諾不兌現(xiàn)，而且在銷售過程中，要考慮園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的健康匹配，園區(qū)銷售也要挑客戶。

比如2021年，中電光谷自有產(chǎn)業(yè)園銷售收入前三名主要來自青島、上海、長沙。在青島成功招商中國海洋工程學(xué)院，實(shí)現(xiàn)“政企合作”，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入約3.9億元。

挑客戶，也就是要設(shè)置產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的高門檻，回歸產(chǎn)業(yè)屬性，形成可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)。

有的園區(qū)不分產(chǎn)業(yè)類型，啥也不挑，單靠分割營銷的方式來盈利，招商就是賣房，運(yùn)營就是物管，這套邏輯就好比初創(chuàng)型公司在創(chuàng)業(yè)初期，可以不講商業(yè)模式，不需要戰(zhàn)略，“賣貨”就行了，目的是活下去。

然而，當(dāng)公司發(fā)展到了一定階段，不斷壯大后，這種方式就失效了，一是需要更高階的戰(zhàn)略體系，二是行業(yè)及市場也在發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是一樣，過分依靠銷售來盈利的邏輯，在環(huán)境發(fā)生劇變、政策調(diào)控、土地財政緊張時，就不管用了。

過于看重地段

忽略了定位的重要性

關(guān)于房地產(chǎn)投資，李嘉誠先生有一句經(jīng)典名言：“地段，地段，還是地段。”很多做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，也以地段為王，但事實(shí)上，很多園區(qū)都建在城市郊區(qū)，企業(yè)對于地段也并不敏感。

而且在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)，更多的使用“定位”一詞，如果和別人講“地段”，說明還帶著地產(chǎn)開發(fā)的思維，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解有偏頗。

有些人覺得園區(qū)選在城市中心，或者大城市，才是對的，事實(shí)并不如此，比如大眾集團(tuán)總部就在德國的一個叫沃爾夫斯堡的小鎮(zhèn)上，宜家的總部位于瑞典的阿姆霍特，位置同樣較為偏僻，下了高速后還有30公里的鄉(xiāng)間小路才能到達(dá)。

園區(qū)的選擇，重點(diǎn)不在地段，而在于如何定位。否則拿到的位置再好，但成本高，企業(yè)往往會為了降低成本，另外選擇一個服務(wù)配套完善的園區(qū)，滿足生產(chǎn)要求即可。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商從一開始就要考慮好兩點(diǎn)，第一，要思考如何在這個行業(yè)建立一套服務(wù)體系，并得到用戶認(rèn)可；第二，要看哪個地方適合做，找準(zhǔn)位置。

職場上有種現(xiàn)象——因人設(shè)崗，這個概念用到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也挺合適，可以叫做「因城立項(xiàng)」。

比如江蘇長順集團(tuán)，相繼在溫州、張家港、泰興、宜興、南通等城市成功建設(shè)和運(yùn)營專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入駐企業(yè)來自上海、蘇州等長三角核心城市的各類成長企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)占30%。

據(jù)長順集團(tuán)孫炳良介紹，其在尋找項(xiàng)目落地點(diǎn)時，首要要考慮的是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來調(diào)整產(chǎn)業(yè)定位，比如長順·創(chuàng)谷張家港定位在智能制造行業(yè)，相對應(yīng)的，落地企業(yè)也基本是智能制造產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)企業(yè)，長順·創(chuàng)谷宜興定位在環(huán)科行業(yè)，對應(yīng)的是環(huán)保相關(guān)產(chǎn)業(yè)落地。

房地產(chǎn)講究先選城市再選產(chǎn)品，城市對了，項(xiàng)目就成了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則要根據(jù)自己手里的資源稟賦、人脈關(guān)系，結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)確定，并不是大城市就一定好。

因此，“產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目不能一味盲目地去建，而要有所結(jié)合，依托地方需要去做定位，能夠?yàn)榈胤降母哔|(zhì)量發(fā)展出一份力，才能實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。否則，必然會雙輸。

當(dāng)然，一些特定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也要考慮地段，比如文創(chuàng)園區(qū)、商務(wù)類園區(qū)。

做好定位后，還要會因地制宜選產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商不是什么產(chǎn)業(yè)都會做，都能做，如果有，那肯定是假運(yùn)營商，因此，會選產(chǎn)業(yè)很重要。

星河集團(tuán)在布局時，就選擇了“人工智能”這個產(chǎn)業(yè)，狹義的理解人工智能，它可能指的是軟件或者算法，這對于空間的需求是很有限的。

但廣義理解，它具有很好的長尾效應(yīng)，比如應(yīng)用在安防上，就是智能攝像頭，應(yīng)用在汽車上，就是無人駕駛。人工智能是大腦，制造就是機(jī)體，大腦與機(jī)體的結(jié)合，就能催生一大批智能制造企業(yè)，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。

像這種產(chǎn)業(yè)在布局落地時，就會選擇部署在省會城市或者一些區(qū)域的重點(diǎn)城市。

所以，說地段也好，定位也好，既要顧及自身資源稟賦，也要考慮當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特色，才有可能實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果。

負(fù)債為王

腦子里還想著“高周轉(zhuǎn)”那一套

香港的房地產(chǎn)，目前平均杠桿率40%，內(nèi)地為70%。為什么前者保持在這么低的水平？因?yàn)橄愀燮髽I(yè)吃高杠桿的虧，經(jīng)濟(jì)泡沫襲來，高杠桿的副作用是摧枯拉朽的。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，綜合開發(fā)普遍需要2年以上的時間，造成資金周轉(zhuǎn)期長，再加上不動產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，資金流動性差，房企還急于復(fù)制此種模式，那就更需要資金的支持了，所以，在房地產(chǎn)行業(yè)，沒有錢是萬萬不能的。

如今，在市場的發(fā)展以及政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債（以下稱“三高”）發(fā)展模式的不可持續(xù)性，如果哪家地產(chǎn)企業(yè)還用此方式，那就是自尋死路。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于典型的長期主義的行業(yè)，比房地產(chǎn)開發(fā)周期更長，動輒5年以上的時間，就更加不能有“三高”的想法，碰都不能碰。

所以，一般的傳統(tǒng)型房企如果轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，往往會困難重重，有些理念根深蒂固，一時難以扭轉(zhuǎn)過來。

地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。有些企業(yè)則把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作撬動資本的支點(diǎn)，最后留下一地雞毛。

比如某企業(yè)在深圳的某產(chǎn)業(yè)園租金，只有周邊競品的7、8成，其更看重資金的金融撬動能力，租金高低顯得不那么重要了，而且還通過抵押房地產(chǎn)項(xiàng)目土地、股權(quán)等為其他業(yè)務(wù)融資超百億元，2020的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了89.5%，最終結(jié)果難逃失敗。

還有海航曾經(jīng)也要做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，然而其本質(zhì)也是為了通過產(chǎn)業(yè)概念與資本運(yùn)作讓優(yōu)質(zhì)而稀缺的地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)一步升值，從而做大整個集團(tuán)的估值，最后不了了之。

更可怕的還有2017年凈負(fù)債率超過600%，2018年凈負(fù)債率超過300%的北大資源，最后陷入了嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。事到如今，投機(jī)套利型活法和負(fù)債為王的激進(jìn)策略已經(jīng)走到了盡頭。

當(dāng)然，有做得差的就有做得好的。比如香港置業(yè)，早前拿下了上海徐匯濱江西岸金融港28個組團(tuán)地塊的“310億地王”，為什么當(dāng)時5、6千億的內(nèi)地房企沒有出手呢？原因一目了然：

受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下 100％商業(yè)（21萬方），60％辦公（40萬方），100%文化體育（4萬方），100%酒店（5.5萬方）以及所有的租賃住宅（15.6萬方）！

一位TOP10房企的負(fù)責(zé)人就表示，這些條件對開發(fā)、操盤以及風(fēng)險把控等層面都是跨越級的要求，以高周轉(zhuǎn)為核心模式的內(nèi)地住宅開發(fā)商都沒法接，就算是給你，也兜不住。

當(dāng)時，香港置業(yè)凈負(fù)債率只有9%，母公司的負(fù)債率僅有7%左右。這就是底氣，哪怕去貸款融資成本也很低，畢竟兜里有錢，所以很多香港開發(fā)商手中都持有黃金地段的大規(guī)模的物業(yè)資產(chǎn)，每年光收租就上百億港元。

把目光轉(zhuǎn)向內(nèi)地，去年表現(xiàn)不錯的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其負(fù)債率也是嚴(yán)格控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。

比如中電光谷于2021年12月31日，本集團(tuán)總銀行借款和應(yīng)付債券為人民幣53.6億元，較上年底減少了人民幣2.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍嚴(yán)格控制在60%。同時，與2020年的平均借貸成本5.4%相比，2021年的平均借貸成本降低至5.1%。

張江高科截至去年3季度，負(fù)債率為58.64%。浦東金橋去年負(fù)債率為62.4%。上海臨港資產(chǎn)負(fù)債率則為59.45%。

所以，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)玩得好的企業(yè)，其負(fù)債率肯定是符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，而很多房企負(fù)債率超過100%的大有所在，走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新路，就不能用傳統(tǒng)地產(chǎn)的老套路，高周轉(zhuǎn)，高負(fù)債，高杠桿，這“三高”思想不能有，而之所以很多企業(yè)追求這“三高”，其原因之一，是為了快速復(fù)制，擴(kuò)張規(guī)模。

追求規(guī)模至上

通過粗放型的擴(kuò)張來做大收益

對于很多商業(yè)業(yè)態(tài)來說，要利益，就得有規(guī)模。大街上、商場里的各種加盟或者連鎖店，核心邏輯就是擴(kuò)張規(guī)模。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，這也是曾經(jīng)屢試不爽的做法。

時過境遷，現(xiàn)在堅持自己的主營業(yè)務(wù)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，主動減重，是絕大多數(shù)企業(yè)的生存法寶。而那種無序擴(kuò)張，已經(jīng)成為了過眼云煙。道理想想就明白，人長胖容易，減肥難。

曾經(jīng)，不少地產(chǎn)企業(yè)踏遍全國，走向海外，幻想著自己的產(chǎn)業(yè)能夠像星星之火，終有燎原之勢。但是這兩年有多少房企暴雷，破產(chǎn)，至今奄奄一息在掙扎的，都與規(guī)模擴(kuò)張脫不了干系，如今，國家再次提出“全國統(tǒng)一大市場”，那么，企業(yè)一意孤行搞無序擴(kuò)張顯然是不明智的。

放眼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如果把追求規(guī)模擴(kuò)張作為戰(zhàn)略思維，那就是在步傳統(tǒng)房企的后塵。

仔細(xì)想想，像航空航天高科技產(chǎn)業(yè)，或者當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)，這種急需資源稟賦的產(chǎn)業(yè)，注定了不能靠擴(kuò)大規(guī)模來謀取更多的利潤。早些年大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)紅利，催生了一些規(guī)模化二級廠房開發(fā)商，在建面積幾千萬方，導(dǎo)致現(xiàn)在都有一些企業(yè)都跟著東施效顰。

而事實(shí)上，如今各地有錢買廠子的企業(yè)數(shù)指頭都能數(shù)得過來，需求擺在那里，最后結(jié)果就是一片荒廢，因此，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不能追求規(guī)模之上，而要學(xué)會“深耕運(yùn)營”。

比如，位于南京的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商中業(yè)慧谷，就堅持“省域化深耕、柔性化發(fā)展”，雖然綜合實(shí)力與龍頭企業(yè)沒法比，但在區(qū)域深耕這方面，頗具心得。

當(dāng)同行都在攻營扎寨的時候，中業(yè)慧谷堅持扎根蘇北，以徐州、淮安、鎮(zhèn)江為大本營，找準(zhǔn)自己的打法和定位，中業(yè)慧谷集團(tuán)董事長朱伶俐認(rèn)為：“選擇一個園區(qū)，不是單單做了一個項(xiàng)目，而是選擇了一個城市。”要跟著政策走，跟著產(chǎn)業(yè)走。“深耕已有城市、垂直縱深挖掘”。

同樣，作為深耕型的浦東金橋，其2021年?duì)I業(yè)收入達(dá)到了46.17億元，同比增長28.5%，在2021年報中進(jìn)一步表示，將會按照“深耕浦東、走向市場”的發(fā)展思路，圍繞金橋城市副中心建設(shè)、浦東區(qū)域開發(fā)和硬核產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以打造“產(chǎn)城融合新標(biāo)桿”為愿景，聚焦“城區(qū)開發(fā)與銷售+運(yùn)營服 務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”三大板塊，以高品質(zhì)、最有溫度、可閱讀的產(chǎn)業(yè)社區(qū)和國際社區(qū)為承載，著力打造成為國際一流的“產(chǎn)業(yè)城區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營商”。

聯(lián)東董事長劉振東曾表示“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要緊跟國家戰(zhàn)略，與時俱進(jìn)修正自身路線”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自始至終都不會是拼規(guī)模和速度的行業(yè)，而是拼耐力和內(nèi)功，更適合“長跑型選手”。如果還把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作純市場化的生意來做，難度系數(shù)已不同往日。

小 結(jié)

我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展始于蛇口，至今不過十幾年的時間，“一張藍(lán)圖干到底”，未來還有很長的路要走。

在唯物世界，世界的本質(zhì)是物質(zhì)，先有物質(zhì)后有意識，物質(zhì)決定意識，意識是物質(zhì)的反映，承認(rèn)人的主觀能動性。在唯心世界，物質(zhì)是意識的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)，無論是唯物還是唯心主義，都客觀的承認(rèn)了意識的重要性，而思維從屬于意識。

地產(chǎn)的思維核心是“拿地——建房——預(yù)售——銷售——復(fù)制”；而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要用產(chǎn)業(yè)思維，其核心是“市場——研發(fā)——采購——制造——服務(wù)”，更多的是制造業(yè)或工業(yè)的思維方式，講究的是系統(tǒng)性、長期性、重經(jīng)營、重創(chuàng)新。

想要做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一定要分清地產(chǎn)思維和產(chǎn)業(yè)思維。

文章來源：明源不動產(chǎn)研究院